Imajinatu Phuketen etxebizitza bat erosi nahi duzula, thailandiar sozietate baten bidez, orain arte moda handiko formula. Lur-bulegora zoaz, 4 milioi bahteko txeke batekin eta zure sozietatearen akziodunen zerrendarekin. Duela urte bete, tramitea ordu eta erdian itxiko zenuten. Gaur egun, lehen galderak beste batzuk dira: nondik dator dirua, zein da zure lanbidea, eta zergatik ez dute inoiz dibidendurik jaso sozietatearen %51a duten thailandiar bazkideek.
Ez da lege berri bat. 2026ko maiatzean, Thailandiako Lurren Departamentuak (Department of Lands) hiru zirkular 'oso urgente' bidali zizkien herrialdeko 76 probintzietako lur-bulego guztiei. Duela bi hamarkada zeuden Land Code arauak modu bateratuan aplikatzeko mekanismoa da, ordura arte probintziaz probintzia modu ezberdinean ulertzen zena. Aldaketa nagusia hau da: kontrola ez da erregistro-egunean gertatzen den ekintza bakarra; orain jarraitua da.
Zer aldatzen da zehazki 2026an?
Bi atalase zenbakizko markatzen dute berrikuspen sakon bat noiz abiarazten den. 2.000.000 bahteko atalasea gainditzen duten eskudiruzko ordainketek berehala eragiten dute erosle baten funtsen jatorriaren, diru-sarreren, lanbidearen eta oro har egoera finantzarioaren berrikuspena. Bestalde, 5.000.000 bahteko atalasea da higiezinaren balorazio ofizialari aplikatzen zaiona: kopuru hori gainditzen bada, ordainketa modua alde batera utzita, berrikuspen bera abiarazten da.
Atalase horiek ez dira ausaz aukeratuak. 2 milioi bahtekoa lursail bat duen ia edozein bila baino apalagoa da, baina probintzietako thailandiar erosleen artean ohikoak diren eragiketa gehienak kanpoan uzten ditu. Praktikan, atzerritarrei zuzenduriko merkatu-zatia iragazteko diseinatutako muga da.
Zer da datu-base nazionala, eta zergatik da hain garrantzitsua?
Orain arte, lur-bulego bakoitza informazio-isla bat zen. Bangkokeko sozietate batek Surat Thanin lursail bat erosten bazuen, inork ez zuen Business Development Departamenteko (DBD) agiriak lur-erregistroarekin gurutzatzen. Egoera hori bukatu da. Lur-bulegoek etengabe eguneratzen ari diren datu-base nazional bat eraiki behar dute, lurren jabe diren entitate juridiko guztiak erregistratzen dituena, eta bakoitza izen-emailearen bidezko egituraren zantzuak dituen aztertzeko.
Alde nabarmena hau da: aurretik egiaztapena behin bakarrik egiten zen. Orain jarraitua da. 2019an itxitako eragiketa bat 2027ko berrikuspen-ziklo batean berriro azaleratu daiteke. Denbora ez da aliatu bakarra izen-emailearen egiturei.
Zer bereizten ditu sozietate 'susmagarriak' benetako negozioetatik?
Atzerritarren jabetza-ehunekoaren eta bestelako irizpideen arabera arrisku handiko gisa markatutako sozietateek berrikuspen sakonagoa jasaten dute: akziodunen erregistroa, DBDan aurkeztutako urteko kontuak, kontratuak, eta, beharrezkoa bada, bertaratze bisitak. Markatuta egotea ez da berez arau-hausteren froga; hautaketa-prozesu bat da, ez epai bat.
Hala ere, Phuketen bakarrik, 600 sozietate baino gehiago daude dagoeneko Thailandiako Delitu Bereziak Ikertzeko Departamentuaren (DSI) eta Merkataritza Ministerioaren arreta pean, eta zaintza hori are gehiago areagotu zen 2026ko abuztuaren 1etik aurrera, 2/2569 Aginduaren babespean.
Hemen dago salbuespen zintzo bat, eta garrantzitsua da argi uztea: benetan funtzionatzen duen negozio bat baduzu (hotel bat, jatetxe bat, ustiategi agrikola bat), diru-sarrera errealekin, zergekin, nominekin eta benetan kapitala jarri duten thailandiar bazkideekin, hau guztia ez zaizu aplikatzen. Egitura horiek dira, hain zuzen, legeak beti babestu nahi izan dituenak. Arazoa ez zen inoiz sozietate-forma bera; kasu askotan, forma hori kutxa hutsa gisa erabiltzea zen.
Merezi du oraindik thailandiar sozietatea bizitegi-erosketarako?
Gure ikuspegia Tailandiako Higiezinak-en argia da: bizileku pribatu gisa erabiltzeko, thailandiar sozietatearen egiturak bere ziklo betea agortu du. Ez dagoelako dagoen egitura guztiak bihar bertan desegingo direlako, baizik eta arriskua orain amaigabea eta epe luzekoa delako, eta ziurgabetasuna zaila da saltzeko, geroago higiezina berriro merkaturatu behar denean.
Bizitzeko edo alokatzeko erosten duten erosleentzat, bi bide argiagoak daude: apartamentu bat, eraikin osoaren azaleraren %49ra arte atzerritarrei zabaldutako kupoaren barruan (Condominium Act arabera), edo behar bezala erregistratutako lur-errentamendu luzea. Bide horiek ematen duten aurreikuspena sozietatearen bideak jada ezin du eskaini.
Ondo idatzi behar da hau ere: egitura bat 'garbitzen' saiatzea azken unean, akzio gehiago erosiz edo akziodunak aldatuz eskritura sinatu aurretik, arreta pizten du, ez desbideratu. Ikertzaileek akziodunen erregistroa eta DBDaren aurrekariak aztertzen dituzte, eta diru-sarrerarik gabeko sozietate batean bat-bateko jabetza-aldaketa bat, hain zuzen, dena ematen duen bezalakoa da: susmagarria.
Zer gertatzen da 2026 baino lehen erositako higiezinekin?
Ez dago automatikoki konfiskatzerik. Zirkularrek hautaketa ezartzen dute, ez atzeraeraginezko desjabetzerik. Baina berrikuspen batek izen-emailearen bidezko jabetza frogatzen badu, Land Code-k derrigorrezko salmenta ahalbidetzen du epe jakin batean, eta erantzukizun penala tartean egon daitezkeen thailandiar akziodun izen-emaileentzat.
Bankuek ere gogortu dute beren aldea: hainbat erakundek hiru hilabeteko banku-mugimenduak eskatzen ari dira sozietate baten bidezko erosketei lotutako funtsak askatu baino lehen.
Zenbat luzatzen da tramitea orain?
Hautaketa hau ez da doakoa denboraren aldetik. Berrikuspenak eskatzen dituen tramite batek, aurretik bisita bakar batean ixten zena, bi eta lau aste artean iraun dezake, banku-agiriak, diru-sarreren egiaztapena edo funtsen jatorriaren azalpena eskatzen bada. Erregistroa egiteko soilik Thailandiara hegaldia hartuko duenak tarte hori aurreikusi beharko luke, egun bakarrean itxiko dela suposatu gabe.
Egin beharreko urratsa erraz laburbiltzen da: atera zure titulu-eskritura eta sozietatearen eraketa-agiriak, eta egin zeuk zeure egituraren auditoria independentea, lur-bulegoak egin baino lehen. Egitura hutsa bada, askoz hobe da zeuk konpontzea, zeure erritmoan eta zeure baldintzetan, inork inposatu baino lehen.
Iturria: Calinka Thailand (Dzen)