Phuket-en edo Bangkok-en apartamentu bat erosteko azken bi urteotan zalantzan egon bazara, orain daukazu berri ona: Thailandiako Gobernuak higiezinen sektorea bultzatzeko neurriak urtebetez luzatu ditu, 2027aren amaierara arte. Ez da erabaki hutsala. Eskualdeko hazkunde ekonomikoa moteldu egin da eta thailandiar kontsumitzaileen konfiantza ez dago bere onenean, baina Gobernuak argi utzi du merkatuari eusteko prest dagoela, transakzio kostu txikiagoak, erregistro tasa merkeagoak eta baldintza malguagoko finantzaketa eskainiz.
Bank of Thailand-ek, aldi berean, mugimendu bera egin du: bere loan-to-value (LTV) arau malguagoak 2027ko ekainaren 30era arte luzatu ditu. Mezua garbia da: Gobernua eta banku zentrala bat datoz etxebizitza eskaerari eusteko eta garatzaileen likidezia bermatzeko, ziurgabetasun garai honetan.
Erantzun Laburra
- Pizgarrien iraupena: paketea 2027aren amaierara arte luzatu da (aurretik 2026an amaitzekoa zen)
- Transferentzia tasaren murrizketa: %2tik %0,01era, 7 milioi bahteko (THB) balioa ez duten etxebizitzentzat
- Hipoteka erregistroko tasaren murrizketa: %1etik %0,01era, prezio-tarte berean
- LTV arauen malgutzea: Bank of Thailand-ek loan-to-value baldintzak leundu ditu 2027ko ekainaren 30era arte, hipoteka onarpenak errazago eta aurrerakinak txikiagoak izanik
- Onura zuzena atzerriko erosleentzat: kostu txikiagoak freehold araubideko apartamentuak erosterakoan, prezio-muga horren barruan
- Gobernuaren helburua: azken erabiltzaileen eskaerari eutsi eta merkatu primarioaren likidezia mantendu
Datu Nagusiak Labur-labur
- Hirugarren luzapena jarraian: 2020an, COVID-19aren osteko krisiari aurre egiteko sortu zenetik, hirugarren aldia da pizgarri-paketea luzatzen dutena
- Prezio muga: tasa murriztuak 7 milioi THB arteko (gutxi gorabehera 195.000 dolar egungo truke-tasan) etxebizitzei aplikatzen zaizkie
- Aurrezpena 5 milioi THBko erosketan: 5 milioi THBko etxebizitza bat erosten duen batek 150.000 THB inguru aurrezten ditu (gutxi gorabehera 4.200 dolar) tasa arruntekin alderatuta
- Hipoteka merkatuaren tamaina: Bank of Thailand-en arabera, 2025eko hipoteka-mailegu osoak 680.000 milioi THB inguru izan ziren, 2023ko gailurraren azpitik %4 inguru
- Bangkok-eko prezioen igoera: metro koadroko batez besteko prezioa %3,2 igo zen urtetik urtera 2026 hasieran; Phuket-en igoera %5-7 artekoa izan zen aldi berean
- Atzerritarrentzako jabetza-kuota aldatu gabe: apartamentuen %49ko muga atzerriko jabetzarako indarrean jarraitzen du; pizgarriek kostuak murrizten dituzte, ez jabetza-arauak
- Kontrol handiagoa: Thailandiak neurri gogorrak hartu ditu izen bidezko lurraren jabetza-akordioen aurka, 850 konpainia baino gehiago auzipetuta 2026 hasieratik, eta Estatuak 15.000 milioi THB baino gehiagoko galera izan duela kalkulatzen da. Honek berresten du apartamentu bat freehold moduan erostea dela atzerritarrentzat bide legalik seguruena
- Eskualdeko lehia: Vietnamek eta Malaysiak beren pizgarri-programak dituzte, baina Thailandiak posizioa mantentzen du araudi gardenari eta dagoeneko finkatuta dagoen azpiegiturari esker
Zer Esan Nahi Du Zehazki 2027ra Arteko Luzapenak?
Bi tasa nagusi murriztu dira zenbaki sinboliko batera, %0,01era: etxebizitzen transferentzia tasa (normalean %2koa) eta hipoteka erregistroaren tasa (normalean %1ekoa). Biak aplikatzen zaizkie 7 milioi THB arteko balioa duten etxebizitzei. Bank of Thailand-ek, gainera, LTV arauak malgutu ditu 2027ko ekainaren 30era arte, hipoteka onarpenak errazteko eta aurrerakinak jaisteko.
Baliatu Ditzakete Atzerriko Erosleek Abantaila Hauek?
Bai. Apartamentu bat freehold araubidean erostean, atzerritarrek thailandiarren tasa berdinak ordaintzen dituzte. %0,01eko tasa murriztua automatikoki aplikatzen da, betiere erosketa prezioa 7 milioi THB baino handiagoa ez bada. Ez da beharrezkoa inolako izapide gehigarririk egitea deskontua eskuratzeko.
Zein Etxebizitza Motak Sartzen Dira Pizgarrian?
