Imajinatu unea: kondominio bat erosi duzu Phuketen, dena ondo dirudi, baina Lurraren Bulegoak (Land Department) FET dokumentua eskatzen dizu eta zure diru-transferentziak ez du halakorik sortu. Une horretan konturatzen zara arazoa ez zela inoiz jabetza legala izan, baizik eta dirua nola sartu zen herrialdean.
Thailandiako legeriak ez du debekurik errusiar herritarrentzat, eta Errusiako atzerriko ondasunen araudiak ere ez du hori eragozten. Galdera ez da inoiz izan ea kondominio bat eskuratu daitekeen, baizik eta diruak muga nola zeharkatzen duen legalki eta zer arrasto uzten duen bidean.
Errusiar banku gehienak SWIFT sistematik kanpo geratu zirenetik, atzerrian etxebizitza ordaintzeko bideak zerotik berreraiki behar izan dira. Ordainketa-agenteak, hirugarrenen bidezko transferentziak, eskuko diru maletak eta kripto-kateak agertu dira, denak konponbide gisa. Batzuk 173-FZ Lege Federalaren (moneta-arauketari buruzkoa) barruan sartzen dira; beste batzuk Errusiako Zigor Kodearen 193.1 artikulutik oso hurbil dabiltza.
Aldi berean, Thailandiak ere bere eskakizunak gogortu ditu. Lurraren Bulegoak froga nahi du atzerriko dirua fisikoki erresumara sartu zela eta baht bihurtu zela thailandiar lurrean bertan. Bi araudi-sistema horien elkargunean sortzen dira eroslearen buruko min gehienak.
Zer da FET ziurtagiria, eta zergatik da hain garrantzitsua?
FET (Foreign Exchange Transaction) ziurtagiria banku thailandiar batek emandako baieztapena da: atzerriko dirua kanpotik iritsi zela eta Thailandian bertan baht bihurtu zutela dio. Dokumentu horrik gabe, Lurraren Bulegoak ez du atzerritar batentzako kondominio baten jabetza erregistratuko freehold modalitatean.
Hemen dago benetako korapiloa: eskuko dirua fisikoki eramateak ez du FET hori sortzen. Ordainketa Thailandiako bankura zuzenean iritsi behar da, atzerritik, eroslearen izenean, eta han bihurtu behar da baht. Bide hori jarraitzen ez baduzu, freehold erregistroa ez da posible izango, dirua legez irabazia izan arren.
Hiru bide legal daude, ez gehiago
Eroslearen banku-kontu pertsonaletik errusiar banku batetik egindako transferentzia da lehen bidea. Bigarrena, deklaratutako atzerriko banku-kontu batetik egindako transferentzia da. Hirugarrena, bi mugetan deklaratutako eskuko dibisa sartzea da.
Hirugarren bide hori, ordea, ez da benetan konponbide osoa, goian esan bezala: eskuko diruak ez du FETrik sortzen, eta horrek freehold erregistroa blokeatzen du, nahiz eta dirua guztiz legala izan.
Ordainketa-agenteak ere onartzen dira, baina baldintza bat betez: pribatuentzako transakzioak kudeatzeko berariaz baimendutako agenteak izan behar dute, ez enpresa-mailako atzerriko merkataritza-lizentziak dituztenak. Bereizketa hori txikia dirudi, baina hor erortzen dira eroste-prozesu asko.
Merkatuko komisioa transakzio-zenbatekoaren %1 eta %2,5 artean dabil, gehi truke-diferentziala, eta hornitzaileen arteko prezio-aldeak transakzioaren aurrekontuaren %1,5era iritsi daitezke. Alde hori ez da hutsala: 200.000 dolarreko erosketa batean, %1,5eko aldea 3.000 dolar da, ez xehetasun bat baino gehiago.
Zer dokumentu eskatu behar diozu ordainketa-agenteari?
Dokumentu kritikoena zerbitzu-kontratua da (ahalordea edo agentzia-kontratua), eta bertan helburua argi eta garbi 'etxebizitza-ordainketa' gisa agertu behar da, inoiz ez 'transferentzia-zerbitzu' gisa eta, are gutxiago, 'ondasunen hornikuntza' gisa.
Zerbitzuagatik jasotzeko eskuko ordainagiria da adierazlerik sinpleena agente batek Errusiaren barruan modu gardenean lan egiten duela erakusteko. Halakorik ez badago, hori da lekualdatzeko arrazoi nahikoa.
Agente bat egiaztatzeko, eskatu haren erregistro-zenbakia eta datuak, agentzia-kontratua, pribatuei zerbitzua emateko baimenaren froga, eta lehen egindako ordainketen adibideak. Eskuko ordainagiriaren falta bakarrik nahikoa da atzera egiteko.
Zeintzuk dira akats ohikoenak, eta nola saihestu?
Akatsik ohikoena atzerriko merkataritza-agiriekin ordaintzea da: dirua ondasun edo ekipamendu bat ordaintzeko gisa bidaltzen da, kondominio bat erosten ari denean errealitatean. Horrek transferentzia gezurrezko aitzakiapean egiten duela esan nahi du, eta horrek kapital-itzultze eskaera bat, Errusiako Administrazio Kodearen 15.25 artikuluko isuna, edo, zenbateko handiagoetan, 193.1 artikuluko erantzukizun kriminala ekar dezake.
