2024an, Phuketeko poliziak 12 hotel txiki ilegal itxi zituen, non atzerriko jabeek turistei gauero alokairuak eskaintzen zizkieten lizentzia gabe. Isunak eguneko 20.000 THBra iritsi ziren, eta jabetako batzuk herrialdetik kanporatuak izan ziren. Denek akats bera egin zuten: Tailandiako alokairuzko legeria ulertu gabe hasi ziren.
Tailandiak alokairua modu argian bereizten du bi kategoriatan. Epe luzeko alokairuak (30 egun edo gehiago) zuzenbide zibilaren menpe daude eta ez dute lizentzia berezirik behar. Epe laburreko alokairuak (30 egun baino gutxiago) Hotel Legearen arabera ostatu-jarduera gisa sailkatzen dira, eta legea ez betetzeak 20.000 THBko isuna eta erantzukizun penala ekar ditzake. Hirugarren aukera bat ere badago: jabetza kudeaketa-enpresa profesional baten esku uztea eta diru-sarrera pasiboak jasotzea.
Laburpena
- Epe luzeko alokairua (30 egun+): ez du lizentzia ez enpresa tailandarrik behar; norbanakoen arteko idatzizko kontratua nahikoa da
- Epe laburreko alokairua (30 egun baino gutxiago): enpresa tailandarra erregistratu eta Hotel Legearen lizentzia lortu behar da
- Jabetza txikiak (8 gela arte): 'hotel ez den ostatua' izeneko erregistro sinplifikatua eska daiteke
- 8 gela edo 30 lagun baino gehiago hartzen dituzten jabetzak: hotel-lizentzia osoa behar dute
- Kudeaketa-enpresek diru-sarreren %20-30 hartzen dute, baina legezko betebehar guztiak kudeatzen dituzte
- TM30 inprimakia derrigorrezkoa da: jabeak atzerriko edozein gonbidatu jakinarazi behar dio Tailandiako Immigrazioari 24 orduko epean
Eszenatokiak eta Aukerak
1. Aukera: Epe Luzeko Alokairua, Lizentziarik Gabe
Hau da Tailandian alokairuzko diru-sarrerak lortzeko bide errazena. 6 eta 12 hilabete arteko epea ezartzen da maizterrarekin idatzizko kontratu baten bidez, hileko errenta, fidantza (normalean hilabete 1-2ko errenta) eta bi aldeen eskubide eta betebeharrak zehaztuz.
Arauketa Kode Zibil eta Merkantilaren bidez egiten da. Ez da lizentziarik behar, eta ez duzu enpresa tailandarrik sortu behar: norbanako gisa jarduten duzu.
Xehetasun garrantzitsu bat: 3 urte edo gehiagoko alokairua bada, kontratua Lurren Departamentuan erregistratu behar da. Erregistratu gabe, epe luzeko alokairuak babes juridiko mugatua du eta auzitan koka daiteke.
Phuketeko epe luzeko alokairuen errentagarritasuna jabetza-balioaren %5-7 urtean ingurukoa da. Pattayan etekin altuagoak lor daitezke, jabetzen prezio txikiagoak direla eta.
2. Aukera: Epe Laburreko Alokairua, Lizentziarekin
Eguneko eta asteko alokairuek 1,5-2 aldiz diru-sarrera gehiago sor ditzakete epe luzekoek baino, baina legezko eskakizunak askoz zorrotzagoak dira.
2004ko Hotel Legeak (2023an eta 2026an eguneratua) 30 egun baino gutxiagoko edozein ostatu ostalaritza-jarduera gisa sailkatzen du. Legez aritzeko, honakoa behar da:
- Enpresa tailandarra erregistratu
- Lizentzia lortu (hotel-lizentzia osoa edo 8 gela baino gutxiagoko jabetzentzako erregistro sinplifikatua)
- Suteen aurkako segurtasun eta osasun-baldintza bete
- Atzerriko gonbidatu bakoitzaren TM30 jakinarazpena bidali, sarreraren ondorengo 24 ordutan
Kondominioetako jabeen ohiko tranpa: eraikin askok barne-arauen bidez epe laburreko alokairuak debekatzen dituzte. Egoitzetako komunitateak isuna jarri diezaieke arau-hausteei. Erosi aurretik, beti egiaztatu eraikinaren araudi zehatza.
