Kamalako txalet bat erosten ari zen bikote bat hiru astez zegoen zain hotel-lizentzia baterako sinadura baten. 2026ko maiatzaren 25ean argi geratu zen zergatik: uharteko hiru distrituetako buruak, hirurak batera, Bangkokera lekualdatu zituzten aldi berean. Ez zegoen inor sinatzeko.
Erantzun zuzena hau da: Probintzia Administrazioaren Sailak 2026ko maiatzaren 20an emandako agindu batek bost funtzionario probintzial aldi baterako lekualdatu zituen, maiatzaren 25etik ekainaren 24ra bitartean, 1991ko Estatu Administrazioaren Legearen 32. artikuluaren babesean. Ez da kaleratzea, ez da auzi penala; barne-berrikuspen bat da, eta prozedura hori Thailandian ohikoa da halakoetan.
Etxebizitza erosten ari den norbaitentzat garrantzitsuena hau da: apartamentu baten transferentzia Lurraren Sailetik doa, eta hori ukitu gabe dago. Baina hotel-lizentziak, biztanle-liburuxkak eta mendixketako baimenak distritu mailan kudeatzen dira, eta hor dago benetako eragina.
Zer gertatu da zehazki Phuketen?
Kanporatutako bost agintariak hauek dira: administrazio-arloko gobernadoreordea, Muang Phuket, Thalang eta Kathu distrituen buruak, eta probintziako suteen prebentzio eta arriskuen kudeaketa bulegoaren burua.
Lekualdaketa 30 egunekoa da, maiatzaren 25etik ekainaren 24ra, 1991ko (2534 B.E.) Estatu Administrazioaren Legearen 32. artikuluaren arabera. Tresna hori funtzionarioak aldi baterako beste toki batera bidaltzeko erabiltzen da, ikerketa baten objektibotasuna bermatzeko, errudun izatearekin lotu gabe.
Mugimendu hau testuinguru zabalago batean kokatzen da: Thailandiako Gobernuak dagoeneko ikerketa zabalagoak agindu ditu Phuketeko eta Surat Thaniko funtzionarioen inguruan, sozietate izenordeko (nominee) egitura susmagarriekin eta lursail-jarduera ilegalekin lotutakoak. Bestalde, Phuketen BOIrekin lotutako 360 enpresa inguru berrikusi ondoren, 8 soilik zetozen bat guztiz onartutako negozio-planarekin.
Zeini eragiten dio eta zeini ez?
Apartamentu bat erosten ari bazara chanote titulu batekin, transferentziak lehen bezala jarraitzen du. Lurraren Sailak (Land Office) kudeatzen ditu horiek, eta agindua ez dio horri eragiten. Erregistroa egun bat inguru irauten du normalean, dokumentazio osoa dagoenean eta Foreign Exchange Transaction Form (FET) formularioa (50.000 USDtik gorako zenbatekoetan beharrezkoa) eskuragarri dagoenean.
Kontratu horrek ez badu ukitzen mendixketako proiekturik, eta chanote titulu duen proiektu erregistratu batean bazaude, eta zure aurrekontua 6 milioi bahttik beherakoa da atzerritarren kuotaren barruan (eraikin bakoitzeko azalera saltzailearen %49), hau ez zaizu eragiten ari.
Distritu-mailako izapideek jasaten dute kolpea: Hotel Legearen (2004) araberako lizentziak, biztanle-liburuxkak eta yellow book delakoak atzerritarrentzat, eta mendixketako garapenetarako onarpen eta ikuskapenak.
Zer arriskutan dago txalet baten alokairu turistikoa?
Hemen kontuz ibili behar da. Hotel-lizentziak distrituko erregistratzailearen bidez ematen dira, eta uharteko hiru distrituen buruak hilabete batez kanpo daude.
Saltzaile batzuk 'aste pare batean lizentzia' agintzen dute, baina hori sinatzeko inor ez dagoenez, promes hori ez dago inoren esku. Gomendioa: eskatu jada emandako lizentzia-zenbaki bat, edo lotu azken ordainketa lizentziaren berrespen zehatzarekin.
Berrikuntza edo salgai jarritako alokairu-jarduera bat baldin baduzu jada, egiaztatu lizentzia zeinen izenean dagoen erregistratuta eta datorren hilabeteetan iraungitzen den. Ekaineko berritzeak normala baino motelago joango dira.
Zergatik jarri arreta bereziko mendixketako proiektuetan?
