Erantzun laburra: zer ez den aldatu 2026an
Phuket-en edo Bangkok-en kondominio bat erosteko asmoa duen euskal erosleak jakin behar duen lehen gauza hau da: atzerritarren kuota kondominio-eraikin bakoitzeko azalera saldugarriaren %49an jarraitzen du finko, eta ez dago legerik hori %75era igoko lukeenik. Gainera, 2026ko uztailaren 1etik indarrean dagoen transferentzia-tasaren beherapena (%2tik %0,01era) thailandiar herritarrentzat bakarrik da: atzerritarrek %2 osoa ordaindu behar dute oraindik.
Kuota %49an dago, eta hor jarraituko du oraingoz
1979ko Kondominio Legetik dator araua, eta hamarkadetan zehar hainbat aldaketa jasan arren, printzipio nagusia inoiz ez da mugitu: atzerritarrek titulu librean (freehold) eskuratu ditzakete kondominio unitateak, baina proiektu bakoitzeko atzerritarren jabetza osoak ezin du gainditu eraikinaren azalera saldugarri osoaren %49a. Gainerako %51a thailandiar herritarren edo thailandiar gehiengoko enpresen esku egon behar da.
Errealitatean, horrek eskasia sortzen du. Phuket, Pattaya eta Bangkok-eko proiektu erakargarrienetan, atzerritarren kuota askotan bete egiten da eraikina amaitu baino lehen. Berandu iristen den erosleak bi aukera ditu: thailandiar enpresa baten bidezko egitura (bere arrisku legal eta administratiboekin) edo 30 urteko errentamendua. Bietako batek ere ez du titulu libreko jabetzaren pisu berdina.
%75eko kuota igoerak: proposamena bai, legea ez
2024an, Srettha Thavisin gobernuak atzerriko kapitala erakartzeko neurri sorta bat mahai gainean jarri zuen, eta horien artean %75eko kuota bat zegoen. Paraleloki, 99 urteko errentamendu-eperako proposamen bat ere aztertu zen. Bi ideiek Thailandiako gizartearen zati batean kritikak eragin zituzten, atzerriko jabetzaren gehikuntzak prezioak gora egingo lituzkeela eta bertako erosleak merkatutik kanpo utziko lituzkeela argudiatuz.
2026ko abuztura arte, ekimen horietako bat ere ez da lege-proiektu formal bihurtu. Thailandiako gobernuko iturriek biak 'aztertze fasean' daudela diote, eta hori praktikan urteetako atzerapena, edo aldaketarik ere ez, esan nahi izan dezake. Etorkizuneko kuota igoera baten gainean erosketa bat planifikatzen ari den inork, funtsean, inork ez dakien epemuga baten gainean apustu egiten ari da.
Errentamendua: 30 urtera mugatuta, oraingoz
Lurraren errentamendu maximoa 30 urte da oraindik. 99 urteko errentamendu-egitura bat paperean existitzen da proposamen gisa, baina ez da inoiz onartu. Beraz, thailandiar erosle batekin edo kudeaketa-enpresa batekin '99 urteko errentamendua' komertzializatzen ari den edonor entzuten badu erosleak, kontuz: legez ez da existitzen oraindik.
Transferentzia-tasaren beherapena: nork benetan aurrezten du?
2026ko uztailaren 1etik 2027ko ekainaren 30era, Thailandiak transferentzia-tasa murriztua aplikatzen du: %2 estandarraren ordez, %0,01. Hemen dago marketin materialetan eta sare sozialetan askotan ezkutatzen den xehetasuna: beherapen hori thailandiar herritarrentzat bakarrik da. Atzerriko erosleek %2 osoa ordaintzen jarraitzen dute, salbuespenik gabe.
10 milioi THBko propietate baten kasuan, alde hori 199.000 THB da (gutxi gorabehera 5.700 dolar). Ez da xehetasun huts bat; itxiera-kostuetan benetako lerroa da, eta euskal erosle batek bere aurrekontuan kalkulatu behar duena.
