Duela hiru urte, Phuketen etxebizitza berriak ikustera zetozen erosleen %70 inguru Errusia eta Txinatik zetorren. Gaur egun, panorama hori guztiz aldatu da. Balez gero Bilbotik edo Donostiatik Phuket bezalako merkatu bat aztertzen ari bazara, kontuan hartu beharreko lehen gauza da: konpetentzia ez da jada bakarrik errusiarra, orain Indiako, Ekialde Hurbileko eta Asia Erdiko kapitala ere sartzen ari da modu masiboan, eta batez besteko transakzio-balioa %18-22 igo da 2023az geroztik, Bangkok Post egunkariak jasotako datuen arabera.
Phuket Thailandiako turismo-merkatu nagusia izaten jarraitzen du, baina gaur egun kontratua sinatzen duen erosle-profila aldatu da. Gazteagoa da, gehiago interesatzen zaio alokairu bidezko errenta oporraldi pertsonal bat baino, eta etekinari (yield) begira dago batez ere, ez soilik bizimoduari. Ikus dezagun zer aldatu den zehazki, eta nola ari den eragiten prezioetan, guneetan eta etxebizitza-motetan.
Erantzun laburra: nor ari da erosten Phuketen 2026an?
Indiako erosleak Phuketeko erosle atzerritarren %4-5etik %12-15era igo dira 2023tik 2026ra. Errusiarrek bosgarren postu garrantzitsu bat mantentzen dute oraindik, baina haien kuota %25-30etik %15-18ra jaitsi da. Txinatarrak nabarmen atzeratu dira kapital-kontrolen zorroztasunagatik, Emirerri Arabiar Batuetatik, Saudi Arabiatik, Kazakhstandik eta Uzbekistandik datozen erosle berriek eskariaren %8-10 hartzen duten bitartean.
Zenbaki gakoak: prezioak, errentagarritasuna eta merkatuaren egoera
- Mendebaldeko kostako proiektu berrietan, metro koadroko batez besteko prezioa 180.000-220.000 THB ingurukoa da (gutxi gorabehera $5.100-$6.300)
- 30 milioi THBtik gorako villa premium-en salmentek %25eko hazkundea izan dute urtetik urtera
- Chalong, Nai Harn eta Rawai guneetan prezioek %30-40ko igoera izan dute azken bi urteetan
- Mai Khao eta Natai iparraldean %20-25 merkeagoak dira oraindik, sarrera-puntu interesgarria eskainiz
- Mendebaldeko kostaldeko lur eskuragarria ia agortuta dago: garatzaileek 3-5 urteko eraikigarritasun-erreserba baino ez dutela kalkulatzen dute
- Thailandiako agintariak 2025-2026an aztertzen ari dira jabetza librearen kuota %75era igotzea proiektu jakin batzuetan, baina oraindik ez da legerik onartu
Nortzuk dira erosle berriak, eta zer bilatzen dute?
Indiako erosleek normalean estudio eta logela bakarreko unitateak nahiago dituzte, 4-8 milioi THB bitartekoak. Ekialde Hurbileko inbertitzaileek, aldiz, 25 milioi THBtik gorako villak bilatzen dituzte. Profil bakoitzak estrategia desberdina jarraitzen du: batzuk alokairu bidezko diru-sarrera azkarra nahi dute, beste batzuk ondare seguru bat sortu nahi dute Asiako itsasertzean.
Bangkok Posten arabera, Phuketeko luxu-merkatuak sendo jarraituko du 2026an zehar, villek apartamentuek baino errendimendu hobea izanik, egoitza markadunek eta zerbitzu integratuek erakartzen dituztelako atzerriko erosle aberatsak Bang Tao, Layan, Kamala eta Cherng Talay bezalako mendebaldeko guneetara.
Zergatik ari dira txinatarrak Phuket uzten?
Arrazoi nagusia Txinako kapital-irteeren kontrolen zorroztasun handiagoa da. Urteko $50.000 pertsonako mugak ez du aldatu, baina bankuek orain askoz zorrotzago aztertzen dituzte transakzioak. Txinako etxebizitza-merkatuaren beherakadak ere gogoa kendu die atzerrian inbertitzeko.
Zein gune eskaintzen du inbertsio-aukera onena orain?