3. Aukera: Kudeaketa-Enpresa Profesional Baten Bidez
Tailandan urte osoan bizi ez bazara, jabetza lizentziazko kudeaketa-enpresa baten esku uztea aukera praktikoena da. Ohiko banaketa %70-80 jabeari eta %20-30 kudeaketa-enpresari.
Enpresak gonbidatuen bilaketa, garbiketa, mantentze-lana, legezko betebeharra eta TM30 izapideak kudeatzen ditu. Ez duzu zure enpresa tailandarrik erregistratu behar, kudeaketa-enpresak dagoeneko behar diren lizentziak baititu.
Hala ere, zerga-betebeharrak zurenak dira. Jasotako diru-sarreren gainean Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zerga (PIT) ordaindu behar duzu, dagokion kenkarien ondoren, baita Lurren eta Eraikinen gaineko Zerga ere.
4. Aukera: Azpialokairua Negozio Gisa
Batzuek jabetzak epe luzeko kontratu bidez errentan hartzen dituzte eta gero epe laburrean azpialokairuak egiten dituzte. Eredu honek honakoa eskatzen du:
- Enpresa tailandarra erregistratzea
- Azpialokairurako baimena oinarrizko kontratuan idatziz jasotzea
- Hotel ez den ostatuaren edo hotel-lizentzia osoaren lorpena
Jabearen idatzizko baimenik gabe, egitura hau illegala da.
Konparazio-Taula
| Parametroa | Epe Luzeko Alokairua | Epe Laburreko (8 gela baino gutxiago) | Epe Laburreko (8 gela+) | Kudeaketa-Enpresa |
|---|---|---|---|---|
| Gutxieneko egonaldia | 30 egun | 1 egun | 1 egun | Akordioaren araberakoa |
| Enpresa tailandarra behar da | Ez | Bai | Bai | Ez |
| Lizentzia mota | Ez da behar | Hotel ez den ostatua | Hotel-lizentzia osoa | Enpresak du |
| Etekinak Phuketean | %5-7 urtean | %8-12 urtean | %10-15 urtean | %5-10 urtean |
| Jabeen parte-hartzea | Ertaina | Handia | Handia | Minimoa |
| Zergak | PIT + Lurren Zerga | PIT + Lurren Zerga + BEZ | PIT + Lurren Zerga + BEZ | PIT + Lurren Zerga |
| Isun-arriskua | Txikia | Ertaina | Handia lizentziarik gabe | Txikia |
Arrisku Nagusiak eta Akatsak
1. Lizentzirik gabe epe laburreko alokairuak egitea. Atzerriko jabeen akats ohikoena da hau. Bizilagunaren kexak polizia-ikuskapena ekar dezake. Isunak eguneko 20.000 THBra irits daitezke, eta akusazio penalak ere posible dira.
2. Kondominioaren barne-arauak ez kontuan hartzea. Lizentzia baliozkoa izanda ere, eraikinaren araudi bereziak eguneroko alokairuak debekatu ditzake. Kondominiorik erosi aurretik, beti egiaztatu araudi zehatza.
3. TM30 inprimakia ahaztu. Jabeak atzerriko gonbidatu bakoitza Tailandiako Immigrazioari jakinarazi behar dio 24 orduko epean. Betetze-ezak 10.000 THBko isuna ekar dezake. Kudeaketa-enpresa gehienek automatikoki aurkezten dute inprimaki hau.
4. 3 urte edo gehiagoko alokairuak erregistratu gabe. Urte anitzeko kontratua Lurren Departamentuan erregistratu gabe badago, maiztarrak baldintzak auzitan jar ditzake. Erregistroak alokairuzko balio osoaren %1 balio du.
5. Enpresa-egitura okerra. Atzerriko enpresarien partaidetza nominalekoa bada, Atzerriko Negozio Legearen urraketa da. Tailandiar benetako parte-hartzea beharrezkoa da.
6. Alokairuzko diru-sarrerak ez adieraztea. Alokairuzko diru-sarrerak PIT zerga aurrerakorraren menpe daude, %5etik %35era zenbatekoaren arabera. Adierazpenik ezak zigorrak eta interesak ekar ditzake.
Tailandiako alokairuzko legeak ulergaitzak diruditen arren, sistematikoki jotzean argi geratzen dira. Zure alokairuaren formatua identifikatu, lizentzia-eskakizunak baloratu, eta zerga-betebeharrak aurrez kalkulatu. Tailandiako Higiezinak-en adituek lagundu diezazukete aukera egokiena aurkitzen eta lege-arrisku guztiak ekiditen.