Bigarren arazoa katearen haustura da: dirua Errusian enpresa batek jasotzen du, baina Thailandiako garatzailera erabat lotu gabeko entitate batek bidaltzen du. Kontratuan azken ordaintzailea izendatuta egon behar da, eta lehen egindako ordainketen adibideak eskatu behar dira.
Hirugarren gaia hirugarren pertsona lotu gabe bidalitako ordainketa da. Thailandiako garatzaile gehiago eta gehiago ari dira erosleari lotuta ez dauden pertsonen fondoak baztertzen. Ordainketaren helburuan eroslearen izen osoa, proiektuaren izena eta unitatearen zenbakia agertu behar dute.
Kriptomoneta bidezko ordainketa ere arriskutsua da: 173-FZ legearen arabera, aktibo digitalak ez dira errusiar dibisa ez atzerriko dibisa. Ez dago debeku argirik, baina ez dago Errusiako aldean euskarri-dokumenturik ere. Kriptoa erabiltzen baduzu, ziurtatu diruaren ibilbide osoa zerga-agintariei azaltzeko gai izango zarela, itzulketa-unea etortzen denerako.
Leasehold modalitatea ere ez dago arriskutik libre: Phuketeko hainbat lur-bulegok, urteetan zehar, FET hori eskatu izan dute 30 urterako alokairu-erregistroetan ere. Egokiena da ordainketa FET bat lortzeko moduan egituratzea, nahiz eta oraingoz eskatzen ez badizute.
Azkenik, arriskurik handiena ikusezin izatearen ustean bizitzea da. Inork begiratzen ez duen bitartean, ez dago galderarik. Baina eskrutinioa agertzen da dibortzio batean, zerga-ikuskaritza batean, edo salmenta osteko diru-itzulketa saiatzean. Nire iritziz, dokumentazio osoa berehala biltzea da inbertsio txikienarekin arrisku handiena murrizten duen erabaki bakarra: kontratua, ordainagiria, ordainketa-agindua, FET, eta garatzailearen aitorpena, guztiak hamarkada betez gordeta.
Zer estruktura gomendatzen da Errusiatik ordaintzeko?
2026rako industria-gida gehienek egitura bera aipatzen dute: dirua atzerriko dibisan bidali behar da, ahal bada hirugarren herrialde bateko banku-kontu batetik, zuzenean bankura Thailandian, eta banku horrek FET bat eman behar du eroslearen izenean, titulu-erregistroan agertuko den pertsona berarekin bat etorriz.
Hau da nire gomendioa argia: ez saiatu komisio-puntu bat aurreztu FETa arriskuan jarriz. Idealena kate hau da: errusiar banku-kontu pertsonal batetik ordainketa-agente lizentziatu batera, agentzia-kontratu batekin non helburua 'etxebizitza-ordainketa' gisa dagoen adierazita; ondoren transferentzia garatzailera, erosleari eta unitateari erreferentzia eginez; gero baht bihurketa banku thailandiar batean; azkenik FET jaulkitzea eta Lurraren Bulegoan erregistratzea.
Gomendio hau bazterrean uzteko baldintza bakarra hau da: erosketaren zenbatekoa oso txikia bada eta leasehold soil bat aurreikusi baduzu inolako itzulketa asmorik gabe, orduan gutxiago dira arriskuak, eta bide sinpleagoak onargarriak izan daitezke. Baina freehold bat nahi baduzu, ez dago biderik saihesteko.
Errusia eta Thailandia artean ez dago datu-trukatze automatikorik higiezin-transakzioei buruz, nahiz eta kontu finantzarioen informazioa partekatzen den, eta horrek eskrutinioa jaisten duen, baina ez ezabatzen.
Ohiko galderak
Errusiar herritar batek oraindik eros dezake kondominio bat Thailandian 2026an?
Bai, ez dago debekurik. Atzerritarrek freehold gisa eduki dezakete kondominio baten guztizko azalera bizigarriaren %49ko kuota barruan; gainerakoa leasehold moduan edo entitate thailandiar baten bidez egituratzen da.
Eskuko dirua eraman eta zuzenean garatzaileari ordaindu diezaioket?
Eskuko dirua eraman dezakezu, 10.000 dolar baino gehiago EAEUtik ateratzean eta 20.000 dolar baino gehiago Thailandian sartzean deklaratuz. Baina ordainketa mota horrek ez du FETrik sortzen, eta, ondorioz, freehold erregistroa ez da posible izango.
183 egun baino gehiago atzerrian bizi izan naiz. Errusiako moneta-kontrolak oraindik aplikatzen zaizkit?
Ordainketa atzerriko kontu batetik badator, errusiar bankurik ez dago tartean transakzioan. Hala ere, Zerbitzu Fiskal Federalari atzerriko kontu bat irekitzearen berri emateko betebeharra mantentzen da, nahiz eta txostenak emateko eskakizun batzuk kentzen diren urte batean 183 egunetik gora atzerrian eman dutenentzat.
Zer gertatzen da ordainketa gaizki egituratuta badago baina, hala ere, arazorik gabe iragaten bada?
Arazoa normalean ez da agertzen sarreran, baizik eta irteeran. Propietatea saldu eta dirua Errusiara itzuli nahi duzunean, kapitala nola atera zen azaldu beharko duzu. Ordainketa-agindu egoki bat gabe, azalpen hori berehala erortzen da.
Iturria: Realty-Phuket.com