Bang Tao eta Laguna merkatu heldua dira, likidezia handikoa eta alokairu-errendimendu egonkorrekoa. Mai Khao eta Natai iparraldean sarrera-prezio baxuagoak eskaintzen dituzte, azpiegiturak garatu ahala hazkunde-potentziala izanik. Rawai eta Nai Harn hegoaldean europar erosleen artean oso ezagunak dira, baina jada berotze-zantzuak erakusten hasi dira.
Zenbat balio du apartamentu batek Phuketen 2026an?
28-35 m²-ko estudio batek mendebaldeko kostako garapen berri batean 4-7 milioi THB balio du ($115.000-$200.000 inguru). Bi logelako unitate batek 8-15 milioi THB balio du. Igerileku pribatua duten itsas-ikuspegiko villek 20-25 milioi THBtik hasten dira.
Zer zerga ordaindu behar ditu jabe atzerritar batek?
- Transferentzia-tasa: balio tasatuaren %2a, normalean saltzailearekin banatuta
- Zigilu-eskubidea: %0,5
- Salmentaren gaineko errenta-zerga: eskala progresiboa, jabetza-denboraren araberakoa; 5 urte baino gehiagoko jabetzak zerga-tasa eraginkorra nabarmen murrizten du
- Urteko ondasun higiezinen zerga: 50 milioi THB arteko etxeetarako, tasa sinbolikoa da, %0,02koa
Alokairu bidezko errentagarritasuna: zenbat espero daiteke benetan?
Kudeaketa profesionalarekin, ondo kokatutako apartamentu batek %6-8ko urteko errentagarritasun garbia eman dezake, kudeaketa-kuotak, zerbitzuak eta zergak kenduta. Bang Tao eta Laguna Phuket bezalako guneetan errentagarritasuna %6-8koa da apartamentu kalitatezkoetan, eta villa premiumek %4-6ko errentagarritasuna eskaintzen dute. Sasoikotasuna garrantzitsua da: okupazio gailurra azarotik apirilera arte gertatzen da.
Zatika ordain daiteke Phuketen etxebizitza bat?
Bai. Garatzaile gehienek eraikuntza-fasean zehar ordainketa-planak eskaintzen dituzte, normalean %30 erreserba eta kontratua sinatzean, eta %70 gakoak eman ondoren. Zenbait proiektutan ordainketak 12-24 hilabetetan zehar bana daitezke.
Merezi al du bertaratzea erosi aurretik?
Zalantzarik gabe. Argazkiek eta errenderrek ez dute erakusten eraikuntzaren kalitatea, hondartzarako egiazko distantzia edo auzoaren azpiegitura. Hautagai diren proiektuen inguruan ostatu bat hartzea eta bisitak antolatzea urrats erabakigarria da kapitala konprometitu aurretik. Tailandiako Higiezinak-en taldeak lagundu diezazuke plangintza hori antolatzen, distantziatik erabakiak hartu beharrean.
Ba al dago burbuila-arriskurik Phuketen?
Oraingoz ez dago burbuila klasikoaren seinalerik. Prezioak igotzen ari dira, baina igoera hori oinarri sendoetan datza: lur-eskasia, turista-etorreren hazkundea eta azpiegituren hobekuntza, aireportuko terminal berria eta errepideen zabalkuntza barne. Eskualde jakin batzuetan gehiegizko berotzea gerta daiteke, beraz, guneak dibertsifikatzea estrategia zuhurra da oraindik.
Zergatik da orain unea erosteko?
Phuketeko erosle-profilaren aldaketa ez da uneko gorabehera bat, joera iraunkorra baizik. Inbertsio-fluxuen globalizazioa, Indiako eta Golkoko klase ertainaren hazkundea eta lur-erreserba gero eta txikiagoa dira prezioak gora bultzatzen ari diren faktoreak. Bereziki, Emirerri Arabiar Batuetako aberastasunak Phuketeko luxu-segmentua turismo-zikloetatik gero eta gehiago bereizten ari da, familia oso aberatsek irla babesleku iraunkor gisa tratatzen baitute, ez udako geldialdi soil gisa. Sarrera aztertzen ari bazara, hurrengo 6-12 hilabeteetan mugitzea gomendagarria da, prezio-leihoa oraindik zabalik dagoen bitartean.
Iturria: Bangkok Post