Zure Thai enpresak 2 milioi THBko ordainketa bat egin badu, orain begiratuko dute
Imajina ezazu Phuketen etxe bat erosi duzula duela bost urte, Thai enpresa baten bidez, %51 akziodun thailandiarrekin eta zuk benetako kontrola izanda akzio preferente eta ahalordeen bitartez. Ordura arte inork ez zuen galdetu ezer. 2026ko maiatzetik aurrera, ordea, erregistroko leihatilan galdera hauek entzuten dira: nondik atera zuen dirua akziodun thailandiarrak, zer lan egiten du, zergatik ordaindu zuen bere partea eskudirutan.
Hau ez da atzerritarrentzako lege berri bat. Legea bera ez da aldatu: atzerritarrek oraindik ezin dute lurrik zuzenean jabetu Thailandian, eta gehiengo thailandiarreko enpresa batek oraindik jabetu daiteke teorian. Aldatu dena kontrola izan da, eta hori nahikoa da euskal erosle askorentzat kontuak berrikustea komeni den seinale bat izateko.
Zer dio zehazki maiatzeko hiru zirkularrak?
Thailandiako Lur Sailak (Department of Lands) hiru zirkular 'most urgent' bidali zizkien lurralde bulego guztiei 2026ko maiatzean. Helburua: sistema bateratu bat sortu atzerriko inplikazioa duten enpresen kontrolerako. Zirkularrek ez dute legea aldatzen, aurreko zirkularrak batzen dituzte eta egiaztapen eta jakinarazpen erregimen derrigorrezko bat ezartzen dute.
Aurrerantzean, lurralde bulegoek Business Development Sailaren (DBD) datu-basearekin gurutzatuko dituzte enpresen datuak, finantza dokumentazioa eskatuko dute, eta beharrezkoa balitz, lekura joango dira egiaztatzera. Ez da jada funtzionario baten esku-hartze pertsonala; sistema egituratu bat da.
Garrantzitsua da azpimarratzea: araudi hau ez da soilik 2026ko transakzio berrietarako. Bost edo hamar urte lehenago erositako lurrak eta enpresa bidezko jabetza egiturak ere berrikusi daitezke.
Zenbat dirutik aurrera aztertzen dute jatorria?
Hona hemen erosle batek gogoan izan behar duen zenbaki zehatza: 2 milioi THBtik gorako eskudiru ordainketak, edo 5 milioi THBtik gorako baloraziodun ondasunak, mailegu-jatorriaren azterketa aktibatzen dute. Muga hori gainditzen bada, bulegoak transakzioan parte hartzen duten guztien diru-jatorria, sarrerak eta lan-egoera aztertzen ditu.
Hau da zehazki gakoa: prezio ertain-baxuko erosketa batek (adibidez, apartamentu bat bere kabuz) ez du muga hau ia inoiz aktibatzen. Baina enpresa baten bidezko villa edo lur baten erosketak, normalean, tarte horretan sartzen dira erraz.
'Arrisku handiko' sailkapena zer da benetan?
Atzerriko partaidetza kapitalean, akziodun egituran edo kontrolean atalase jakin batzuetatik gorakoa duten enpresak 'arrisku handiko' gisa markatzen dira, eta berrikuspen sakonagoa jasotzen dute: akziodunen erregistroa, DBD aurkezpenak, dokumentazio finantzarioa, kontratuak eta ikuskapen fisikoa.
Baina Sailak berak argi utzi du: sailkapen hori iragazki bat da, ez da errudun-adierazpen bat. Enpresa bat zerrenda horretan egoteak ez du automatikoki esan nahi zerbait okerra egin denik. Kontua da dokumentazioa eskatuko dizutela, eta enpresa dagoen bezala baldin badago (benetako jarduerarik gabe, akziodun batek ez badu sarrerarik erakusten, kapitala nork ordaindu duen ez badago argi), orduan bai etor daitekeela arazoa.
Zer arriskatzen du nominee gisa jarduten duen akziodun thailandiarrak?
Nominee bidezko jabetzari buruzko legea ez da berria: Foreign Business Act legearen barruan delitu bat da, eta zigorra bi aldeetarako da, erosle atzerritarrarentzako eta aurrean jartzen den akziodun thailandiarrarentzako. Zigorra: 100.000 eta 1 milioi THB bitarteko isuna, eta hiru urte arteko kartzela zigorra.
Horregatik, jada ez da erraza aurrean jartzeko norbait aurkitzea prezio merkean. Arriskua benetakoa da bi aldeentzat, eta merkatuan hori sumatzen ari da.
Batera, gaur egun 46.000 enpresa baino gehiago ari dira ikuskatzen atzerriko partaidetza dutelako, nominee egituraren susmoz, sektoreko kazetaritzaren arabera. Kopuru hori bere horretan aski da ulertzeko hau ez dela kanpaina puntual bat, ehunka enpresa ukitzen dituen prozesu handi bat baizik, Phuket, Koh Samui, Koh Phangan eta Krabin batez ere.
Nondik dator arazoa, funtsean?
