Phuketen etxebizitza bat erosteko asmoa duen euskaldun batek albiste hau irakurri du azken egunotan: Malaysiak $20.000 milioiko hiri berri bat egingo du Singapurretik oso gertu. Lehen galdera logikoa da: merezi du oraindik Thailandian inbertitzea, ala Malaysia bihurtu da leku berri hobea?
Erantzun laburra hau da: Genting taldearen proiektuak lehia berri bat sortzen du Asiako Hego-Ekialdean kapital teknologikoagatik, baina ez du zuzenean eragiten Phuketeko edo Pattayako turismo-higiezinen merkatuan. Thailandiak eta Malaysiak bezero-profil ezberdinak erakartzen dituzte, eta hori ulertzea da erabaki ona hartzeko gakoa.
Zer da zehazki Genting-en proiektua?
Genting, Malaysiako konglomeratu handi bat (merkatu-kapitalizazioa inguru $8.000 milioi, historikoki jokoen eta ostalaritzaren munduan aritua), Johor-Singapur Eremu Ekonomiko Bereziaren (JS-SEZ) barruan hiri teknologiko bat eraikitzeko asmoa iragarri du. JS-SEZ 2025eko urtarrilean abiarazi zen, negozio eta talentu nazioartekoa erakartzeko helburuarekin.
Proiektuaren muina adimen artifizialeko ikerketa-zentro eta agroteknologia-multzo batean datza, ez etxebizitza-proiektu tipiko batean. Genting-en dokumentazio ofizialaren arabera, Johor Tech Smart City hau 2.300 hektarea inguru hartuko du, horietatik 500 hektarea AgTech Campus batentzat eta 1.700 hektarea Knowledge AI Campus baterako. The Edge Malaysia hedabidearen arabera, proiektuak 10.000 lanpostu baino gehiago sortuko ditu.
Johor Bahru, gainera, Singapurreko erdigunetik 30 km baino gutxiagora dago, hiri-estatuaren auzo bat balitz bezala funtzionatzen duena, eta bertako etxebizitza-prezioak Singapurrekoak baino 3 eta 5 aldiz merkeagoak dira.
Zenbat kostatzen da Johorren erostea Phuketekin edo Bangkokekin alderatuta?
CBRE aholkularitza-etxearen datuen arabera, 2025ean metro koadroko batez besteko prezioa honela banatzen zen hiru kokalekutan:
| Kokalekua | Prezioa m²-ko (USD) |
|---|---|
| Johor Bahru | $1.500 - $2.200 |
| Bangkok (proiektu parekagarriak) | $3.000 - $5.500 |
| Phuket (segmentu premium) | $3.500 - $7.000 |
Zifra hauek argi uzten dute Johor merkeagoa dela orain, baina ez dute alderatzen alokairu-etekina edo bizi-kalitatea, gerora azalduko dugun bezala.
Ba ote da mehatxu erreala Phuketeko edo Bangkokeko higiezin-merkaturako?
Hemen dago erantzun labur eta zehatza: ez, ez zuzenean. Johorrek profesional teknologikoak eta enpresa-inbertitzaileak erakartzen ditu, Thailandiak, aldiz, bizi-kalitatea, alokairu bidezko etekin turistikoa eta erretiro-bizimodua bilatzen duten erosleak erakartzen ditu. Bi publiko horien gainjartzea txikia da.
Hala eta guztiz ere, zenbait kapital-fluxu berrantolatzen ari da. Thailandiak 2025ean $4.800 milioi inguru erakarri zituen atzerriko inbertsio zuzenean higiezin-sektorera. Genting-en proiektu bakarra, aurrekontuaren arabera, ia lau urteko fluxu horren pareko da, eta horrek erakusten du erregioko lehia benetan gogortzen ari dela.
Eragin zuzenena, gertatuko balitz, Bangkokeko bulego eta merkataritza-segmentuari legokioke, kapital hiria Kuala Lumpurrekin eta Singapurrekin lehiatzen baita egoitza korporatibo erregionalak erakartzeko. Phuket, Samui eta Pattayako turismo-merkatuak, ostera, beren erakargarritasun bereziagatik babestuta daude.
Nola erantzuten dio Thailandiak lehia berri honi?
Thailandiako gobernuak ez dago geldirik. 2025 eta 2026 urteetan Eastern Economic Corridor (EEC) izeneko garapena azkartu du, Chonburi, Rayong eta Chachoengsao probintzietan zehar. Enpresa teknologikoentzat 13 urtera arteko zerga-onurak eskaintzen ditu.