Apartamentuak, etxadi-etxeak eta banakako etxeak sartzen dira kategoria egokien barruan. Hala ere, atzerritarrek apartamentuetan bakarrik lor dezakete freehold jabetza. Etxebizita eta villak lortzeko, luzaroko errentamendu-egiturak erabili behar dira (30+30+30 urte) edo thailandiar enpresa baten bidezko jabetza, azken hau arriskutsuagoa izanik, kontuan hartuta Thailandiak izen bidezko akordioen aurka daraman kanpaina.
Zenbat Aurreztu Dezaket Errealitatean?
5 milioi THBko erosketa batean, transferentzia eta hipoteka tasetan konbinatutako aurrezpena tasa arruntekin alderatuta 150.000 THB ingurukoa da (4.200 dolar inguru). Onartutako gehienezko prezioan, 7 milioi THBn, aurrezpena 210.000 THB inguru arte iristen da.
Nola Eragiten Dio Errentamendu-etekinaren Kalkuluari?
Sarrera-kostu txikiagoek etekin garbia zuzenean hobetzen dute. Inbertitzaile batek 150.000 THB aurrezten baditu 5 milioi THBko estudio bat erostean, eta etxebizitzak %5-6 arteko urteko errentamendu-etekina sortzen badu, break-even puntua 6-8 hilabete inguru aurreratzen da.
Espero Behar Dut Beste Luzapenik 2027 Ondoren?
Patroia argia da: 2020tik hona hiru aldiz luzatu da paketea. Gobernuek pizgarriak luzatzeko joera dute ziurgabetasun ekonomikoak jarraitzen duen bitartean. Hala ere, luzapenak bermatutzat jotzea akatsa litzateke. Egoera ekonomikoa egonkortzen bada, tasak baldintza arruntetara itzul daitezke. Zentzuzkoena da pizgarriak indarrean daudela erosketa ixtea.
Zein Kokapenek Eskaintzen Dute Inbertsio Aukerarik Onena Orain?
Bangkok-en, Sukhumvit korridorea (Asok-tik Ekkamai-ra doazen BTS geltokiak) eta Rama 9 auzoa dira lehiakorrenak. Phuket-en, Bang Tao eta Laguna dira gune nagusiak, atzerriko erosleen jarduera nabarmena den lekuak, %5-7 arteko urteko prezio-hazkundea izan dutenak. Pattaya-n, Pratamnak eta Wong Amat nabarmentzen dira. Koh Samui-n, Bophut eta Maenam inguruko iparraldeko kostaldea da erakargarriena. Toki hauek guztiek errentamendu-eskaera egonkorra eta balio-hazkunde potentziala uztartzen dituzte.
Nola Uztartzen Da LTR Visa Higiezin Pizgarriekin?
Thailandiako Long-Term Resident (LTR) visak higiezinen pizgarrietatik independenteki funtzionatzen du eta ez du higiezin erosketarik eskatzen. Hala ere, transakzio-kostu murriztuak LTR visaren errenta pertsonalaren gaineko zerga finko %17koarekin konbinatzeak Hego-ekialdeko Asian dagoen sarrera-egitura eraginkorrenetako bat sortzen du, patrimonio handiko inbertitzaile eta urrutitik lan egiten duten profesionalentzat.
Arriskua Al Dago Pizgarriak Aurreratuta Bertan Behera Uzteko?
Teorian bai, Ministroen Kontseiluak edozein erabaki politiko berrikus dezake. Praktikan, sei urteko programa martxan izan ondoren, ez da bertan behera uzterik izan aurretiaz. Erosleentzako arrisku errealagoa ez da aurreratutako bertan behera uztea, baizik eta pizgarrien garaian prezioak igotzea, sarrerako kostu subentzionatuek eskaeran presioa egiten dutelako eta balioespenak gora bultzatzen dituztelako.
Thailandian Egon Behar Dut Erosketa Amaitzeko?
Gomendagarria da lekua bisitatzea konpromisoa hartu aurretik, baina transakzioa bera ahalordetzearen bidez (power of attorney) osatu daiteke. Inbertitzaile askok ikuskatze-bidaia labur bat egiten dute, bi edo hiru proiektu aztertu eta gero, eta erosketa urrutitik ixten dute due diligence prozesua amaitu ondoren.
Iturria: Bangkok Post
Thailandiako higiezin pizgarrien luzapenak 2027ra arte kalkulu pragmatiko bat islatzen du, ez eskuzabaltasunik. Merkatuak eskaera behar du, eta eskaerak sarrera-baldintza merkeak behar ditu. Thailandian inbertitzea aztertzen ari zarenontzat, oraingo testuingurua nahiko optimoa da: transakzio-tasak historikoki baxuenetakoak dira, prezioek oraindik ez dute beren hazkunde-potentzial osoa islatzen, eta atzerritarren freehold apartamentu-jabetzarako esparru legala egonkorra eta probatua da.
Thailandian inbertitzeko prest? Tailandiako Higiezinak-eko gure adituek zure profilerako egokiena den higiezina aurkitzen lagunduko dizute.