Phuketeko Thalang lur erregistroan, bilobategi bat erosteko izapideak egiten ari da erosle bat. Ondoan, sozietate baten akziodun thailandiarra dago, pasaportea eta zigilua eskuan. Funtzionarioak ez ditu sozietatearen dokumentuak bakarrik eskatzen: akziodunaren banku-mugimenduak, lan-frogagiria eta erositako dirua nondik atera den azaltzeko eskatzen dio. Duela bi urte, eszena hori ez zen ohikoa izango. 2026ko maiatzaz geroztik, hori da protokoloa.
Thailandiako Lur Departamenduak hiru zirkular 'oso urgente' bidali ditu probintzia guztietako lur erregistroetara. Aurreko jarraibide sakabanatuak sistema bakar batean bateratu dituzte: lurra duten entitate juridikoen datu-base nazionala, hilero eguneratua, eta hiruhilero txostenak agintaritza zentralera bidaltzeko betebeharra.
Mezua garbia da Phuketen edo Koh Samuin proiektu bat aztertzen ari den euskal erosle batentzat: sozietate thailandiar bat, akziodun gutxiengo atzerritar batekin, erabiltzea ez da jada paperezko formalitate bat. Akziodunek benetan sekula ordaindu ez dituzten akzioak dituzten eta enpresan parte hartzen ez duten egiturak, orain, markatuta, erregistratuta eta urte askoan artxibatuta geratzen dira.
Zer esan nahi du zehazki 2026ko maiatzeko zirkular berriak?
2026ko maiatzaren erdialdean, Thailandiako Lur Departamenduak hiru zirkular 'oso urgente' igorri zizkien probintzia guztietako lur erregistroei, aurreko jarraibideak izaera bakarreko begiratze-sistema batean bateratuz. Lur erregistroek aktiboki eraiki behar dute lurra duten entitate juridikoen datu-base nazionala, hilero berrikusi behar dute, eta hiruhilero txosten bat bidali behar diote departamendura.
Lur Kodearen 97. eta 98. artikuluen arabera enpresa bat 'atzerriko pertsona juridiko' gisa sailkatzen bada, erregistroak berehala jakinarazi behar du kasua, hiruhileroko zikloa itxaron gabe. Hau da aldaketa nagusia: gainbegiratzea ez da behin gertatzen den ekitaldi bat, prozesu jarraitua baizik. 2019an lurra erosi zuen sozietate bat, gaur erosten ari den erosle berriaren datu-base berean sartuta dago.
Zein muga zehatzek pizten dute kontrol berezia?
Bi atalase daude gogoan izateko. Diruz eginiko eskualdaketek, 2 milioi baht gainditzen dutenek, kontrol bereziak jasotzen dituzte. Bestalde, lurraren balorazioa (lur erregistroaren balorazio ofiziala, ez kontratuko prezioa) 5 milioi baht gainditzen badu, kontrol berezia aplikatzen da hor ere.
Lur Kodearen 74. artikuluak funtzionarioei oinarri legala ematen die diruaren jatorria, sarrerak, lanbidea eta egoera finantzarioa galdetzeko, transakzioan parte hartzen duten pertsona guztiei. Bangkok Biznews-en txosten baten arabera, 2 milioi baht-eko eta 5 milioi baht-eko atalase horiek, zehazki, funtsak nortasun-ondasunak diren edo ezkontza-ondasun bateratuak diren egiaztatzeko erabiltzen dira, eta hori beste dokumentazio geruza bat da erosleek aurretiaz prestatu beharko luketena.
Arrisku handiko kasuetan, erregistroek akziodunen erregistroa, Business Development Departamenduari aurkeztutako dokumentazioa eta finantza-erregistroak eskatzeko eskubidea dute, eta sozietatearen helbide erregistratuan azterketa presentzialak egin ditzakete. Mondaq-eko azterketa legal batek dio marko honek probintzietako egitate-bilaketa batzordeek ikertzaile espezializatuak izan behar dituztela, hala nola tokiko polizia buruak, eta horrek autoritateei akziodun-informazio, zerga-informazio eta immigrazio-informazio askoz zabalagoa ematen die.
Zergatik erori da hain gogoko izan den '51/49' egitura?
Thailandian atzerritarrek lurra jabetzarik izatea debekatuta dagoen legea ez da berria; hamarkadetan egon da indarrean, salbuespen jakin batzuekin, hala nola 40 milioi baht-eko inbertsio bidea edo BOI baimenak. Berria dena da betearazpena.
Urte askotan, teknikoki legez kanpokoa den '51/49' sozietate-egitura bizirik iraun du, estatuak kasu guztiak egiaztatzeko datu-baserik eta baliabiderik ez zeukalako. Lur erregistro batek entitate juridiko thailandiar-nagusia ikusiz gero, eskualdaketa erregistratu eta paperak artxibatzen zituen, besterik gabe.