Suteen prebentzio bulegoaren buruaren kanporaketak zerbait iradokitzen du: mendixketako baimen-historikoak berrikusten ari dira. 2024ko abuztuko Karongo lur-jausiak, 13 pertsona hil zituenak, eraikuntza-kontrol zorrotzagoa ekarri zuen mendixketan, 80 metrotik gorako altueran eta malda handiko eremuetan eraikitzea mugatzen duten probintzia-arau berriekin.
Baimenak 'modu informalean' lortu zituen proiektu bat atzerapenak baino gehiago arrisku du; existentzia bera jokoan izan dezake.
Gure jarrera argia da: aurrera egin chanote akordioekin proiektu erregistratuetan, baina gelditu Nor Sor 3 Gor tituluak dituzten operazioekin edo 80 metrotik gorako txaletekin, funtzionario itzuli edo berri batek berretsi arte, ekaina bukaerarako espero dena. Salbuespena: saltzaileak 2026ko maiatza baino lehenagoko datak dituen baimen-multzo osoa aurkezten badu.
Prezioak jaitsiko dira eskandalu honengatik?
Ez, ziurrenik ez. Aurreko Phuketeko ustelkeriaren aurkako kanpainen datuek erakusten dute proiektuen amaiera-epeak luzatu direla, ez prezioek jaitsi direnik: eskaera handiko lekuetan hornidura eskariak baino azkarrago hertsatu zen. 'Eskandalu-deskontu' baten zain egotea okerra da: deskontuak dokumentazio-arazoak dituzten garatzaileengandik datoz, eta deskontua erosteak haien arazoa ere erosten du.
Zein da agindu honek eragindako dokumentu eta prozedura bakoitza?
| Dokumentua edo prozedura | Nork ematen du | Lekualdaketak eragiten dio | Erosleak zer egin |
|---|---|---|---|
| Apartamentuaren titulu-transferentzia | Phuketeko Lurraren Sailak | Ez | Aurrera jarraitu normal |
| 3 urtetik gorako alokairu-erregistroa | Phuketeko Lurraren Sailak | Ez | Erregistratu atzerapenik gabe |
| Hotel-jarduera lizentzia | Distrituko erregistratzailea (amphur) | Bai | Lotu ordainketa lizentzia berretsiarekin |
| Biztanle-liburuxka eta yellow book | Distrituko bulegoa | Bai | Aurreikusi 4-8 aste, 2-3 ordez |
| Eraikuntza-baimena (Or.1) | Udala edo OrBorTor | Zati batean | Egiaztatu erregistroan benetakotasuna |
| Mendixketa eta EIA onarpenak | Probintzia eta erakunde eskudunak | Bai | Atzeratu operazioa berrikuspena bukatu arte |
Zein dira erosleen ohiko akatsak testuinguru honetan?
Akats nagusia hau da: pentsatzea ikerketa honek prezioak amiltzera bidaliko dituela. Ez da hori historikoki gertatu dena.
Bigarren arriskua saltzaile baten baimenak harreman pertsonaletan oinarrituta egotea da. Erraz egiaztatzen da: udalari kontsulta bat eginez eraikuntza-baimenaren zenbakiarekin, eta lekuan eraikitako azalera errealarekin gurutzatuz.
Hirugarrena, lursail-titulu mugatuak dira. Sor Por Kor 4-01 lursailak ezin zaizkio atzerritar bati saldu edo alokatu inolaz ere, eta Nor Sor 3 Gor tituluek muga-egiaztapen berezia behar dute. Eskatu beti Lurraren Sailaren egungo agiri bat, operazioaren datarekin, ez saltzaileak emandako kopia zahar bat.
Laugarrena, sozietate thailandiar bidezko izenorde-egiturak (nominee) dira. Horiek dira, hain zuzen, 'talde eragile' kontuko ikerketetan gehien aztertzen ari direnak, Phuketen BOIrekin lotutako 360 enpresatik 8 soilik beren negozio-planarekin bat zetozela egiaztatu ondoren. Bide seguruagoa: 30 urteko errentamendu bat, zuzenean Lurraren Sailean erregistratua, akziodun thailandiar nominalak dituen sozietate propio bat eratu beharrean.
Bosgarrena, atzerapenak dira, gobernuaren jardueragatik eragindakoak eta ez garatzailearen erruz sortutakoak. Kontratuan atzerapen horiek eta kostuen erantzukizuna bereizten dituen klausula bat eskatu behar da.
Galdera irekita dago oraindik: bost agintari horiek ekainaren 24an lanpostura itzuliko diren, edo lekualdaketa behin betikoa bihurtuko den. Horrek erabakiko du uztaileko baimen-testuingurua normalizatuko den edo, aitzitik, zorrotzagoa bihurtuko den.
Iturria: Pattaya People