Erantzun Laburra: Zer Egin Dezake Atzerritar Batek Thailandian?
Apartamentu bat jabetza osoz erosteko aukera dago Thailandian, baina etxe edo villa bat ezin da erosi lurraren jabe eginez. Hau da arau nagusia: atzerritarrek ezin dute lurrik erosi Tailandiar Lur Kodearen arabera (B.E. 2497, 1954). Kondominium-lege batek (1979) salbuespen garrantzitsu bat ezartzen du: atzerritarrek eraikin baten azaleraren gehienez %49a jabetza osoz erosi dezakete. Hortik gorako kasuetan, 30 urteko errentamenduaren bidea da aukera bakarra.
Euskal erosle batek Thailandiako merkatuan sartu aurretik arau-esparru hau ondo ulertzea ezinbestekoa da. Tailandiako Higiezinak bezalako aholkulariek sistema honen korapiloak argitzen laguntzen dute.
Zergatik Dago Paradoxa Hau?
Thailandiak Hego-ekialde Asiako atzerri inbertsio zuzenean 4. postua du, eta 2025ean Tailandiako Bankuaren datuen arabera 15.000 milioi dolar baino gehiago sartu ziren herrialdean, elektronika, automozio eta ekonomia digitalaren sektoreetan batez ere. Hala ere, etxebizitza-jabetza arrotzentzat oso mugatuta dago.
Arau-esparru honek paradoxa nabarmena sortzen du: inbertitzaile batek fabrika bat eraiki dezake, baina ezin du ondoan dagoen etxea erosi. Hau ez da kasualitate: lurra politikoki sentsiblea da Thailandian, eta abertzale-taldeak edozein liberalizazio-proposamenen aurka jartzen dira sistematikoki.
Zer Egin Daiteke Legalki: Aukeren Taula
| Jabetza mota | Atzerritarrentzat baimenduta? | Baldintza nagusiak |
|---|---|---|
| Kondominium-unitatea (apartamentua) | Bai, jabetza osoz | Eraikinaren %49ko muga orokorra |
| Villa edo etxe (lurrarekin) | Ez, jabetza osoz | 30 urteko errentamendua soilik |
| Lur hutsala | Ez | Debekatuta salbuespen gutxi batzuk kenduta |
| Eraikina lur barik | Teorian bai | Balio praktikoa mugatua |
Kondominiumak: Aukera Seguruena
Kondominium-lege arabera, atzerritarrek eraikin baten azalera erregistratuaren %49a baino ezin dute jabetza osoz eskuratu. Muga hori gainditu denean, soilik 30 urteko errentamendu bidez erosi daiteke.
Phuket eta Pattaya dira merkatuaren erdigune nagusiak: atzerritarren parte-hartzeko transakzioen %60 baino gehiago bi hiri horietan gertatzen dira. Hala ere, eskakizun handiko proiektuetan quota maiz agortuta dago, beraz erosi aurretik idatziz egiaztatzea ezinbestekoa da.
Errentamendua: 30 Urte, Ez Gehiago (Legearen Arabera)
Lur Departamentuan erregistratutako errentamendua legez babestuta dago adierazitako epean, baina ez da gehiago. Kontratuan idatzitako luzapen-klausulek (30+30 edo 30+30+30) bi aldeen arteko obligazioa adierazten dute, baina ez dute benetako jabetza-eskubiderik sortzen. Lur-jabea aldatzen bada, berria ez dago automatikoki lotuta luzapen-baldintzek.
Kontuz: 2024an 99 urteko errentamendu-legea eztabaidatu zen, baina parlamentuko batzordean gelditu zen presio nazionalistak dela eta. 2026ko erdialdean oraindik ez da lege-proposamen ofizialik aurkeztu.
Arrisku Nagusiak: Zergatik Saihestu Nomineen Egiturak?
Askok Thai enpresa baten bidez lur-jabetza eskuratzeko bidea bilatzen dute, non Thai akziodun nomineek gehiengoa mantentzen duten atzerritar baten izenean. Hau ilegaltzat jo daiteke.
