Euskal inbertitzaile gehienek Phuketeko itsasoari begira dagoen apartamentu bat edo Bangkoken alokatzeko villa bat irudikatzen dute Thailandian dirua jartzean. Baina merkatuaren beste bazterrean, ia inork begiratu ez duen sektore batean, zenbaki askoz interesgarriagoak ari dira sortzen: biltegi eta lokal industrialenak. Eskaintza falta hain da larria, jabeek gaur egun errentariei baldintzak ia beraiek jartzen dizkiete.
Bangkok Post egunkariaren arabera, Thailandian biltegi eskuragarri gutxi dagoenez, jabeek eskariaren gorakadatik ahalik eta etekin handiena ateratzen dute. Sektore industriala etxebizitzenak baino sendoagoa da, bai krisi garaietan bai errentagarritasunean. Cushman & Wakefield aholkularitzak 2026ko bigarren hiruhilekoan argitaratutako txostenak berresten du joera: 2021etik, lur industrialaren eskaria eskaintza baino %10 handiagoa izan da, eta horrek gora bultzatzen jarraitzen du bai lur prezioak bai alokairuak.
'Itsasertzeko apartamentua' edo 'alokatzeko villa' bezalako kontzeptuetan pentsatzera ohituta gauden inbertitzaileontzat, biltegi industrialen segmentua arraroa dirudi lehen begiratuan. Baina hain zuzen ere hor dago 2026ko inbertsio-aukera erakargarrienetako bat.
Erantzun laburra: zenbat irabazten da biltegi batekin Thailandian?
Biltegi industrialek Thailandian urteko %8-12ko errentagarritasuna ematen dute, kokapenaren eta aktibo motaren arabera, hau da, apartamentu batek baino 2-3 aldiz gehiago. Hornidura falta gaur egungo eskariaren %15-20koa dela kalkulatzen da, eta okupazio tasak leku logistiko nagusietan %90 gainditzen dute.
Zergatik dago hain hornidura falta larria?
Thailandiako Gobernuaren garapen-egitasmo nagusia, Ekialdeko Korridore Ekonomikoa (EEC), hiru probintzia biltzen ditu: Chonburi, Rayong eta Chachoengsao. Han egindako azpiegitura-inbertsioak 1,5 bilioi baht gainditzen ditu, eta horrek eskari-motor izugarria sortzen du biltegien merkatuan.
Bigarren motorra e-commerce da. Thailandiako online salmenta merkatua 850.000 milioi bahtekoa dela kalkulatzen da, eta hazkunde puntu bakoitzak logistika-ahalmen gehiago behar du. Shopee, Lazada eta TikTok Shop guztiak zabaltzen ari dira euren biltegi sarea herrialdean, azken kilometroko banaketa hobetzeko.
Hirugarrenik, eraikuntzak denbora hartzen du: Grade A mailako biltegi bat 'giltza eskuan' amaitzeko 8-14 hilabete behar dira. Eskaria hazi ahala, garatzaileek ez dute erritmoa jarraitzeko gaitasunik, eta horrek eskasia are gehiago sakontzen du.
Herrialde osoan, dagoeneko eraikitako biltegien (RBW) stocka 6,05 milioi metro koadro ingurukoa da eta lantegi eraikien (RBF) stocka 3,42 milioi metro koadro ingurukoa, 2026ko bigarren hiruhilekoan Bangkok Posten arabera. Zifra horiek erakusten dute zein estua bihurtu den merkatua.
Non dago biltegien eskaria indartsuena?
Hiru zona dira giltzarri:
- Samut Prakan probintzia, Suvarnabhumi aireportutik eta Laem Chabang portutik gertu
- Chonburi, EECaren bihotza eta automobilgintzaren industria-guneetako bat
- Pathum Thani, Bangkoken iparraldeko logistika ardatza
Gainera, Motorway 7 autobidearen korridoreak, Bangkok eta Pattaya artean, biltegi industrialen 'triangelu urrezkoa' izena hartu du sektorean.
Zenbat kostatzen da alokairua eta zenbat sarreran?
Alokairuek nabarmen aldatzen dute maila eta kokapenaren arabera:
| Biltegi mota | Kokapena | Alokairua (baht/m²/hilean) |
|---|---|---|
| Grade A | EEC | 175-200 |
| Grade B | Bangkoken kanpoaldea | 120-150 |
| Oinarrizkoa | Probintzia | 80-100 |
EEC eremuko Grade A biltegietan, alokairuak urtean %5-7 igotzen dira. Kontratuak normalean 3-5 urterako sinatzen dira, indexazio finkoarekin, eta horrek diru-sarrera aurreikusgarria ematen dio inbertitzaileari.
