Erantzun zuzena: zer gertatzen ari da Thailandiako kondominio-merkatuan?
Thailandiako atzerritarren kondominio-erosketa orokorra jaisten ari den arren (2026ko lehen seihilekoan -%8,8), errusiar erosleen artean transferentziak %75,9 igo dira epe berean. Phuket eta Chonburi (Pattaya barne) dira igoera horren muina, eta datuak Lurraldeen Sailetik (Department of Lands) datoz, The Nation Thailand hedabideak jasota. Garrantzitsua da azpimarratzea: ez dira erreserba edo aurrekontratu hutsak, jabetza-transferentzia burutuak baizik, hau da, merkatuko benetako eskariaren adierazlerik fidagarriena.
Euskal erosle askorentzat, datu honek galdera bat pizten du: merta ari den merkatu batean, zergatik ari da errusiar diruak hain indarrez sartzen? Erantzuna geopolitikan eta prezio-lasterketan dago, eta artikulu honetan zehaztasunez azalduko dugu.
Zergatik jaisten ari da merkatu osoa errusiarren kasuan gora egin bitartean?
Jaitsiera orokorra batez ere txinatar eta myanmarrar erosleen erosketa-jaitsierak eragiten du, beren herrialdeetako presio ekonomikoen ondorioz. Errusiar eskariak, ordea, hutsune hori estaltzen du eta gainditzen ere: Thailandia munduko lekurik gutxietarikoa da errusiar hiritarrei etxebizitza-erosketan mugarik ez ezartzeko, ez baititu sanzio-erregimenak jarraitzen eta bisarik gabeko sarrera mantentzen du errusiar bidaiarientzat.
Aldi berean, Europar Batasunean higiezinak eskuratzeko sarbide murriztua, Dubaira egindako banku-transferentzien kontrol gogortua eta Emirerri Arabiar Batuetako bizi-kostuen igoera direla eta, errusiar kapitala Thailandiara birbideratzen ari da.
Zenbat handitu da errusiar erosleen jarduera, zehazki?
- +%75,9: errusiar erosleen kondominio-transferentzien hazkundea 2026ko lehen seihilekoan
- -%8,8: atzerritarren kondominio-transferentzia guztien beherakada epe berean
- Phuket eta Chonburi (Pattaya): eskari honen bi ardatz nagusiak
- Errusia bigarren postura igo da atzerritar erosleen artean, Txina eta Myanmar aurreratuta
- %49ko kupoa (kondominio-proiektu bakoitzean atzerritarrek eduki dezaketen jabetza-portzentaje gehiena) ez da aldatu, eta horrek esan nahi du eskari-gorakada ez datorrela kupo-hedapenarekin batera
- Lehia gogortu ahala, likidotasun handiko unitateen prezioak gora doaz leku ezagunenetan
Exotic Property agentziaren datuen arabera, Errusia bigarren postuan dago atzerritar erosleen artean nazio mailan: 383 unitate erosita (+%33 urtetik urtera) eta 1.670 milioi baht inbertituta (+%68,7), batez besteko erosketa 4,36 milioi bahtekoa (+%26,8) izanik. Phuketek bakarrik xurgatu du errusiar kapitalaren %63,5, hau da, 156 operazio, 1.060 milioi bahteko balioarekin.
Sunway Estates-en beste kalkulu batzuek diote urtarriletik ekainera errusiar transakzio kopuru osoa 820 izan zela (+%46,4 urtetik urtera), ia 60,7 milioi dolar inbertituta (+%84,5). Tranio agentziak jasotako erosle-galderen %63,2 inguru Phuketetik iritsi ziren.
Zenbat balio du Phuketen kondominio bat gaur egun?
Merkatu-kalkuluen arabera, Bang Tao eta Lagunako 'comfort-plus' kategoriako proiektu berrietan metro karratuko prezioa 120.000 eta 180.000 baht artean dabil (gutxi gorabehera 3.400-5.100 dolar). Urtebete lehenago, sarrera-prezioak 100.000 baht ingurutik hasten ziren, hau da, gorakada nabarmena urtebetean.
Chonburin (Pattaya) prezioak apalagoak dira oraindik: Pratumnak eta Jomtien auzoetako kondominio berriak 60.000 eta 90.000 baht/m² artean hasten dira, nahiz eta hemen ere hazkundea azkartzen ari den.
Zer da %49ko kupoa, eta zergatik da hain garrantzitsua?
