Zergatik axola dizu honek Phuketen edo Koh Samuin bila bazabiltza
Thailandiako Business Development Departamentuak (DBD) 36.277 enpresa jarri ditu lupa azpian, guztiak atzerritar-kapitala dutenak eta lurra beren izenean dutenak. Urteotan asko izan dira, Euskal Herritik zein beste edonondik, Thai enpresa baten bidez villa edo lursail bat erosi dutenak, hori baitzen bide "praktikoena" zirudiena. 2026ko ikuskaritza honek argi uzten du: bide horrek arrisku legal serioa dakar orain, eta epaimahaiek ez dute begi bistan pasatuko gehiago.
Ez da probintzia bakar bateko kontua. Thairath egunkariak jasotzen duenez, berrikuspenak 16 probintzia hartzen ditu, Bangkok eta bere inguruko bost probintziak barne, gehi turismo-gune nagusi hamar, hala nola Chonburi, Surat Thani eta Phuket bera. Beraz, hemen ez gaude tokiko neurri baten aurrean, politika nazional baten aurrean baizik.
Zenbat enpresa daude arriskuan, zehazki?
Berrikuspenaren muina 31.516 enpresa dira, hots, atzerritar-kapitala %49tik behera duten enpresak, hain zuzen ere Thai enpresa gisa erregistratzeko eta lurra legalki edukitzeko onartzen den muga. Arazoa da: horietako askotan Thai akziodunak paperean bakarrik daude, kontrol erreala atzerritarren esku dagoelarik. DBDren helburua da egitura horiek identifikatu eta ixtea.
Merkatuko kalkuluek diote Phuketen atzerritarren esku dauden villen %60-70a Thai enpresen bidez erregistratuta egon daitezkeela, akziodun "nominee" horiekin. Zenbaki hori bakarrik jada adierazten du zergatik den hain garrantzitsua ikuskaritza hau bertan bizi diren edo inbertitu duten atzerritarrentzat.
Zergatik dago debekatuta atzerritarrek lurra zuzenean edukitzea?
1954ko Land Code Act delakoak debekatzen die atzerritarrei lurra zuzenean beren izenean edukitzea Thailandian. Salbuespen bakarra Board of Investment-ek onartutako proiektuetarako da, gutxienez 40 milioi THB-ko inbertsioa eskatzen duena. Hortik dator Thai enpresa baten atzean ezkutatzeko joera: gehiengoa Thai eskuetan dagoen enpresa bat sortuz, teorian legezkoa da lurra eskuratzea, baina praktikan asko izan dira benetako kontrola atzerritarrek gordetzen zuten kasuak, akziodun thailandiarrak izen hutsean besterik ez zirelarik.
1999ko Foreign Business Act legeak argi definitzen du atzerritar-enpresa dela %49tik gorako atzerritar-kapitala duen edozein entitate. Muga horretatik behera dagoen enpresa Thai gisa hartzen da, eta lurra eduki dezake. Baina DBDk orain ez ditu akziodun-zerrendak bakarrik aztertzen: benetako kontrola nork duen ikertzen ari da ere, hots, nork erabakitzen duen, nork finantzatu zuen erosketa eta nork jasotzen duen diru-sarrera.
Zer gerta daiteke nire enpresak ikuskaritza gainditzen ez badu?
Emaitza larriena da lurra epe laburrean saldu behar izatea. Legez, nominee egitura bat aurkituz gero, Lur Sailak agindu dezake jabetza 180 egunen epean saldu dadila. Salmentarik gertatzen ez bada, agintariek beraiek enkantean atera dezakete lursaila.
Gainera, zigor-arloko arriskua ere badago: Foreign Business Actak dio nominee bidezko egiturak erabiltzeak isun ekonomikoa ekar dezakeela, 1 milioi THB artekoa, eta/edo 3 urteko kartzela-zigorra. Ez da kontu abstraktua: 2026ko abuztuan, Phuketen egindako laugarren faseko operazio batean, 16 pertsona akusatu zituzten (10 thailandiar eta 6 atzerritar, kanadar, errusiar eta kazakhstandar bat barne), izen hutseko jabetza-egituren bidez negozioak kudeatzeagatik.