Egitura hau 1990eko hamarkadaren bigarren erdian sortu zen, Asiako finantza krisiaren ondoren, Thailandiak bere higiezinen merkatua atzerriko kapitalari zabaldu zuenean Land Code-a inoiz ukitu gabe. Atzerritarrei kondominio jabetza osoa eta lur-errentamenduak eskaini zizkieten. Lurra kanpoan geratu zen.
Merkatuak konponbide bat aurkitu zuen: enpresa thailandiar bat, akzioen %51a thailandiarren esku, baina benetako kontrola atzerritarraren esku, akzio preferente eta boto-eskubide astunduen bidez, akzio-bahiketa hitzarmenen bidez eta ahalordeen bidez. Koh Samuiko, Hua Hineko eta Phuketeko mendebaldeko kostaldeko villa kaleak osorik egitura horrekin daude eraikita.
2006an, Barne Ministerioak lehen aldiz saiatu zen ate hori itxi, funtzionarioei agindu zien sarrera txikiko akziodun thailandiarrak eta lur erosketa baino aste bat lehenago sortutako enpresak aztertzeko. Baina agindua zegoen, tresnak falta ziren. Lurralde bulego batek karpeta bat ikusten zuen, ez datu-base konektatu bat. Hori da hain zuzen 2026ko zirkularrek aldatzen dutena.
Zer gertatzen da praktikan orain, eta zer ez da gertatzen?
Lehenengoa desagertzen ari da: closing baino aste bat lehenago muntatutako 'paketea', hiru akziodun thailandiarrekin, inolako sarrerarik eta kontu-mugimendurik erakusten ez dutenekin. Bigarrena, eroste gehienek uste dutena baina ez dena egia: emazte thailandiar batek dirua bere jatorria pertsonala dela ziurtatzen duen gutun batek erregistro puntual hori itxiko du, baina ez du egitura babestuko lurra enpresa baten izenean egonez gero.
Hirugarren puntua da hitz gutxien esan nahi dutena entzun ohi den arren: Land Code-ak ahalmena ematen die agintariei legez kanpo eskuratutako lurra epe jakin batean saltzeko agintzeko, eta agindua ez betetzen bada, salmena behartzeko. Baina praktikan, merkatuak ez du konfiskazio masiborik ikusi, eta ez dut hori espero orain ere; politikoki oso garestia da herrialde batentzat, non atzerriko erosleak eskariaren zati esanguratsua diren probintzia turistikoetan.
Emaitza errealista, ordea, isilagoa da eta deserosoagoa: berrsalmenta bat hilabetez trabatuta geratzen da arrisku handiko egitura berrikuspenean dagoen bitartean, eta deskontua zabalduz doa erosleak alde egiten duen bitartean.
Enpresa bat, errentamendua, ala kondominioa? Zer aholkatzen dugu
Hona hemen gure ikuspegia: gaur egun enpresa thailandiar bat eta 30 urteko errentamendua erregistratu bien artean aukeratu behar bazenu etxe eta lur baterako, errentamendua aukeratu. 30 urteko errentamendu erregistratuak, chanote tituluaren atzealdean inskribatuta, eskubide ahulagoak ditu, baina ez da auditoretzan hondoratzen eta ez zaitu prozesu penal baten subjektu bihurtzen.
Condominio unitate bat, atzerritarren %49ko kuotaren barruan, jabetza oso baten forma bakarra izaten jarraitzen du atzerritarrentzat, eta oraindik da aukera aspergarriena, eta seguruena, mahai gainean dagoena.
Hala ere, esan behar da: enpresa egitura osorik baztertzea goiztiarra litzateke. Jarduera erreala duen enpresa bat, akziodun thailandiar egiazkoekin, kapital ondo ordaindua eta hainbat urteko aurkezpen garbi, berrikuspena gainditzen du. Baina horrek dirua kostatzen du benetan eta atzean benetako negozio bat behar du, ez itxura bat besterik ez.
Badago salbuespen argi bat non hau guztia ez baitu axola: 5-6 milioi THBko aurrekontua kondominio bukatu baterako. Ez dago enpresarik, ez nomineerik, ez baliorik jatorri-atalasea aktibatzen duenik. Ez dago, sinpleki, ezer egituratzeko.
Praktikako oharra: erregistroa lurralde bulegoan
Aurten transakzio bat erregistratzeak norberaren presentzia edo Thai lege forman zorrotz idatzitako ahalorde bat eskatzen du, eta bulegoak nabarmen zorrotzagoak bihurtu dira presentzia pertsonalean tinko eusteko orduan. Bi edo hiru laneguneko marjina utzi ilara, tasazioa eta banku-txekearentzat, bidaia planifikatzean.
Oraingoz zure villa enpresa baten bidez baduzu, urrats bakarra hartzea merezi du aste honetan: DBD txosten bat eskatu eta ikusi zehazki zer ikusten duen lurralde bulegoak. Kostu txikia du, egun batean lortzen da, eta enpresa berregituratzeko erabakia askoz lehenago hartu behar da, saldu nahi duzunean baino.
Iturria: Restate.ru