Phuketen etxebizitza bat erostea buruan baduzu, litekeena da azken hilabeteotan zerbait arraro sumatu izana: pisuen salmentak motel doaz, bankuek mailegurik ez dute erraz ematen, eta prezioek ez dute lehen bezala gora egiten. Aldi berean, ordea, Thailandiara sartzen ari den atzerriko kapital multzo erraldoia ari da industria eta teknologia sektorera bideratzen. Ez da etxebizitza, ez apartamentua: txip fabrikak eta datu-zentroak dira gaur egun benetako hazkundea sortzen ari direnak.
Frasers Property Thailand enpresako zuzendari nagusiak berak aitortu du publikoki: txip eta datu-zentroetarako atzerriko inbertsioek etxebizitza sektorearen moteltzea konpentsatzen ari direla. Thailandian aktibo baten bila dabilen inbertitzaile orok kontuan hartu beharreko seinalea da hau, kartera birpentsatzeko unea.
Erantzun laburra
-
Atzerriko inbertsio zuzena (FDI) zirkuitu integratuetan eta datu-zentroetan da gaur egun Thailandiako merkatal higiezinen hazkunde-motor nagusia 2026an
-
Etxeko zorra erregistro historikora igo da: BPGaren %91 (Thailandiako Bankua, 2025eko amaiera), eta horrek zama larria eragiten dio eskaera erresidentzialari
-
Ekialdeko Corridor Ekonomikoko (EEC) industria-guneek, Chonburi, Rayong eta Chachoengsao probintziek osatuek, inbertsio berrien zati handiena xurgatzen dute
-
Biltegi logistiko eta parke industrialen eskaerak %15-20 hazi omen da azken 12 hilabeteetan
-
Bangkoken proiektu erresidentzial berrien kopurua %30 inguru jaitsi da 2023ko gailurrarekin alderatuta
-
Inbertitzaile pribatuek industria eta logistikara bideratutako REIT bidez sar daitezke merkatu honetan
Datu nagusiak, zenbakiz zenbaki
-
Google, Microsoft eta Amazon hirurek iragarri dute datu-zentroak eraikiko dituztela Thailandian. Google Chonburi probintzian campus bat eraikitzen ari da, eta teknologia-erraldoi handien iragarritako inbertsioa guztira 5.000 milioi dolar baino gehiagokoa da
-
Thailandiako Inbertsio Batzordeak (BOI) zerga-oporraldi luzeak eskaintzen ditu, 13 urtera arte, EECan kokatutako zirkuitu integratu eta datu-zentroko proiektuentzat
-
2023tik 2026 erdialdera arte, Thailandiak 26.800 milioi dolar baino gehiagoko txip eta elektronika aurreratuko inbertsio-eskaerak jaso ditu BOI bidez, 880 proiektutan banatuta. Zirkuitu inprimatuak (PCB) dira zatirik handiena, 224 proiekturekin eta 9.850 milioi dolar inguru balio dutenak, munduko PCB fabrikatzaile nagusien erdia baino gehiago bere presentzia zabaltzen ari baita herrialdean
-
EECko industria-alokairuen prezioak %8-12 igo ziren 2025ean, CBRE Thailand-en arabera
-
Laem Chabang portuko inguruko parke industrialen okupazioa %85-90 ingurukoa da, eskaintza-eskasia iraunkorra dagoela iradokiz
-
Frasers Property Thailand-ek adierazi du bere industria-dibisioa eraikuntza erresidentziala gaindituz nagusitu dela diru-sarreren iturri gisa
-
Thailandia ASEANeko atzerriko inbertsiorako hiru helmuga onenen artean dago, Vietnam eta Indonesiarekin lehiatuz zirkuitu integratuen fabrikazio-inbertsioengatik
-
Baht thailandiarra egonkortu egin da, 34-35 THB/USD tartean, eta horrek industria-aktiboen errentagarritasuna aurreikusgarriagoa bihurtzen du dibisan
Zer esan nahi du honek Thailandian inbertitu nahi duen atzerritar batentzat?
Phuketeko edo Bangkoke pisu bat erostea guztiz posible da oraindik, baina 2026an balio-igoera azkarra espero izatea ez da errealista. Bankuen maileguek murrizketak dituzte eta thailandiar erosleen eskaerak, prezioen oinarria markatzen duenak, indarra galdu du. Etxebizitza merkatua ez dago hilda: konpresio zikloan sartuta dago, besterik gabe.
Industria sektoreak logika guztiz desberdinaren arabera funtzionatzen du. Hemen eskaera multinazionaletatik dator, milaka milioi dolarreko aurrekontuak dituztenetatik, epe luzeko alokairu-kontratuak sinatzen dituztenak, eta horrek aktiboen jabeentzako diru-fluxu egonkor eta aurreikusgarria sortzen du. Frasers Property Industrial REIT (FTREIT) bezalako REITek, Thailandiako Burtsan (SET) zerrendatuta daudenek, sektore honetan sartzeko aukera ematen diete inbertitzaileei, fabrika oso bat erosi beharrik gabe.
Abantaila praktiko bat: Thailandiako industria higiezinetan inbertsioa egituratzea, askotan, apartamentu bat erostea baino errazagoa da atzerritar batentzat. REITek ez dute atzerriko jabetza-murrizketarik, ez dute eskatzen dirua thailandiar banku baten bidez Foreign Exchange Transaction (FET) ziurtagiriarekin transferitzea, eta ez dute apartamentuei aplikatzen zaien %49ko atzerriko kupoa jasaten.