Besterik gabe, Phuketen egindako ikerketa zabalago batean 361 enpresa aztertu zituzten, eta horietatik 149 entitate legal identifikatu zituzten lurra atzerritar-kapital susmagarriarekin edukitzeagatik. Ondorioz, 114 auzi aurkeztu ziren eta 39 isun ezarri.
Nola dut nire villa legalki eduki Thailandian?
Onartu behar da nominee bidea gero eta arriskutsuagoa dela, baina badaude bide legal sendoak:
- Errentamendu luzea (leasehold): 30 urterako kontratua, berritze-aukerekin, nahiz eta berritzea ez dagoen legez bermatuta.
- Eraikina eta lurra bereizita: eraikina zeure izenean eduki eta lursaila errentan hartu.
- Benetako joint venture bat: Thai bazkide erreal batekin, negozioan eta finantzaketan benetan parte hartzen duenarekin, ez izen hutsean.
- Apartamentu bat freehold erregimenean erostea: hau da bide errazena eta seguruena atzerritarrentzat.
Leasehold aukerari dagokionez, jakin behar da normalean %15-30 merkeagoak izaten direla freehold jabetza baliokidearekin alderatuta. Diferentzia nagusia da: lursaila alokatzen duzu, ez duzu jabetzan.
Eta nire apartamentua, kaltetuta al dago?
Ez, lasai. DBDren berrikuspen honek soilik lurra duten enpresei eragiten die. Apartamentuen jabetza zuzena, 1979ko Condominium Act-ak arautzen duena, bide erabat bereizia da, eta atzerritarrek eraikin baten azaleraren %49ra arte freehold gisa eduki dezakete zuzenean, inolako Thai enpresarik gabe.
Zergatik orain, eta ez lehenago?
2022tik hona, parlamentuko batzordeek eztabaidatzen ari dira turismo-guneetan gertatzen ari den atzerritar-erosketa masiboa. Presio politikoak, lurraren prezioen igoerak eta gizartearen kezkak, atzerritar-kapitala kokaleku onenetan pilatzeagatik, prozesua bizkortu dute urteotan zehar, orain ikusten ari garen operazio-uhinera iritsi arte.
Zer egin behar dut Thai enpresa baten bidez lursaila baldin badut?
Lehen urratsa, ikuskaritza legal independente bat egitea da zure egituraren gainean. Egitura ahula bada, abokatu batek berregituratzeko aukerak proposatu ditzake: leasehold bihurtzea, benetako Thai bazkide bat sartzea, edo lursaila saldu eta eraikinaren gaineko eskubideak mantentzea.
Bidaia bat antolatzea ere gomendagarria da erosketa oro egin aurretik: propietatea zuzenean ikustea, abokatu batekin bilera egitea eta dokumentazio guztia bertan egiaztatzea funtsezkoa da.
Zer eragin izango du Phuket eta Koh Samuiko merkatuan?
Epe laburrean, agian eskaintza igo egingo da, jabe batzuek agindua jaso baino lehen saltzea erabakiko baitute. Epe ertainean, merkatuak leasehold egituren eta apartamentuen alde egingo du, eta horrek segmentu horietako eskaria eta prezioak gora bultza ditzake.
36.277 enpresa eta 16 probintzia hartzen dituen berrikuspen honen tamainak argi erakusten du ez dela kanpaina puntual bat, epe luzerako politika-aldaketa sistemiko bat baizik. Atzerritar inbertitzaileentzat mezua argia da: nominee egituren bidez lurra erosteko garaia amaitzen ari da. Goiz berregituratzen dutenek beren ondasunak eta bakea babestuko dituzte; seinalea ignoratzen dutenek, ordea, salmenta behartuak eta epaiketa penalak arriskatzen dituzte.
Tailandiako Higiezinak-en gomendioa argia da: Thailandian inbertitu aurretik, edo lehendik dituzun egiturak berrikusi nahi badituzu, aholku legal profesionala jasotzea funtsezkoa da.
Iturria: Thairath