Zergatik axola dizu honek Euskal Herritik begiratuta?
Pentsa dezagun norbait Getxon bizi dela eta Phuketen kondominio bat erosteko asmoa duela. 2026aren hasieran hedabideek zabaldutako albistea (ikuskapen masiboak) alarma piztu zezakeen, baina errealitatea kontrakoa da: Phuketen erregulazio zorrotzagoak merkatua garbitu du, ez du kolapsatu. Modu gardenean lan egiten duten garatzaileek erosle-kontsulten %15-20ko igoera dute 2025eko epe berarekin alderatuta, eta merkatu grisaren eskemek erakargarritasuna galtzen ari dira azkar.
Garrantzitsuena ez da ikuskapenak berak. Thailandiako agintariek ez dute lege berririk atera; lehendik zeuden arauak modu askoz zorrotzagoan betearazten ari dira. 1979ko Kondominio Legea, Lur Kodea eta kondominio-proiektuetako atzerritarrentzako %49ko kuota hamarkadak daramatzate indarrean. Orain arte betearazpena laxoa zen; hori aldatu da, eta Phuketen begia jarrita duen inbertitzaile orok argi ulertu behar du zer gertatzen ari den.
Erantzun laburra: zer gertatzen ari da Phuketen 2026an?
- Kondominioetako %49ko atzerritar-jabetza kuota transakzio bakoitzean egiaztatzen du orain Lur Bulegoak (Land Office)
- Thailandiar bitartekarien bidezko lur-jabetza (nominee) delitu penala da, Lur Kodearen 96 bis artikuluaren arabera
- Proiektu gardenetan prezioak gora doaz: Phuketeko itsasertzeko kondominioetan metro koadroko batez besteko prezioa 85.000-130.000 THB ingurukoa da jada
- Villentzako 30+30+30 urteko errentamendu-egiturak (leasehold) izaten jarraitzen dute atzerritarrentzat kontrol luzea lortzeko bide legezko bakarra
- Ikuskapenak batez ere Rawai, Cherngtalay eta Bang Tao eremuetan kontzentratzen dira, atzerritar-erosleen presentzia handiena duten lekuetan
- Gomendio nagusia: kontratua sinatu aurretik, abokatu independente batekin due diligence osoa egitea
Legeak dio zer? Kondominio Legea eta %49ko kuota
1979ko Kondominio Legeak (B.E. 2522) edozein kondominio-proiektutan atzerritarren jabetza mugatzen du erregistratutako azalera osoaren %49ra, zehatz-mehatz. Kuota hori betetzen denean, Lur Bulegoak ez du onartuko jabetza absolutuko (freehold) inolako erregistro berririk. Hau da, kuota agortuta badago, aukera bakarra leasehold-a da, ez freehold-a.
Thailandiako Bankuaren datuen arabera, Phuketeko higiezinak erosteko atzerritik iritsitako transferentziek %27ko hazkundea izan zuten 2025ean, eta gorakada horrek erakarri du agintarien arreta bereziki.
Zergatik hain zorrotz orain? Nominee eskemen aurkako kanpaina
2026aren hasieran, Phuketeko Lur Bulege Probintzialak atzerritarrek lurra eskuratzeko erabiltzen dituzten thailandiar konpainien akziodun-erregistroak gurutzatzen hasi zen. 2026ko abuztuaren 1etik aurrera, Thailandiako Enpresa Garapenerako Departamentuak (DBD) eskatuko die atzerritar inbertsioa duten konpainietako thailandiar akziodunei hiru hilabeteko dokumentu ekonomikoak (banku-kontuen egoerak, esaterako) aurkezteko, benetako inbertsio-gaitasuna frogatzeko. Hau higiezinen, ostalaritzaren eta lorategi/resort sektoreei zuzendutako nominee eskemen aurkako kanpaina zabalago baten zati da.
Lur Kodearen 96 bis artikuluaren araberako nominee jabetzaren zigorrak 20.000 THBra iritsi daitezke, eta/edo 2 urte arteko kartzela-zigorra ekar dezakete.
