Phuketeko apartamentu bat edo Thaialdiko beste edozein ondasun higiezin saltzen duzunean, Lur Sailak zergak kobratzen ditu jabetza-titulua eskualdatzen den egun berean. Saltzaileak kontratu-preziotik gutxiago jasotzen du. Zenbat gutxiago? Hiru aldagairen araberakoa da: zenbat urte duzun ondasunaren jabe, Lur Sailak erabiltzen duen balorazio ofiziala, eta saltzailea pertsona fisikoa ala sozietatea den.
Pertsona fisikoek %5etik %35era bitarteko eskala progresibo baten arabera ordaintzen dute atxikitako zerga, jabetza-urteen arabera doitua. Sozietateek, ordea, balorazio ofizialaren edo erregistraturiko prezioaren %1 laua ordaintzen dute - bietarik altuena hartuta. Garrantzitsua da jakitea atxikitako zerga ez dela azken zerga: urteko errenta-aitorpenean kreditatzen da. Atxikitako zergatik harago, saltzaileak eskualdatze-tasa ere ordaintzen du, eta jabetza zenbat denboratan eduki duen arabera Negozio Zerga Espezifikoa (SBT) edo Timbrea. Guztira, salmenta-uneko zerga-karga ondasunaren balorazio ofizialaren %6,3 edo gehiago irits daiteke.
Laburpena
- Pertsona fisikoen atxikitako zerga - %5etik %35era bitarteko eskala progresiboa, jabetza-urteak kontuan hartuta oinarri zergagarria murriztuz
- Sozietateen atxikitako zerga - Lur Sailaren balorazio ofizialaren %1 laua
- Eskualdatze-tasa - balorazio ofizialaren %2, normalean erosleak eta saltzaileak berdinez banatuta
- Negozio Zerga Espezifikoa (SBT) - erosketa eta salmenta artean 5 urte baino gutxiago igaro bada, %3,3
- Timbrea - SBT aplikatzen ez bada (5 urte baino gehiago edukita), %0,5
- Zerga guztiak jabetza-titulua erregistratzeko egunean ordaintzen dira Lur Bulegoan - ez dago atzeratzeko aukerarik
Adibide Praktikoak
1. Kasua: Pertsona Fisikoa, 3 Urteko Jabetza
Atzerritar batek Bangkokeko apartamentu bat erosi zuen 5.000.000 THB-tan eta hiru urte geroago 6.000.000 THB-tan saltzen du. Lur Sailaren balorazio ofiziala 5.200.000 THB da.
Atxikitako zerga kalkulatzeko, balorazio ofiziala jabetza-urte kopuruarekin zatitzen da (gutxienez urtebete). Hortaz: 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB urteko oinarri zergagarria. Errenta Kodearen araberako eskala progresiboa aplikatzen da zenbateko horretan. Lehenengo 300.000 THB-ak %5ean tributatzen du, eta gaineko tarteak tasa altuagoetan. Ateratzen den urteko zerga-zenbatekoa berriro 3z biderkatzen da.
Praktikan, atxikitako zerga 150.000 eta 180.000 THB artean geratzen da. SBT gehituz (%3,3, hau da, 171.600 THB) eta saltzaileari dagokion eskualdatze-tasaren erdia (52.000 THB), zerga-gastu osoa 370.000-400.000 THB ingurukoa da, balorazio ofizialaren %6,5 eta %7 artean.
2. Kasua: Sozietate Bat Phuketeko Villa Bat Saltzen
Thai-en erregistraturiko enpresa batek 15.000.000 THB balio duen Phuketeko villa bat saltzen du. Atxikitako zerga %1 laua da, hau da, 150.000 THB. Enpresak 5 urte baino gutxiagoan eduki badu ondasuna, SBT-k (%3,3) beste 495.000 THB gehitzen ditu. Eskualdatze-tasak (%2) beste 300.000 THB. Guztira 945.000 THB inguru, balorazio ofizialaren %6,3.
Xehetasun bat: sozietateentzat, %1eko atxikitako zerga hau aurrerakina da urteko etekinaren gaineko %20ko sozietate-zergaren kontura. Kontu-urtea itxitzerakoan benetako irabazia %20an tributatuko da, baina jadanik ordaindutako %1 kendu egiten da.
