Imajina ezazu Hwaseongeko Samsung Electronics-eko ingeniari bat, urtean 8-12 hileroko soldataren baliokidea den bonus batekin Seouleko etxebizitza baten aurrerakina ordaintzen. Beste aldean, Dubaitik ari den inbertitzaile bat dugu, 350.000 dolar transferitzen Phuketeko villa bat erosteko. Bi istorio erabat desberdin, baina emaitza bera: etxebizitzaren prezioa gora. Eskaria zerk bultzatzen duen ulertzeak erabakiko du non merezi duen zure diruak inbertitzea 2026an.
Nikkei Asia-k jasotzen duenez, Hego Korearen txip-industriaren gorakadak zuzeneko eragina du etxebizitza-merkatuan. Samsung eta SK Hynix bezalako enpresen akzioen gorakadak eta langileen bonusak Seoulgo eta herrialdeko 'erdieroale-gerrikoko' etxebizitza-erosketa bihurtzen ari dira. Eredu klasikoa da: tokiko soldatek tokiko eskaria sortzen dute. Phuketek, ordea, guztiz bestelako motorra du: atzerriko kapitala.
Erantzun laburra
- Seoulen etxebizitzaren prezioa urtean %5-8 inguru hazten ari da, erdieroale-sektoreko langileen bonusei esker
- Phuketen, berriz, kategoria altuko apartamentu-segmentuak urtean %8-12ko hazkundea erakusten du, eta erosleen %80 baino gehiago atzerritarrak dira
- Korearen eredua industria bakar batean oinarritzen da: txip-eskarian beherakadarik gertatzen bada, etxebizitza-merkatua berehala kolpatzen du
- Phuketen kapitala dibertsifikatua dago: Errusia, Txina, Europa eta Ekialde Hurbila
- Alokairuaren errentagarritasuna %2-3koa da Seoulen, eta %6-8koa Phuketeko kudeaketa profesionaleko proiektuetan
- Sarrera-prezioa: 500.000 dolar inguru maila ertaineko Seouleko apartamentu batengatik, 150.000 dolar kalitatezko estudio batengatik Phuketen
Zergatik da Seoulgo merkatua Phuketena baino arriskutsuagoa?
Seoulgo merkatuak industria bakar bati eutsi behar dio erabat. 2023an gertatu bezala, erdieroaleen zikloan beherakadarik badago, berehala eragiten die langileen bonusei eta, ondorioz, erosleen konfiantzari. Phuketen, aldiz, eskaria hamarka nazionalitatetatik eta erosle-mota ezberdinetatik dator aldi berean: inbertitzaileak, bizilekua aldatzen dutenak, nomada digitalak, erretiratuak. Kapital-iturri anitz horrek merkatua askoz erresistenteagoa egiten du.
Datu gakoak Korearen eta Thailandiaren artean
- Samsung Electronics eta SK Hynix enpresek elkarrekin Hego Korearen BPGaren %20 inguru osatzen dute. Urte onetan, langileen bonusek soldata urteko-aren %50-100era irits daitezke, korear komunikabideen arabera
- Seouleko apartamentu baten batez besteko prezioa 1.000 milioi won (700.000-750.000 dolar inguru) gainditu zuen 2024an, eta horrek profesional gazte askorentzat eskuraezin bihurtzen du, bonus onak izanda ere
- Phuketek 11.000 apartamentu-transakzio baino gehiago izan zituen 2025ean (REIC Thailand datuen arabera), eta horietako zati esanguratsu bat atzerritarrena izan zen
- Atzerritarrek apartamentuen jabetza osoa izan dezakete, proiektu bakoitzeko %49ko kuota errespetatuz; lurra eta villak, aldiz, normalean 30+30+30 urteko errentamendu kontratuen bidez egituratzen dira
- Baht thailandiarra 33-35 baht/dolar tartean mugitu da 2026an zehar, sarrera-kostuak eskuragarri mantenduz dolarrean edo errublotan ordaintzen duten erosleentzat
- Phuketera urtean 10-12 milioi turista iristen dira, eta horrek urte osoko alokairu-eskaria sostengatzen du
- Bangkok Post egunkariaren arabera, Phuketeko luxuzko etxebizitza-merkatuak, bereziki mendebaldeko kostaldeko Bang Tao, Layan, Kamala eta Cherng Talay eremuetako marka propioko villek, Thailandiako merkatu orokorra gainditzen dute 2026an sartuta, Knight Frank Thailand-en arabera, herrialdeko beste eremu batzuetan etxebizitza-eskaria moteltzen ari den bitartean
- Hego Korean erregulazio zorrotza dago: bigarren etxebizitzaren gaineko zergak %12-16ra irits daitezke, inbertitzaileen eskaria mugatuz. Thailandian ez dago horrelako oztoporik
Errentagarritasuna alderatzen: apartamentua vs kondominioa
Ez da erraza Seouleko apartamentu baten eta Phuketeko kondominio baten errentagarritasuna zuzenean alderatzea, ereduak oso desberdinak baitira. Seoul batez ere balio-igoerarako apustua da, alokairu-errentagarritasun minimoarekin (%2-3). Phuketek, ordea, %6-8ko alokairu-diru-sarrera eskaintzen du, aktiboaren balio-igoeraz gain. Alegia: Seoul espekulazio-jokoa da, Phuket errenta sortzen duen inbertsioa.
