Erantzun laburra: zer aldatzen ari da higiezinen balorazioan
Moskuko Higher School of Economics (HSE) ikerketa-zentroak 2026ko ekainaren 30ean argitaratutako eredu batek argi utzi du: adimen artifizialak dagoeneko gainditzen du bulego batetik kalkulu-orriekin lan egiten duen tasatzaile baten zehaztasuna. Ereduak hiru datu-mota konbinatzen ditu aldi berean, kokapen geografikoa, transakzio-datu egituratuak eta testu-deskribapenen esanahia. Emaitza da: etxebizitza baten balioa segundotan kalkula daiteke, eta gero eta gehiago erabiltzen da Bangkokeko bulego handienetatik Phuketeko agentzia txikienetaraino.
Euskal erosle batentzat, hau ez da teoria hutsa. Phuketen etxebizitza bat erosten ari bazara, laster topatuko duzu tresna hauetako bat, agenteak erakutsitako txosten batean edo zeuk erabiltzen duzun aplikazio batean.
Zer da AVM multimodala, hitz sinpletan
AVM (Automated Valuation Model) kontzeptua ez da berria, aspalditik erabiltzen da higiezinen prezioak automatikoki kalkulatzeko. Berria dena da eredu multimodalak: hiru datu-mota desberdin batera prozesatzeko gaitasuna dutenak.
- Datu egituratuak: prezioa, azalera, eraikuntza-urtea
- Datu geografikoak: garraio publikorako distantzia, oinezkoen jarduera, lehiakideen gertutasuna
- Datu semantikoak: deskribapenetan agertzen diren hitzak, hizkuntza-eredu handiek (LLM) prozesatuta
Hirurak batera erabiltzeak ematen du zehaztasun-hobekuntza. Adibidez, 'itsasoaren ikuspegia', 'auzo lasaia' edo 'akabera premium' bezalako esaldiek prezio-seinale garrantzitsua daramate, eta ordura arte inongo eredu automatikok ez zuen hori ondo interpretatzen.
HSEren ikerketak zer frogatu du zehazki
2026ko ekainaren 30eko argitalpena da errusiar hizkuntzan idatzitako lehen ikerketa LLMetatik ateratako ezaugarriak higiezin komertzialen balorazio automatikoan integratzen dituena, eta Moskuko merkatuko benetako transakzio-datuekin lan egin zuen. Metodologia, ordea, beste merkatu batzuetara eraman daiteke. Thailandia, non DDproperty eta Hipflat bezalako plataformek gero eta transakzio-datu gehiago eskaintzen dituzten, hurrengo kandidato naturaletako bat da eredu hau egokitzeko.
HSEren ereduak aztertutako segmentua, kaleko merkataritza-lokalak (street retail), Thailandian ere hazkunde bizian dago: Phuketeko eta Bangkoketako alokairu komertzialen prezioak %12-15 igo dira azken urtean.
Zenbateko denbora eta zehaztasuna aurrezten den
Alde praktikoa da inbertitzaile batentzat garrantzitsuena. Thailandiako agentzia aurreratuenek jada datu hauek ematen dituzte:
| Alderdia | Metodo tradizionala | AVM multimodala |
|---|---|---|
| Analisi-denbora | 48 ordu | 3-5 minutu |
| Errore-tartea | %10-20 | %5-8 |
| Datu-motak | Nagusiki egituratuak | Egituratuak + geografikoak + semantikoak |
Prezio-aurreikuspenerako eredu automatikoek gaur egun Bangkoken eta Phuketen prezio-joerak aurreikusten dituzte 6-12 hilabeteko epean, %82-87ko zehaztasunarekin. Eta Hego-ekialdeko Asian, garatzaile handien %40 baino gehiagok dagoeneko IA analitikaren elementuak erabiltzen ditu proiektu berrien prezioak finkatzeko.
Zure erosketa-prozesuan nola erabili tresna hauek: pausoz pauso
1. Definitu zertarako behar duzun balorazioa
Phuketen kondominio bat alokairurako bilatzen ari bazara, sasoikotasuna, okupazio-tasa eta alokairu-prezioak kontuan hartzen dituen eredu bat behar duzu. Bangkoken merkataritza-unitate bat aztertzen ari bazara, garrantzitsuena oinezkoen fluxua eta lehia izango da.
2. Bildu oinarrizko datuak
Kokapena (GPS koordenatuak), azalera, solairua, eraikuntza-urtea, azpiegitura garrantzitsuenetarako distantzia. Thailandiaren kasuan, arreta berezia jarri hondartzarako distantziari (metrotan), aireportura distantziari, administrazio-enpresa baten existentziari eta uneko okupazio-tasari.
3. Baliatu jada eskuragarri dauden IA tresnak
HouseCanary, Zillowren Zestimate edo PriceHubble bezalako zerbitzuek dagoeneko balorazio multimodalaren elementuak erabiltzen dituzte. Thailandiarako baliokide osorik ez dago oraindik, baina DDproperty-ko datuak, Google Maps API-a eta ChatGPT konbinatuz, zeuk zeuk sor dezakezu oinarrizko eredu semantiko bat.
4. Gehitu analisi geografikoa
Mapatu etxebizitzaren inguruko 1-2 kilometroko lehia-ingurunea. Zenbat kondominio konparagarri daude inguruan? Zein da batez besteko metro koadroko prezioa? Proiektu berririk aurreikusten al da? Datu hauek zuzenean eragiten diote etorkizuneko balioari.
5. Egiaztatu emaitza tokiko adituarekin
Ereduak tresnak dira, ez orakuluak. Balorazio automatikoak eta tokiko adituaren iritziak %10eko tartean bat etorri beharko lukete. Aldea handiagoa bada, bilatu arrazoia, adibidez, ereduak Thailandiako lurraren jabetza-mugak bezalako berezitasunak kontuan hartu ez izana.
6. Prestatu zure analisia bidaiaren aurretik
Iritsi ordurako eredua eginda ekarri. Erreserbatu ostatua interesatzen zaizkizun etxebizitzetatik gertu, 2-3 egunetan guztiak bisitatu ahal izateko. Bertaratzeak baieztatzen du IAk aurrez bildutako informazioa.
7. Eguneratu eredua 3-6 hilabetero
Thailandiako merkatuak azkar mugitzen da. Proiektu berriak, arau-aldaketak eta bahtaren gorabeherek balorazioan eragiten dute. Sei hilabetean eguneratu ez den eredu batek zaharkitutako zenbakiak ematen ditu.
Ondorioa: IA lagungarria da, baina azken hitza zeurea
Balorazio automatikoa ez da etorkizuneko kontua, gaurkoa da. Eredu multimodalak erabiltzen dituzten inbertitzaileek erabaki argiagoak hartzen dituzte eta prezio zuzenagoak ordaintzen dituzte. Arau nagusia, ordea, ez da aldatu: IAk datuak ematen ditu, baina azken erabakia erosle giza pertsonarena da beti. Tailandiako Higiezinaken taldean, hain zuzen, IA tresna hauek gure aholkularitzaren osagarri erabiltzen ditugu, inoiz ez ordezkotzat.
Iturria: Kalinka Thailand