Aipagarria da datu-zentroetan inbertitzen duten enpresa handiek gero eta oztopo handiagoak dituztela lurraren prezioagatik baino gehiago, energia eta zerbitzu-azpiegituragatik. Datu-zentroak garatzen dituztenek, sarritan, 500 MW arteko elektrizitate-ahalmen fidagarria behar izaten dute, eta 50 eta 100 rai arteko lursailak bilatzen dituzte, energia, ur eta zuntz optiko konexio egonkorren ondoan. Botila-lepo hori ari da erabakitzen non kokatuko diren EECko hurrengo proiektu-olatuak.
Thailandiara joan eta EECko higiezinak begiz jotzeko asmoa baduzu, Chonburi eta Rayong probintziak Suvarnabhumi aireportutik ordu eta erdira inguru daude, eta hori dela eta, gune industrial nagusiak bi edo hiru egunetan bisitatzea guztiz bideragarria da.
Galdera sarritan egiten direnak
Zer da EEC eta zergatik ari dira inbertitzaileak horri arreta jartzen?
Ekialdeko Corridor Ekonomikoa (EEC) zona ekonomiko berezi bat da, Bangkoketik ekialdera hiru probintzia hartzen dituena: Chonburi, Rayong eta Chachoengsao. Gobernuak BOI bidez zerga-abantaila handienak eskaintzen ditu hor, 13 urte arteko sozietate-zerga salbuespenak barne. Datu-zentro eta zirkuitu integratuen fabrika berri gehienak hemen eraikitzen ari dira.
Atzerritar batek zuzenean eros dezake industria higiezinik Thailandian?
Ez, atzerritarrek lurra zuzenean eskuratzea debekatuta dago Thailandian. Alternatiba erabilgarrien artean daude epe luzeko errentamendu-egiturak (30+30+30 urte, adibidez), SETen zerrendatutako REITen bidez inbertitzea, edo atzerriko partaidetza baimendua duen BOI-onartutako enpresa baten bidez jabetza egituratzea.
Zenbateko errentagarritasuna eskaintzen dute Thailandiako industria REITek?
SETeko datuen arabera, Thailandiako industria-REIT nagusien dibidendu-etekinak %6-8 urtean ibiltzen dira, bahtetan. Baht-aren egonkortasunarekin batera, kopuru lehiakorra da eskualdeko beste aukerekin alderatuta.
Merezi du etxebizitza merkatuaren susperraldia itxarotea, ala industriara aldatu behar da orain?
Etxebizitza merkatua, seguru asko, Thailandiako Bankuak interes-tasak jaisten hasten denean eta muga makroprudentzialak (esaterako, mailegua-balioaren gehieneko ratioak) arintzen dituenean bizkortuko da. Analistek uste dute hori 2026ko bigarren erdian edo 2027an gerta daitekeela. Industria sektoreak, aldiz, orain ari da hazten, eta ez dago barne-kontsumoko kredituaren mende.
Zein dira arriskuak txip eta datu-zentroetan inbertitzean?
Arriskurik nagusiena geopolitikoa da: AEB eta Txinaren arteko tentsio komertzialak areagotzeak inbertsio-fluxuak beste norabide batzuetara bidera litzake. Bigarren arriskua gainprodukzioa da: ASEANeko herrialde guztiek aldi berean pizgarri antzekoak eskaintzen badituzte, errentarien arteko lehia areagotu daiteke eta alokairuen hazkundea geldiaraz daiteke.
Nola eragiten die thailandiar etxeko zor altuak merkatal higiezinetan inbertitzen dutenei?
Zuzenean, ez die eragiten. Industria-errentariak enpresa multinazionalak dira, ez hipoteka daukaten kontsumitzaileak. Zeharka, ekonomia motelagoak gobernua industria sektorerako pizgarriak zabaltzera bultza dezake, eta horrek industria-aktiboen jabeei mesede egingo lieke.
Vietnam ala Thailandia, zein da apustu hobea?
Thailandiak azpiegitura garatuagoa, sistema legal egonkorra eta SETen REIT merkatu likido eta sakona eskaintzen ditu. Vietnamek kostu baxuagoak ditu erakargarri, baina gardentasunean eta kartera-lagungarri diren inbertsio-tresnen eskaintzan atzeratuta dago.
Ordaindu behar da zergarik Thailandiako REIT dibidenduengatik?
Bai. Atzerriko inbertitzaileek SETen zerrendatutako REITen dibidenduengatik ordaindu behar duten atxikipen-zerga %10ekoa da. Thailandiaren eta hainbat herrialderen arteko zerga bikoitza saihesteko hitzarmenek tasa efektiboa murriztu dezakete inbertitzaile onartuentzat.
Thailandiako industria higiezinen sektorea, itxura guztien arabera, urte anitzeko hazkunde-ziklo baten hasieran dago, txip-hornikuntza katearen berrantolaketa globalak bultzatuta. Phuketeko apartamentu ohikoenetatik harago begiratzeko prest dagoen inbertitzailearentzat, sektore honek multinazionalen diru-fluxu dolarretan ukigarriak eskaintzen ditu, arau argi eta finkatuak dituen jurisdikzio batean. Tailandiako Higiezinak taldean, kartera dibertsifikatu nahi duten inbertitzaileei aukera hauek argi eta garbi azaltzen laguntzen diegu.
Iturria: Bangkok Post