Phuketen apartamentu bat eraikitzen ari denean urteak daramatzan basku bat ezagutzen dut, eta azken mezua beti berdina da: 'force majeure dela eta, atzeratu egingo da entrega'. 2026an, plano gainean erosten duten atzerritarrek gero eta gehiagotan topatzen dute aitzakia hori. Erregai-hornikuntzako arazoak, logistika-blokeoak eta eraikuntza-materialen garestitzea aipatzen dituzte garatzaileek, milioika baht jarri dituzun proiektuaren entrega hilabetez edo urtebetez atzeratzeko.
Gauza garrantzitsuena hau da: ezinbesteko kausa aipatzeak ez du automatikoki askatzen garatzailea bere betebeharretatik. Thailandiako Kode Zibil eta Merkataritzakoak (8. eta 219. artikuluek) eskatzen dute frogatzea gertaera benetan aurreikusi ezina, ekidin ezina eta alderdiaren kontroletik kanpokoa izan zela. Material-prezioen igoera hutsa, oro har, ez da nahikoa hori justifikatzeko.
Ez da arrisku teorikoa. Sektoreko datuen arabera, Phuketeko plano gaineko merkatuak 470.000 milioi baht inguru mugitu zituen 2021etik 2025era, eta erosle atzerritarrek transakzioen % 60 inguru osatu zuten. Hala ere, erosleentzako babesa eta gainbegiratzea nahiko ahulak dira oraindik. Kontratua sinatu aurretik ordaindutako sinadura-diruak (deposituak) askotan ez du itzultze-bermerik, proiektua geldituz gero.
Zer da, zehazki, ezinbesteko kausa Thailandiako legean?
Thailandiako Kode Zibil eta Merkataritzako 8. artikuluaren arabera, ezinbesteko kausa da inoren errurik gabe gertatzen den eta aurreikusi edo ekidin ezin izan den gertaera bat, hala nola hondamendi naturalak, gerra, pandemiak edo gobernuaren debekuak. Material-prezioen gorabeherak, oro har, ez dira ezinbesteko kausatzat hartzen. Garatzaileak froga dokumentatu bat aurkeztu behar du, gertaeraren eta atzerapenaren arteko kausa-erlazioa argi eta garbi erakusten duena. Gainera, erosleak idatzizko jakinarazpen formala jasotzeko eskubidea du, arrazoia zehazten duena eta epe berrituarekin. 2025-2026an, ezinbesteko kausagatiko ohiko atzerapenak 3 eta 12 hilabete artekoak izan ohi dira. Kontratuak agintzen du dena: ezinbesteko kausaren klausularik ez badago, garatzaileak ezin du hori aipatu epai judizial bereizi gabe.
Lau egoera posible eta zer egin bakoitzean
1. egoera: ezinbesteko kausa erreala eta egiaztagarria
Errege-agindu bidezko murrizketa bat edo herrialde osoko erregai-eskasia baieztatua benetako adibideak dira. Kasu horretan, zentzuzkoa da atzerapena onartzea, baina eskatu behar duzu idatzizko jakinarazpena eta epe berrituarekin, eta konpentsazioa (zerbitzu-tarifaren beherapena edo akaberen hobekuntzak). Arriskua txikia da garatzailea kapitalizazio onekoa eta finkatua bada.
2. egoera: ezinbesteko kausa aitzakia gisa erabilia
Garatzaile batzuek erregai-krisia aipatzen dute, baina benetako arazoa finantzaketa falta edo proiektuaren plangintza kaskarra da. Erosleak kontratuaren berrikuspen juridiko independentea eskatu beharko luke, eta alegatutako arrazoia benetako merkatu-egoerarekin alderatu. Thailandiako auzitegiek arreta handiz aztertzen dituzte ezinbesteko kausaren aldarrikapenak.