Errege Aldizkarian 2026ko uztailaren 1ean argitaratutako dekretuak %0,01era murriztu zuen tasa, eta hainbat iturri ingelesez eta eskualdekoz zabaldu zuten deskontu hori erosle guztiei aplikatzen zitzaiela. Zenbait agentziak 'transferentzia-tasa %0,01era erosle guztientzat' iragarri zuten. Hori ez da zuzena. Dekretuaren testu legalak onura thailandiar herritar kualifikatuei mugatzen die soilik.
Hipoteka-erregistroaren tasa ere %0,01era murriztu da, baina, berriro, thailandiar herritarrentzat bakarrik.
Zenbat ordainduko duzu atzerritar gisa?
Atzerriko erosle batek bere izenean kondominio bat erosteko asmoa badu, kalkulua argia da: %2ko transferentzia-tasa ordaindu behar da, salbuespenik gabe. 2026an Phuket-en erosketei buruzko gida gehienek gauza bera azpimarratzen dute: atzerritarren kuota azalera erregistratuaren arabera neurtzen da, ez unitate kopuruaren arabera.
Horregatik da hain garrantzitsua garatzailearengandik edo administrazio-batzordearengandik (juristic office) kuotari buruzko baieztapen idatzia eskatzea, eta gero horixe berrikustea Lur Erregistroan zuzenean, gordailu bat ordaindu baino lehen.
Phuket-en kasu berezia: azalera kontatzen da, ez unitate kopurua
Phuket-en zehazki, atzerriko kuota librea azaleraren arabera kalkulatzen da, ez unitate kopuruaren arabera. Horrek esan nahi du unitate handi bakar batzuek kuota espero baino azkarrago xurga ditzaketela proiektu batean. Erosle bat berandu ailegatzen bada eta proiektuak jada unitate handi gutxi batzuk atzerritarrei esleituta baditu, kuota agortuta egon daiteke azaleraren aldetik, unitate kopuruan lekurik badago ere.
Saltzaile gisa: abantaila ezkutu bat
Alderdi bitxi bat dago fee berrian: zure unitatea thailandiar erosle bati saltzen badiozu deskontu-leihoan zehar (2027ko ekainaren 30era arte), erosle horrek transferentzia-tasan aurrezten duenak zure propietatea lehiakorragoa egin dezake bigarren eskuko merkatuan. 5 milioi THBko unitate batean, erosleak aurrezten duena 100.000 THB inguru da, negoziazioan pisu handia duen faktorea.
Iturria: ReloSale
Maiz egiten diren galderak
Atzerritar batek kondominio bat izan dezake bere izenean Thailandian 2026an?
Bai. Atzerritarrek titulu libreko jabetza eskura dezakete kondominio unitate batean, betiere proiektuaren azalera saldugarriaren %49ko kuotaren barruan. Ordainketa atzerriko dibisan egin behar da thailandiar banku baten bidez, eta horrek Foreign Exchange Transaction (FET) dokumentua sortzen du.
Egia da kuota %75era igo dutela?
Ez. 2026ko abuztuan, kuota %49an dago oraindik. %75eko proposamena badago, baina ez da lege-proiektu bihurtu ez eta parlamentura bidali.
Zer transferentzia-tasa ordaindu behar du atzerriko erosle batek kondominio bat erostean?
Estandarra: propietatearen balio tasatuaren %2. %0,01eko tasa murriztua, 2026ko uztailaren 1etik 2027ko ekainaren 30era indarrean dagoena, thailandiar herritarrentzat bakarrik da.
Posible da 99 urteko errentamendu bat lortzea erosi beharrean?
Ez. Egungo legearen arabera, errentamendu maximoa 30 urte da. 99 urteko errentamendu-egitura eztabaidatu da, baina ez da inoiz onartu.
Nola egiaztatu daiteke proiektu batean atzerritarren kuotarik geratzen den?
Garatzaileari edo administrazio-batzordeari (juristic office) egungo atzerritar-thailandiar proportzioaren baieztapen idatzia eskatu behar zaio, eta gero Lur Erregistroan berrikusi, kontuan izanik kuota azaleraren arabera neurtzen dela, ez unitate kopuruaren arabera.