Kondominio Legearen (Condominium Act B.E. 2522) arabera, atzerritarrek proiektu bakar baten azalera osoaren %49 baino gehiago ez dute eduki dezaten jabetza betean (freehold). Errusiar eskariaren gorakadak Phuketeko proiekturik eskatuenetan kupo hori azkarrago agortzen ari da.
Kupoa agortzen denean, garatzaileek geratzen diren unitateak soilik 30 urteko errentamendu-eskubidearen (leasehold) bidez saldu ahal izango dituzte, jabetza betean erosi nahi duenarentzat eskasia sortuz eta, ondorioz, freehold unitateen prezioa gora eraginez.
Zein alderdi dira gogokoenak errusiar inbertitzaileen artean Phuketen?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn eta Rawai dira erosle errusiarren artean gogokoenak. Bang Tao eta Lagunak playa-klub eta azpiegitura garatuen hurbiltasunarekin erakartzen dituzte erosleak; Nai Harn eta Rawaik, aldiz, prezio eskuragarriagoak eta giro lasaiagoa eskaintzen dituzte.
Nola bermatzen da atzerritar batek Thailandian jabetza betean eduki dezakeela?
Bai, atzerritar batek Thailandiako kondominio bat freehold gisa eduki dezake, betiere %49ko kupoaren barruan. Baldintza nagusia atzerritik dirua transferitzea eta thailandiar banku batetik Foreign Exchange Transaction (FET) ziurtagiria lortzea da. Ziurtagiri hori gabe, freehold erregistroa ezinezkoa da.
Atzerritik diru-transferentziak konplikatuak izan daitezke jatorrizko herrialdearen arabera. Erosle askok hirugarren herrialdeetako bankuetako kontu bitartekariak edo lizentziadun truke-kanalak erabiltzen dituzte prozesua errazteko.
Zer eskaintzen dute alokairuek?
Phuketeko proiektu berrietako alokairu-programa bermatuek urteko %5-7ko errentagarritasuna eskaintzen dute atzerriko dibisan, oro har. Jabeak berak kudeatutako unitateek, sasoi gorenean, %8-10era ere iritsi dezakete. Zenbaki hauek merkatu-estimazioak dira, ez inolako bermerik, eta proiektu bakoitzaren araberakoak dira.
Segurua da 2026an Pattayan (Chonburi) erosten aritzea?
Chonburi atzerritar erosleentzako bigarren merkatu handiena da oraindik. Arrisku nagusiak garatzaile ez-fidagarri bat aukeratzea edo eskaintza gehiegizkoa duten kokapenetan erostea dira. Pratumnak eta Wongamat auzoek eskari egonkorra erakusten jarraitzen dute alokairuari dagokionez.
Zenbatetik hasten da sarrera-aukera bat?
Pattayan, estudio berri bat 2,5 eta 3 milioi baht artean hasten da (70.000-85.000 dolar inguru). Phuketen sarrera-prezioak altuagoak dira, logela bakarreko unitate solido batentzat 4-5 milioi baht (115.000-140.000 dolar) inguruan hasita.
Merezi du azkar mugitzea?
Sei hilabetetan %76ko gorakada ez da kasualitatea, joera bat baizik. Erritmo honekin jarraituz gero, Phuketeko hainbat proiektutako freehold kupoak 2026 amaitu baino lehen itxi litezke. Itxaroteak esan nahi du unitate onenetarako sarbidea galtzeko arriskua, edo leasehold baldintza gutxiago erosgarrietara jotzea.
Errusiarrak ez ezik, beste zein merkatu daude jokoan?
Datuek erakusten dute Phuketek bakarrik 2026an 10.000 kondominio-unitate berri baino gehiago espero dituela 39 proiektutan, eta hori Txina, Europa, India eta Ekialde Hurbileko erosleen eskaria islatzen du errusiarrenaz gain. Horrek esan nahi du unitate freehold onenetarako lehia nazionalitate bakar batetik askoz haratago doala.
Ondorioa: zer esan nahi du honek erosle euskaldun batentzat?
2026ko lehen seihilekoko datuek argi uzten dute errusiar kapitala Thailandiako higiezin-merkatuan esploraziotik plegu osoko presentziara igaro dela. Phuket edo Pattaya begiz jotzen dituzten inbertitzaileek hurrengo hilabeteetan mugitu beharko lukete, unitaterik likidoenetan freehold kupoak eskuragarri dauden bitartean. Tailandiako Higiezinaken taldetik, prozesu osoan lagundu dezakegu, kupo eskuragarriak ditugun proiektuak identifikatzetik hasi eta FET ziurtagiria kudeatu arte.
Iturria: The Nation Thailand