3. egoera: atzerapena luzatzen da eta garatzaileak isilik jarraitzen du
Eredurik kezkagarriena hau da. Jakinarazpenik ez, epe berriturik ez, eta salmenta-bulegoa erantzun gabe: alarma-seinaleak dira, berehala jokatzea eskatzen dutenak. Bidali gutun formal bat (thailandierazko itzulpen notarizatuarekin) eta aurkeztu erreklamazio bat Thailandiako Kontsumitzailea Babesteko Bulegoan (OCPB). Aldi berean, gomendagarria da bertako abokatu bat kontratatzea.
4. egoera: erosleak kontratua bertan behera utzi nahi du
Atzerapenak epe zentzuzko bat nabarmen gainditzen badu (orokorrean 12 hilabetetik gora), erosleak kontratua ezerezteko eta dirua itzultzeko eska dezake. Hala ere, itzultze-baldintzak kontratu bakoitzaren araberakoak dira, eta garatzaileek askotan ordaindutako diruaren % 10 eta % 30 artean gordetzen dute. Thailandian, auzi zibil batek normalean 1 eta 2 urte artean irauten du.
Egoeren arteko konparaketa
| Parametroa | Ezinbesteko kausa erreala | Ezinbesteko kausa zalantzagarria | Iruzurra |
|---|---|---|---|
| Jakinarazpena | Gutun formala, datak eta arrazoiak barne | Ahozkoa edo mezu lauso bat, xehetasunik gabe | Komunikaziorik ez |
| Frogak | Gobernu-iturriak, hedabideak, sektore-txostenak | Adierazpen generikoak, xehetasunik gabe | Dokumenturik ez |
| Epe berria | Fase-egutegi argia | Promesa lausoak | Epeak etengabe aldatzen |
| Erosleak zer egin | Onartu, dokumentatu, jarraipena egin | Kontratuaren berrikuspen independentea | Berehala abokatua eta OCPB |
| Itzultze-aukera | Handia (proiektua amaitutakoan) | Ertaina (negoziazioaren bidez) | Txikia (auzitegien bidez soilik) |
Arrisku nagusiak eta ekiditeko akatsak
1. Ezinbesteko kausaren epe-mugarik gabeko kontratua sinatzea. Konponbidea: sinatu aurretik, ziurtatu kontratuak gehienezko epe bat ezartzen duela ezinbesteko atzerapenetarako (adibidez, 180 egun), horren ondoren erosleak kontratua ezeztatzeko eskubidea eskuratzen baitu.
2. Gertaerak ez dokumentatzea. Konponbidea: gorde korrespondentzia guztia, argazkiak atera obran erregulartasunez, eta erregistratu dei eta bilera bakoitzaren data. Thailandiako auzitegiek mezularitza-aplikazioetako pantaila-argazkiak froga gisa onartzen dituzte.
3. Salmenta-agentearen ahozko promesetan fidatzea. Konponbidea: edozein akordio idatziz jaso behar da thailandieraz eta enpresaren ordezkari baimendu batek sinatuta.
4. Zure jatorrizko herrialdeko lege-ereduak Thailandian aplikatzen direla pentsatzea. Konponbidea: kontratatu Thailandiako higiezinetan espezializatutako abokatu bat. Atzerriko lege-esparruak ez dira zuzenean transferitzen.
5. Bakarrik negoziatzea thailandiera menderatu gabe. Konponbidea: itzultzaile bat edo abokatu elebidun bat izan behar duzu ondoan. Thailandiako auzitegiek eta erakundeek thailandieraz soilik funtzionatzen dute.
6. Garatzailearen egonkortasun ekonomikoa egiaztatu gabe erostea. Konponbidea: egiaztatu enpresaren erregistroa Enpresen Garapenerako Sailaren (DBD) bidez, aztertu amaitutako proiektuen zerrenda, eta berrikusi finantza-egoerak konpromisoa hartu aurretik.
Testuinguru zabalagoa: erregulazioa gero eta zorrotzagoa
Thailandiako agintariek atzerritarren jabetza-egiturak gero eta kontrol handiagoz aztertzen dituzte, esaterako, Koh Samuin eta Koh Phangan-en soilik nominee bidez lotutako 11.400 enpresatik gora ikuskatuz. Horrek esan nahi du erosleek paperak eta due diligence gehiago espero behar dutela, ez gutxiago. Merkatua erregulazio zorrotzagorantz doa, eta ezinbesteko kausaren aldarrikapenak lege-azterketa zehatzagoen esparru horretako gero eta gai garrantzitsuagoa dira.