Thailandiar agintariek 850 enpresa baino gehiago epaiketa bidez epaitu dituzte egitura hauek dela eta, eta ustezko galerak 15.000 milioi baht baino gehiago dira (South China Morning Post-en arabera). 2023tik Lur Departamentua akziodunen ikuskaritzak areagotzen ari da.
Zigorra larria da: Atzerriko Negozio Legearen arabera, isunak milioi bat baht (gutxi gorabehera 28.000 dolar) irits daitezke, eta espetxe-zigorrak ere posible dira. Transakzioa baliogabetu egin daiteke.
Dirua Nola Bidali: FETF Dokumentua
Apartamentu bat atzerritar baten izenean erregistratzeko, funtsak kanpotik bidali eta Thai bankuan thai baht bihurtu behar dira. Bankuak Atzerriko Truke-Transakzioaren Inprimakia (FETF) ematen du, jabetza-titulua erregistratzeko ezinbesteko dokumentua dena.
Kriptomoneta-bideek ere badirudi funtziona dezaketela Tailandiako lizentziapeko plataformen bidez, baina garatzaileek ia inoiz ez dute kripto zuzenean onartzen.
Hipoteka Atzerritarrentzat: Oso Zaila
Thai banku komertzialen gehienek ez dituzte ez-egoiliarrerei maileguak ematen. Hortaz, hipoteka lortzea teorian posible den arren, praktikan arraroa da. Singapur edo Hong Kongeko filialeen bidez finantzaketa eskaintzen duten banku gutxi batzuk daude. Atzerritarrentzako interes-tasen erreferentzia: %6-8 urteko, Thai herritarrentzat %4-5 diren bitartean.
Tailandia vs. Aldeko Herriak: Konparazioa
| Herrialdea | Atzerritarren eskubideak |
|---|---|
| Tailandia | Kondominiumaren %49 jabetza osoz; lur-errentamendua 30 urtez |
| Vietnam | Apartamentuen %30 jabetza osoz (2015etik); etxeetarako 50 urteko errentamendua |
| Malaysia (MM2H) | Jabetza erostearen gutxieneko balioa 1 milioi ringgit (gutxi gorabehera 220.000 dolar) |
Thailandia bere auzo nagusiak baino murriztaileagoa da. Vietnamek 2015ean bere merkatua ireki zuen; Malaysiak MM2H programaren bidez etxebizitza erosten uzten die atzerritarrei. Hala ere, Phuket bezalako merkatuak etekin handia eskaintzen du: villa batek urteko %6-8ko alokairua sor dezake, eta kondominiumek %4-6 inguru.
2026ko Norabidea: Zer Alda Daiteke?
Paetongtarn Shinawatra gobernuak kondominium-kuota %49tik %75era igotzeko proposamena aztertzen ari da eremu ekonomiko berezietarako. Baina 2026ko erdialdean ez da oraindik lege-proposamen ofizialik aurkeztu parlamentuan. Erreformak historikoki blokeatuta egon dira, eta ezin da ziurtasun osoz planifikatu horren gainean.
Estrategia Seguruena Euskal Erosleentzat
Laburbilduz, 2026an Thailandian inbertitu nahi duen euskal eroslearentzat gomendio praktikoak hauek dira:
- Kondominiumak dira aukera juridiko seguruena: quota erabilgarria idatziz egiaztatu erosi aurretik.
- Villa bat errentamenduz erostea posible da, baina kontratu-baldintzak arretaz aztertu behar dira eta luzapenaren arriskua ondo ulertu.
- Nomineen egiturak saihestu: arriskua ez dago justifikatuta.
- Abokatua aukeratu modu independentean, garatzaileak gomendatutakoa erabili gabe.
- FETF dokumentua eskuratu behar da kanpotik bidalitako funtsen jabetza-erregistroa egiteko.
Thailandiako merkatuak aukera erreala eskaintzen du, baina araudia ezagutu gabe arriskua handitu egiten da. Tailandiako Higiezinak bezalako adituek prozesu hau orientatzen laguntzen dute.
Iturria: Bangkok Post