Gainera, eztabaida bizian dago apartamentuen atzerritar-jabetzaren kuota %49tik %75era igotzeko aukera. Aldaketa hori onartuko balitz, kapital-sarrera nabarmen handitu litzateke Thailandiako higiezin-merkatuan.
Bestalde, Phuketeko merkatua bere kabuz indartsu jarraitzen du: Sansiri garatzaileak 40.000 milioi bahteko inbertsioa iragarri du Phuketeko proiektu berrietan, 2027 eta 2030 artean, eta horien barruan zazpi proiektu, 10.000 milioi bahteko balioduna, 2026ko bigarren seihilekoan abiaraziko dira. Datu horiek erakusten dute Phuketeko higiezin-eskariari buruzko konfiantza indartsu jarraitzen duela, lehia erregionala gorabehera.
Zer alokairu-etekin espero daiteke Johorren, Phuketekin alderatuta?
Gaur egungo datuek Johor Bahrun alokairu-etekina %3-4 ingurukoa dela adierazten dute urtean, Phuketen %5-8koa den bitartean eta Bangkoken %4-6koa. Ondorio praktikoa argia da: Johorren inbertitzaile gehienek etekin epe luzeko kapital-hazkundean jartzen dute, ez alokairu berehalako sarreran.
Jabetza-arauak: zer aldatzen da Malaysian eta Thailandian?
Malaysian atzerritarrek jabetza osoko higiezinak eros ditzakete (freehold), gutxieneko atalase batekin, gutxi gorabehera 1 milioi ringgit ($220.000 inguru) hasita. Thailandian, aldiz, jabetza osoa apartamentuetara mugatzen da, eta betiere atzerritarren jabetza-kuota errespetatuz. Bilaketa hori funtsezkoa da erabaki bat hartu aurretik, eta Tailandiako Higiezinak taldean gomendatzen dugu beti aholkularitza legala jasotzea erosketa formalizatu aurretik.
Genting-en hiria egiaz eraikiko da, ala paperean geratuko da?
Genting enpresa publiko bat da, aktibo errealak dituena eta garapen handien esperientzia dagoena, hala nola Resorts World markako egoitzak hainbat herrialdetan. Hala ere, $20.000 milioiko zifra proiektu osoaren guztizko aurrekontua da, eta eraikuntza 15 eta 20 urte artean luzatu daiteke. Lehen fasea $2.000-$4.000 milioi arteko tartean egongo da, ziurrenik. Atzerapenak arrisku errealista dira, baina enpresaren zerrendatze publikoak eta ospe historikoak proiektua erabat bertan behera geratzea zaila egiten dute.
Johor Phuketen alternatiba izan daiteke?
Bakarrik zure estrategia epe luzeko apustu bat bada, 10 urte edo gehiago, Singapurretik gertu kapital-hazkundea bilatuz. Zure helburua alokairu-sarrera egonkorra eta erabilera pertsonala izan badira giro turistiko batean, Phuket aukera aurreikusgarriagoa da, azpiegitura probatua duena.
Aldi berean Thailandian eta Malaysian inbertitu daiteke?
Bai, eta inbertitzaile esperientziadunentzat dibersifikazio zentzuzkoa izan daiteke. Thailandiak alokairu-etekin berehalakoa eta bizi-kalitate handia eskaintzen ditu, Malaysiak, ostera, kapital-hazkunde potentziala Singapurretik hurbil. Kontuan hartu behar da esparru juridiko desberdina: Thailandian lur-jabetzari mugak jartzen zaizkio atzerritarrei, eta Malaysian arauak liberalagoak dira, baina gutxieneko erosketa-atalase batekin.
Ondorioa: zer esan nahi du honek erosle euskaldunarentzat?
Genting-en Johorko proiektua ez da Thailandiako higiezin-inbertitzaileentzako mehatxua, erregioko lehia-etapa berri baten adierazlea baizik. Thailandiak irabazten du alokairu bidezko etekin turistikoan, bizi-estiloaren erakargarritasunean eta merkatu heldu batean. Malaysiak, aldiz, azpiegitura teknologikoan eta Singapurretik gertu egotean jokatzen du bere apustua.
Inbertitzaile azkarrak bi merkatuak aztertzen ditu, baina erabakia helburu argi batean oinarrituta hartzen du: alokairu-etekina gaur, ala kapital-hazkundea hamarkada batean.
Iturria: Nikkei Asia
Thailandian inbertitzeko prest zaude? Tailandiako Higiezinak taldeko adituek lagunduko dizute egokiena den higiezina aurkitzen.