Sarrera-tiketa, ordea, apartamentu batekin alderatuz askoz handiagoa da: 2.000-5.000 m²ko kalitatezko instalazio batek 30-80 milioi baht balio ditu (gutxi gorabehera 800.000-2,2 milioi dolar).
Nola erosi biltegi bat atzerritar batek: legezko bideak
Thailandian atzerritarrek zuzenean lurra jabetzan izatea debekatuta dago, eta biltegiak, jakina, lurraren gainean eraikitzen dira. Beraz, hiru bide erabiltzen dira nagusiki:
- Thailandiako sozietate mugatu bat sortu, atzerritarren partizipazioarekin
- Lurraren luzaroko errentamendua, 30+30 urteko epeekin
- Bolsan zerrendatutako REIT baten bidez inbertitu
Azken aukera hori da, zalantzarik gabe, erosoena hasiberrientzat. Thai industria-REITek (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT eta beste batzuk) SET bolsan negoziatzen dute, eta biltegi sektorera sarrera ematen dute hainbat mila bahtetatik hasita. Dibidendu-errentagarritasuna urtean %6-8koa izan ohi da.
Gainera, aktibo higiezin komertzialen gaineko zerga oso baxua da Thailandian: assessed valorearen %0,3, Europako herrialde gehienekin alderatuz nabarmen txikiagoa.
Zein arrisku hartu behar dira kontuan?
Inbertsio guztiek dute beren arriskua, eta biltegienak ez dira salbuespena:
- Jabetza-egitura legezkoa konplexua izan daiteke atzerritarrentzat
- Errentari nagusi bakar edo bikoitzarekiko mendekotasuna
- Diru-truke arriskua, diru-sarrerak bahtetan jasotzen baitira
- 3-5 urte barru gehiegizko eskaintza egon daiteke, proiektu berriak martxan jartzen diren heinean
- Uholde arriskua: 2011ko uholdeek Ayutthaya inguruko ehunka instalazio industrial suntsitu zituzten
Merezi du apartamentu bat baino biltegi bat erostea?
Apartamentu batekin alderatuta, biltegiak abantaila argiak ditu: kontratu-epe luzeagoak (3-5 urte, hilabeteko alokairuen aurrean), errentagarritasun handiago eta egonkorragoa, turismoaren gorabeherekiko eta Airbnb lehiaketarekiko independentzia, eta errentari korporatiboak, ez partikularrak. Alderantziz, sarrera-tiketa handiagoa da eta kudeaketa profesionala eskatzen du.
Bangkoken apartamentuek %3-5 arteko errentagarritasuna ematen dute, eta Phuketeko villek %5-7 ingurukoa, biltegien %8-12aren aurrean. Gainera, kapital-balioaren hazkundea urtean %3-5koa da gehigarri gisa.
Merezi du Thailandiara joatea erosi aurretik?
Guztiz. Aktibo komertzial bat urrutitik erostea arrisku handikoa da. Zuzenean egokitu behar dira kokapena, sarbide-azpiegiturak, eraikinaren egoera eta ingurunea, bidaia probestuz Chonburi edo Samut Prakango industria-guneak bisitatzeko, Suvarnabhumi aireportutik 40-90 minutura baitaude biak.
Gure agentzian, Tailandiako Higiezinak, sarritan gomendatzen diegu bezeroei lurra pisatu aurretik joatea, batez ere inbertsio komertzial mota honetan, non xehetasunek diferentzia handia egiten duten.
Ondorioa: hasteko bide egokia
Thailandiako biltegi sektorea, oraindik ere, nazioarteko inbertitzaileek gutxien baloratu duten aktibo-klaseetako bat da. Hornidura-eskasia egiturazkoa, e-commerceren hazkundea eta EECan Gobernuak egiten duen inbertsio jarraitua elkartuta, errentagarritasunerako oinarri sendoa sortzen dute. Lehen aldiz sartzen den inbertitzaileentzat, biderik zentzuzkoena hasieran Thai industria-REITetan inbertitzea da, merkatua barrutik ezagutzeko, eta gero, ezagutza horrekin, errentamendu-egituren bidez zuzeneko inbertsioa aztertzea.
Iturria: Bangkok Post
Thailandian inbertitzeko prest zaude? Gure adituek lagunduko dizute egokiena den higiezina aurkitzen.