500.000 dolarrekin Seoulen, auzo egoitzako apartamentu apal bat lortuko duzu, %2 inguruko errentagarritasunarekin. Aurrekontu berarekin Phuketen, pool villa bat edo bi-hiru kondominio-unitate eros ditzakezu, urtean guztira 35.000-40.000 dolar inguruko alokairu-diru-sarrera sortuz. Zenbakiek berez hitz egiten dute.
Zenbat behar da Phuketen inbertsioa hasteko?
Atzerriko inbertitzaile batentzat, sarrera-prezioa 150.000 dolarretik hasten da, kudeaketa-enpresa duen kondominio berri bateko kalitatezko estudio batengatik. Villa premium-ak 400.000 dolar ingurutik hasten dira. Ordainketa normalean fasekakoa da: %30-50 kontratua sinatzean, eta gainerakoa epeka etxea entregatu arte.
Thailandiak ba al du Korearen erdieroale-gerrikoaren parekorik?
Bai, Ekialdeko Korridore Ekonomikoak (EEC), Chonburi, Rayong eta Chachoengsao probintziak hartzen dituenak, fabrikazio- eta ekonomia digitaleko eremuak biltzen ditu. Hala ere, segmentu horrek atzerriko erosleentzako erakargarritasun txikiagoa du Phuket edo Koh Samui bezalako turismo-eremuetako etxebizitzekin alderatuta, non alokairu-eredua askoz sinpleagoa den.
Nola eros dezake atzerritar batek kondominio bat Thailandian?
Atzerritarrek kondominio baten jabetza osoa (freehold) izan dezakete, proiektuko atzerriko kuotaren barruan badago. Dirua atzerritik transferitu behar da atzerriko monetan, eta thailandiar bankuak FET agiria (Foreign Exchange Transaction) sortu behar du. Agiri hori gabe, jabetza ezin da erregistratu. Prozesu hau ondo ezagutzen duen aholkularitza baliagarria da, eta hemen, Tailandiako Higiezinak-en, urrats guztietan lagun dezakegu.
Prezio-zuzenketa bat gerta al daiteke Phuketen?
Uhartean lur eskuragarria mugatua izateak, turista-kopuruaren hazkundeak eta atzerriko kapitalaren etengabeko sarrerak ez dute arrazoi handirik ematen beherakada bat espero izateko. Business Times egunkariak dio atzerriko erosleak Thailandiako etxebizitza-merkatu orokorraren beherakada arintzen ari direla, herrialde mailan lauhasteko urtean sartuta baitago jada, eta Phuket nabarmentzen da herrialdeko merkaturik internazionalizatuena eta garapen-enpresentzako hazkunde-motor nagusia bezala. Erosketa atzeratzen den urte bakoitzak %8-12ko balio-igoera gal dezake. Estrategia zentzuzko bat eraikuntza-fasean erostea da, garapen-enpresek askotan azken prezioaren %15-25eko deskontua eskaintzen baitute une horretan.
Nola antolatu bidaia bat Phuketen etxebizitzak bisitatzeko?
Kalkulatu 3-5 eguneko bidaia bat. Hegaldi zuzenak hainbat hiri garrantzitsutatik daude eskuragarri, eta Dubaitik egindako lotura ohikoa da Ekialde Hurbileko eta Europako erosleentzat. Kokatu bisitatu nahi dituzun eremuetatik hurbil, esaterako Bang Tao, Laguna edo Rawai. Gure espezialistek bisita-egitasmo osoa antola dezakete zuretzat.
Korearen txip-boomak eta horrek etxebizitzan duen isla erakusten duen istorioak ikasgai argia uzten du: eskari-iturri bakar batean oinarritutako merkatuak berez ahulak dira. Phuketen abantaila, hain zuzen ere, kapital-kanal ugarietan datza: mundu osotik datorren dirua, enpresa jakin baten hiruhileko emaitzen mende ez dagoena. Errentagarritasuna eta egonkortasuna bilatzen dituen inbertitzaile batentzat, aukera argia dirudi.
Iturria: Bangkok Post
Thailandian inbertitzeko prest zaude? Gure adituek proiektu egokia aurkitzen lagunduko dizute.