2026ko zirkularrek hutsune horixe itxi dute. Auditoreek gero eta gehiago galdetzen dute nork jarri zuen benetan kapitala, zergatik 15.000 baht hilean deklaratzen dituen akziodun batek 30 milioi baht-eko lursail bat erosi duen sozietatean akzioak izan ditzake, eta sozietateak lursail bakar bat izan ezik jarduera errealik ba ote duen.
Hemen erortzen da azken urteotako egitura ospetsuena: lehentasunezko akzioak, boto-eskubide mugatuarekin, non thailandiarrek kapitalaren %51 izan dezaketen, baina thailandiar akziodun batek boto bakar bat izan, atzerriko akziodunak hamar boto izan bitartean. Urte askoan, aurkezpen dotoretzat saldu zen egitura hau. Gaur, hori da ikuskatzaileek lehen bilatzen duten patroia: kontroletik kanpo utzitako gehiengo thailandiar bat, esamesan aginte-akordio baten definizio klasikoa da. 'Gure abokatu thailandiarrak antolatu zuen, beraz legezkoa da' ez du inolako babesik ematen. Transakzioa erregistratzea inoiz ez zen legezkotasunaren berme, eta orain, are gutxiago da azken urratsa.
Funtzionatzen ez duen bigarren mitoa: 30+30 urteko errentamendua
Kode Zibil eta Merkataritzakoak higiezin baten gaineko errentamendua gehienez 30 urtez erregistratzea baimentzen du. Kontratuan idatzitako berritze-agindua jabe zehatz baten betebehar pertsonala da, ez lurrarekin batera automatikoki transferitzen den eskubidea. Lursaila salduz gero, edo zorren ondorioz konfiskatuz gero, baliteke bigarren 30 urteko epea betetzeko inor egotea ez.
Hau garrantzitsua da esplikoki azpimarratzeko: 60 urteko bermea, benetan, ez dago inon idatzita gehienetan agertzen den moduan.
Non merezi du oraindik egitura sozietarioa, eta non ez?
Nire ikuspegia hau da: 10-15 milioi baht baino gutxiagoko aurrekontua duen erosle pribatu batentzat, sozietate-egitura ekonomikoki alferrikakoa da gaur egun. Urteko aitorpenak, auditoretzak, azterketa presentzial baten arriskua, eta bost urteren barruan behartutako salmenta bat jasateko aukera, kondominio bat erostearen abantaila prezio-mailakoa oso-osorik jaten dute.
Kondominioa, kuota atzerritarraren barruan (proiektuaren salgai gainazalaren %49 arte), izena zuzenean atzerritarraren izenean, eta unitaterako chanote osoa jaulkia. Hori da 2026ko zirkular hauek ez duten inolaz ere ukitzen egitura.
Beste kasu bat da negozio erreal bat eraikitzen ari zarela: hotel bat, fabrikazio-jarduera, nekazaritza-proiektu bat, benetako bazkide thailandiarrarekin, benetan kapitala jarri duen eta txostenetan agertzen den fakturazioa duenarekin. Kasu horretan, zirkular hauek apenas ukitzen zaituzte. Filtroa enpresa hutsak baztertzeko diseinatuta dago, jarduera erreal duten enpresak baztertzeko ez.
Kontuz kondizio horrekin: aurrekontua handiagoa den erosle batzuentzat, akaso oraindik merezi izango du azterketa sakon bat egitea kasu jakinaren arabera, baina orokorrean, gero eta zailagoa bihurtzen ari da estruktura hori mantentzea merke edo erraz.
Zenbaterainoko fiskalizazioa jasoko du zure eskualdeak?
Fiskalizazioa probintziaren arabera aldatuko da. Phuket, Koh Samui, Pattaya eta Chiang Mai arreta handiko eremuak dira, arrazoi ezagunengatik, Isan eskualde landatarrean, ordea, oso zaila da 2026ko lehen hiruhilekoan lekuko ikuskaritzak abiaraztea. Erritmoa aldatzen da, baina arauen mamiak ez, eta horrek zehazten du noiz iritsiko den zorroztasuna higiezin bakoitzeraino.
Praktikan, orain gero eta gehiago eskatzen da alderdi guztiek pertsonalki agertzea sinatzeko eta erregistratzeko unean, funtzionarioek gaur egun jendea galdetzen dutelako, ez ordezkaritzako ahalordeak.
Zer egin daiteke jada duzun sozietate bidezko jabetza batekin?
Zure propietatea gaur egun sozietate thailandiar baten bidez daukazu, hiruhilekoa amaitu aurretik dokumentazioa berrikustea gomendagarria da. Bi puntu funtsezko dira lehenik begiratzeko: akziodun thailandiarrek benetan ordaindu zituzten beren akziok, eta sozietatearen helbide erregistratua benetako jardueraren tokiarekin bat datorren. Hirugarrena, aitorpen guztiak, funtzionamendu-urte bakoitzeko, aurkeztu diren edo ez. Puntu hauexek begiratzen dituzte lehenengoz lur erregistroetan, eta askoz merkeagoa da lehenago konpontzea galdera bat sortu baino lehen.
Iturria: Mondaq