Mezu nagusia hau da: ez larritu, baina ez egon geldirik ere. Ezinbesteko kausa mekanismo juridiko bat da, ez garatzailearen erantzukizuna ezabatzen duen aitzakia orokor bat. Zure zeregina da dokumentatzea, egiaztatzea eta profesionalak goiz sartzea prozesuan. Zenbat eta lehenago jokatu, orduan eta aukera hobeak izango dituzu zure inbertsioa babesteko.
Maiz egiten diren galderak
Zer da ezinbesteko kausa Thailandiako legearen arabera?
Thailandiako Kode Zibil eta Merkataritzako 8. artikuluaren arabera, ezinbesteko kausa da inoren errurik gabe gertatzen den gertaera bat, aurreikusi edo ekidin ezin izan zena, hala nola hondamendi naturalak, gerra, pandemiak edo gobernuaren debekuak. Material-prezioen gorabeherak, orokorrean, ez dira ezinbesteko kausatzat hartzen.
Garatzaile batek ezinbesteko kausa muga gabe aipatu dezake?
Ez. Thailandiako auzitegiek aztertzen dute atzerapenaren iraupena zentzuzkoa den ala ez. Eragile gertaera amaitu bada baina eraikuntza berrekin ez bada, auzitegi batek kontratu-hausketatzat jo dezake egoera.
Zer dokumentu gorde behar ditu erosleak?
Gorde kontratua eta eranskin guztiak, ordainketen ordainagiriak, garatzailearekiko korrespondentzia guztia (emailak, mezularitza-aplikazioak), obraren argazki eta bideo datatuak, eta atzerapenari buruzko jakinarazpen formal guztiak.
Dirua itzultzea lor dezaket atzerapenagatik kontratua bertan behera uzten badut?
Kontratuaren baldintzen araberakoa da. Ohikoa da penalizazio bat egotea erosleak ezeztatzea abiarazten duenean. Baina atzerapena garatzailearen erruz bada eta epe zentzuzko bat gainditzen badu, erosleak itzulketa osoa eska dezake auzitegien bidez.
Non aurkez dezaket erreklamazio bat garatzaile baten aurka Thailandian?
Kontsumitzailea Babesteko Bulegoan (OCPB), Lurren Sailean, edo auzi zibil bat aurkeztuz. 300.000 baht arteko erreklamazioetarako, prozedura sinplifikatuak daude eskuragarri.
Thailandiako abokatu bat behar dut, edo nire herrialdeko abokatu batekin nahikoa da?
Thailandiako abokatu bat funtsezkoa da. Atzerriko abokatu batek estrategia orokorrari buruz aholkatu dezake, baina lizentziadun thailandiar abokatu batek soilik ordezka zaitzake Thailandiako agintarien eta auzitegien aurrean.
Nola egiazta dezaket erregai-eskasiaren berri egiazkoa den?
Begiratu Thailandiako Energia Ministerioaren datuak, Bangkok Post eta The Nation egunkarien estaldura, eta PTT Public Company enpresaren txostenak. Benetako eten larriak hedabide nagusietan zabal islatzen dira normalean.
Ezinbesteko kausak aplikatzen al du jada bidalitako unitateetako akatsak konpontzeko?
Bai, garatzaileek ezinbesteko kausa aipatu dezakete akatsen erantzukizun-epean ere. Hala ere, hemen zailagoa da justifikatzea, konponketa-lanak orokorrean ez baitaude erregai edo material eskala handiko hornikuntza-kateen mende.
Tailandiako Higiezinak enpresan, egunero laguntzen dugu erosleei egoera hauetan argi ikusten, kontratuak ulertzen eta erabaki seguruak hartzen. Zure inbertsioa babestu nahi baduzu Phuketen edo Thailandiako beste edozein lekutan, gure taldeak lagunduko dizu prozesu osoan.
Iturria: The CITY - Asia