Phukeleko lurralde-bulegoan, villa bat sozietate thailandiar baten bidez erregistratu nahi duen erosle batek galdera berriak jasotzen ditu orain: nondik atera dute dirua thailandiar akziodunek beren akzioak ordaintzeko, badute errenta-adierazpenik, zergatik bizi dira hiruak probintzia desberdinetan. Duela urte gutxi, paper-sorta hori begiratu bakarrarekin onartzen zuten. Orain, Enpresa Garapenerako Sailaren (DBD) datu-basearekin gurutzatzen dute.
Euskal erosle batek ere galdera bera egingo balu: atzerritar batek ez dezake lurrik jabetzan eskuratu Thailandian bere izenean, salbuespen oso mugatu batzuk kenduta. Kondominio bateko unitate bat jabetza librean erostea da, gaur egun, bide bakarra zuzena eta legezkoa den atzerritar bakar batentzat. Gainerako guztia baimen berezi bat behar du, edo, zuzenago esanda, jabetza ez den zerbait: alokairu bat.
Zer aldatu da 2026an, benetan?
Ez da atzerritarren eskubideen liberalizaziorik izan. Aldatu dena da Estatuak lehendik zeuden arauak aplikatzen hastea. 2024an, Ministerio-kontseiluak bi proposamen aztertzeko agindu zuen: lur-alokairuen gehienezko epea 99 urtera luzatzea eta kondominioetako atzerritarren kupoa %75era igotzea. Phukeleko atzerritar erosleen komunitatean hilabetetan hitz egin zen horretaz. 2026an, bi neurriak legezkotu gabe daude oraindik. 'Herrialdea saltzen ari gara' argudioak indar handiagoa izan du kapitala erakartzeko argudioaren aurrean.
Gobernuak, ordea, merkeagoa eta azkarragoa den zerbait egin du: lehendik zeuden eskubideak errespetatzen ote diren egiaztatzen hastea. DBD Order No. 1/2026 aginduak 46.000 sozietate baino gehiagoren berrikuspen masiboa eragin zuen 2026ko apirilean, atzerritarren partaidetza dutenak, zigor gogorragoekin eta likidazio behartua ere posible da egiaztatzen bada ezkutuko akziodun-egitura bat dela.
Zergatik ez du gehiago funtzionatzen sozietate thailandiarraren tranpak?
Mekanismoa sinplea da, eta horrexegatik da orain hain arriskutsua. Bertako akziodunek %51 duten sozietate thailandiar bat izan da, hamarkadetan, villa bat 'erosteko' modu estandarra, lur-zatiarekin batera. Paperean ez zegoen ezer okerrik: sozietatea thailandiarra da, eta, hortaz, lurra izan dezake. Baina, praktikan, thailandiar akziodunek ez dute inoiz baht bakarra ere jarri, ez dute kudeaketan parte hartu, eta akzio-transferentzia inpreso zuriak sinatu dituzte soilik.
Hutsune hori antzematen ikasi dute erregulatzaileek. Lurraldearen Sailak 2 milioi baht-eko kapital erregistratua duen sozietate bat ikusten duenean, 25 milioi baht-eko lur-zati bat erosi duena, eta DBDk erakusten duenean thailandiar akziodunek ez dutela inoiz errenta-adierazpenik aurkeztu eta beste hogei sozietatetan agertzen direla akziodun gisa, galdera gehiagorik ez da behar.
Ezkutuko akziodun-egitura (nominee) delitu penala da Atzerriko Negozioen Legearen (Foreign Business Act) arabera: 100.000 eta 1 milioi baht bitarteko isuna eta hiru urte arteko kartzela-zigorra dakar, eta erantzukizuna thailandiar akziodun-hartzaileari ere zabaltzen zaio.
Zer da benetan kondominioetako %49ko kupoa?
Kondominio baten atzerritarren kupoa eraikin osoaren unitate guztien azalera erkidearen %49koa da, ez unitate-kopuruaren %49. Ez du zerikusirik zenbat pisu daukan atzerritar batek erosteko aukera, azaleraren proportzioarekin baizik. Eraikinaren erakunde juridikoak (juristic person) transakzioa lurralde-bulegoan erregistratu baino lehen ematen duen ziurtagiriak baieztatzen du hori.
Kupoa ez da era orekatuan betetzen eraikin osoan zehar. Rawai edo Bang Tao aldeko proiektu ezagunetan, batzuetan ez dago kuporik geratzen batere, saltzaileak esan dezan gorabehera. Erosteko urrats bakarra, gehien laguntzen duena, sinatu aurretik ematen da: eskatu erakunde juridikoari kupoari buruzko ziurtagiri eguneratu bat eta egiaztatu erosi nahi duzun unitate zehatza kupoaren barruan dagoela.