Merkatuaren egoera zenbakietan
- Kondominio librearen (freehold) errentamendu-etekinak Phuketen urteko %5-7koak dira batez beste, uhartea Hego-ekialdeko Asiako merkatu erakargarrienetako bihurtuz
- Thailandiak 36. postua lortu zuen JLL Global Real Estate Transparency Index 2024 zerrendan, bi urtean sei postu igota
- Gobernuak proposamen bat aztertzen ari da atzerritarrei 1 rai lurra (1.600 m²) erosten uzteko, gutxienez 40 milioi THBko inbertsioarekin, nahiz eta legea oraindik onartu ez den
Zein eremutan dago kontrol handiena?
Begirada nagusia mendebaldeko kostaldean dago jarrita: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala eta Rawai. Eremu hauetan kontzentratzen dira atzerritarrekin lotutako transakzio gehienak eta thailandiar konpainien bidez erregistratutako villak.
Zer gertatzen da nominee egitura baten bidez erositako villa batekin?
Nominee akordio bat frogatzen bada, Lur Bulegoak thailandiar konpainiaren jabetza-eskubideak indargabetu ditzake. Atzerritar erosleak higiezina eta inbertitutako kapitala galtzeko arriskua du. Erantzukizun penala transakzioan parte hartu duten alde biei aplika dakieke.
Nola babestu zure inbertsioa erosi aurretik
Hiru pauso praktiko:
- Erosi soilik freehold kondominioak, kuota egiaztatua eta berretsia duten garatzaileengandik
- Villen kasuan, erabili Lur Bulegoan erregistratutako leasehold egitura formala
- Kontratatu abokatu independente bat Chanote titulu-eskritura eta lurraren historia osoa egiaztatzeko
Esan ohi den bezala, atzerritar batek Phuketen etxebizitza erosteari buruzko gidetan, jabetza normalean bitan banatzen da: lurraren gaineko leasehold erregistratua eta eraikinaren gaineko titulu librea (freehold), biak automatikoki bateratzen ez direla kontuan hartuz.
Orain inbertitu ala itxaron?
Paradoxikoki, betearazpen zorrotzagoak merkatua seguruagoa bihurtzen ari da. Legez konpontzen diren higiezinen prezioak gora doaz, eskaria segmentu gris hartatik segmentu garden hartara desplazatzen den heinean. Itxarotearen ondorio ohikoena higiezin bera sei hilabete geroago garestiago ordaintzea da.
Zenbatetik aurrera has daiteke Phuketen erostea?
Nai Harn edo Kata inguruko itsasertzeko studio kondominio batek 3,5-4,5 milioi THB ingurutik abiatzen du (gutxi gorabehera 100.000-130.000 dolar). Bang Taoko proiektu premium-etan logela bakarreko unitateek 7-8 milioi THBtik gora abiatzen dute.
Zerga eta gastuei buruzko galderak
Berrerosketa-eragiketetan ohiko kostuak honakoak dira: transferentzia-tasa (%2), negozio-zerga espezifikoa (%3,3, 5 urte baino lehen saltzen bada), zigilu-eskubidea (%0,5) eta atxikipen-zerga. Kostu horiek erosle eta saltzailearen artean nola banatzen diren kontratuan negoziatzen da. Berrikitan, 5 milioi THBtik gorako lur-eragiketek kontrol berezia jasotzen dute funtsen jatorriari eta jabetza efektiboari dagokienez, batez ere ezkontza-akordioak, adingabeak edo atzerritarrek kontrolatutako konpainiak tartean daudenean.
Ondorio praktikoa
Phuketen betearazpen zorrotzagoa ez da mehatxu bat ondo prestatutako inbertitzaile batentzat; iragazki bat da, merkatutik eskema opakoak kentzen dituena eta legez garbi dauden aktiboen balioa igotzen duena. Kanal egiaztatuen bidez lan egin, abokatu kualifikatu bat kontratatu, eta dokumentazio osoa duten proiektuak aukeratu, hori da gakoa.
Thailandian inbertitzeko prest bazaude, Tailandiako Higiezinak taldeko adituek lagunduko dizute zure aukerarik onena aurkitzen.
Iturria: Nation Thailand