3. Kasua: Pertsona Fisikoa, 6 Urteko Jabetza
5 urte baino gehiagoko jabetzak SBT ordezkatzen du Timbrearekin (%0,5), eta horrek aurrezpen nabarmena dakarkio saltzaileari. 10.000.000 THB-ko balorazio ofizialeko ondasun batean, SBTren kostua (330.000 THB) eta Timbrearena (50.000 THB) alderatuta, diferentzia 280.000 THB da. Gainera, atxikitako zergaren oinarria ere txikiagoa da: 6 urteren artean zatitzeak urteko zenbateko txikiagoa sortzen du, tasa progresibo baxuagoetan mantenduz.
Ondorioa argia da: 5 urte baino gehiagoan edukita saltzen bada, saltzaileak 3-4 puntu portzentual aurrezten ditu balorazio ofizialaren gainean, lehenago saltzearekin alderatuta.
Konparazioa Taulan
| Parametroa | Pertsona Fisikoa (<5 urte) | Pertsona Fisikoa (>5 urte) | Sozietatea (<5 urte) | Sozietatea (>5 urte) |
|---|---|---|---|---|
| Atxikitako Zerga | %5-35 progresiboa | %5-35 progresiboa | %1 laua | %1 laua |
| SBT | %3,3 | Ez aplikatzekoa | %3,3 | Ez aplikatzekoa |
| Timbrea | Ez aplikatzekoa | %0,5 | Ez aplikatzekoa | %0,5 |
| Eskualdatze-tasa | %2 (normalean 50/50) | %2 (normalean 50/50) | %2 (normalean 50/50) | %2 (normalean 50/50) |
| Zerga-karga Osoa | %6-9 | %3-5 | %6,3 inguru | %3,5 inguru |
| Aitorpenean Kreditatzen | Bai | Bai | Bai (sozietate-zergaren kontra) | Bai (sozietate-zergaren kontra) |
Arrisku Nagusiak eta Akats Ohikoenak
1. Kontratu-prezioa beheratu nahi izatea. Lur Sailak bere balorazio ofiziala erabiltzen du, ez kontratu-prezioa. Adierazitako prezioa balorazio ofizialaren azpitik badago, zergak balorazioan oinarrituz kalkulatzen dira. Prezioa balorazio ofizialaren gainetik badago, kontratu-prezioaren arabera. Prezioa gutxiesteak ez du zerga-aurrezpenik ekartzen eta Errenta Agentziaren ikerketa-arriskua handitzen du.
2. Jabetza-urteak gaizki zenbatzea. Lur Sailak hasitako egutegi-urte bakoitza urte oso gisa hartzen du. 2023ko abenduan erosita eta 2026ko urtarrilean saltzen bada, 3 urte kontuan hartuko dira (ez 2 urte eta hilabete 1). Konbentzio honek saltzaileari mesede egiten dio eta irteera-data planifikatzean kontuan eduki behar da.
3. Bikoizko zerga-hitzarmena ahaztea. Hainbat herrialdek hitzarmena dute Thailandiarekin. Lur Sailean ordaindutako atxikitako zerga jatorrizko herrialdeko errenta-aitorpenean kreditatu daiteke, betiere Lur Sailaren ordainagiriaren itzulpen ziurtatu bat gordeta baldin badago. Itxi aurretik, aholkulari fiskal kualifikatu batekin egiaztatu.
4. Atxikitako zerga kapital-irabazien zergarekin nahastea. Thailandiak ez du aparteko kapital-irabazien zergarik pertsona fisikoentzat. Atxikitako zerga balorazio ofizialaren gainean kalkulatzen da, ez irabazian. Honek European sistemetan ohiturik dauden atzerritar inbertitzaileak harrituta uzten ditu.
5. SBT ez aurreikustea itzultzeko eragiketetan. Plano-gaineko erosketa eta 1-2 urtetan berrosaltzeak askotan SBT (%3,3) ahazten du finantza-ereduetan. 5.000.000 THB-ko ondasun batean, hori 165.000 THB-ko hutsunea da.
6. Thailandiako Zerga NANa gabe joatea. Atzerritar saltzaileek Zerga Identifikazio Zenbakia (TIN) lortu behar dute Errenta Bulegoan itxi baino lehen. Prozesuak 1-2 egun lan behar ditu. TIN gabe Lur Bulegora joatea eskualdaketa atzeratu edo blokeatu dezake.
Planifikazio egoki batek saltzaileari ehunka mila baht aurreztu diezaioke. Gako nagusiak dira: 5 urteko ataria gainditu arte edukitzea, Lur Sailaren balioespen-metodologia ulertzea, eta bikoizko zerga-hitzarmenak aprobetxatzea. Tailandiako Higiezinak-en aholkulariek lagun zaitzakete estrategia egokia definitzen, itxi baino gutxienez 6 hilabete lehenago hasten bazara.