Zer aukera dago lur bat zuzenean jabetzan eskuratzeko?
Oso gutxi. Lur Kodearen arabera, oro har, ez da onartzen atzerritarrek beren izenean lurra jabetzan izatea. Salbuespenak estuak dira: heredentzia kasu jakin batzuk eta Section 96 bis izenekoa, honek 1 rai arteko lur-zati bat baimentzen du bizitegi-erabilerarako, gutxienez 40 milioi baht-eko inbertsioarekin onartutako aktiboetan eta Barne Ministerioaren onarpenarekin. Praktikan, baimen horietatik oso gutxi eman dira inoiz.
Horrek esan nahi du erosle gehienek, aurrekontua txikiagoa dutenek, bi bide erreal dituztela: kondominio bat jabetza librean erosi, edo villa bat alokairu bidez.
'30+30+30' alokairua: benetan 90 urte al dira?
Ez. Lur-erregistroak 30 urteko lehen epe bakarra onartzen du. Villa alokatuen saltzaileek 90 urteko 'jabetza' bat bezala saltzen dute, baina berritzeko promesa jabe zehatz baten obligazio pertsonala da errentari zehatz batekin, eta ez erregistroko sarrera bat.
Thailandiako jurisprudentziak, behin eta berriz, berritze horiek eskubide kontraktual pertsonal gisa tratatu ditu, eta ez dira automatikoki lurraren jabe berri bati transferitzen. Egungo garatzailea negozioan jarraitzen duen bitartean eta bere ospea zaintzen duen bitartean, dena ondo funtzionatzen du. Benetako proba 31. urtean etortzen da, eta merkatuak ez du oraindik estatistikarik horri buruz, egoera turistikoko alokairu horiek adin horretara oso gutxitan iritsi baitira.
Zer eskatzen dute bankuek dirua atzerritik transferitzeko?
Jabetza librea erregistratzeko, dirua atzerritik transferitu behar da atzerriko dibisan. 50.000 dolar edo gehiagoko zenbatekoetarako, bankuak Foreign Exchange Transaction (FET) inprimaki bat ematen du, eta hori gabe lurralde-bulegoak ez du eragiketa prozesatuko.
Hau ez da gehiago zorroztu azken bi urteetan. Atzerritik transferitutako fondoekin eta FET inprimaki baliozkoarekin erosten den kondominio baten jabetza librea ez da egun bat batetik bestera zailagoa bihurtu. Alderantziz: ezkutuko akziodun-egituren zorrozteak berak bigarren mailako merkatua (kondominioetako kupoen unitateak) aurreikusgarriagoa bihurtzen du, atzerritar batek aktibo mota hori jabetzan edukitzeko dituen aukera legalak murrizten diren heinean.
Nire gomendioa: noiz saihestu sozietate thailandiar egitura?
Gure ikuspuntutik, 30 eta 40 milioi baht bitarteko aurrekontua duen erosle batek ez luke sozietate thailandiar egitura kontuan hartu behar bizitegi-erosketa baterako, 2026an. Arriskua ez da bihar ikuskatzaileak agertzea. Arriskua da, berriz saldu behar duzunean, abokatu batekin lan egiten duen erosle batek zuzenean uko egingo diola horrelako itun bat sinatzeari, eta aktiboa likideztasuna galduko duela, legezkotasuna galdu baino askoz lehenago.
Salbuespen zentzuzko bat dago: benetan funtzionatzen duen negozio thailandiar bat baduzu, benetako fakturazioarekin, langileekin eta beren dirua inbertitzen duten bazkideekin, orduan lurra sozietate horren bidez edukitzea ez da tranpa bat, praktika korporatibo estandarra baizik.
Zer egiaztatu erosi aurretik?
Galtzeko dirua transferitu aurretik, hauek dira benetan garrantzitsuak diren puntuak:
- Kupoari buruzko ziurtagiri eguneratua, unitate zehatz horrentzat.
- Chanote titulua dagoela eta kargarik gabe dagoela.
- Kondominioaren komunitate-funtsaren ordainketa-historia.
- Eraikuntza berrietarako, eraikuntza-baimena eta, behar izanez gero, ingurumen-eraginaren ebaluazioa (EIA).
Gure aholkularitzatik, Tailandiako Higiezinak-etik, gomendio praktiko bakarra nabarmenduko genuke gainerako guztien gainetik: idatzizko ziurtagiri bat eskuratu kupoari buruz, eta ordainketa atzerritik iristen dela ziurtatu, helburu zehatza adierazita. Bi urrats horiek itxi ditzakete lurralde-bulegoan itun asko porrot egiten duten arrazoi gehienak.
Iturria: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com bidez aipatua