Zenbat ordaindu behar duzu Bang Taoko apartamentu batengatik hilabete honetan, eta zenbat sei hilabete barru? Erantzuna ez dago Nasdaq-en grafikoan, AEBetako hamar urteko bonuaren errendimenduan baizik. Han markatzen da zure kredituaren kostua, baht-aren truke-tasa eta Phuketeko alokairuak zentzua izateari uzten dion muga.
2026ko abuztuaren 31 arte, merkatuen gaia ez da krisi bat, bonu-errendimenduen gorakada eta akzio-merkatuko bolatilitatearen itzulera baizik. Adierazle nagusiek (Dow, S&P 500, Nasdaq, eta baita FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite eta BSE Sensex) mugimendu nahasiak izan dituzte, batzuetan positiboak. Phuketeko higiezinen kasuan, erabakigarria ez da indizeen bilakaera, baizik errendimenduak eta baht-aren tasa, horiek zehazten baitute sarrerako kostua eta zure diruaren benetako etekina.
Euskal erosle askorentzat Thailandiako inbertsioa BBVAko edo Kutxabankeko hipoteka baten kostuarekin lotzen da zuzenean. Interes-tasak Europan gora egiten badu, kalkulu hori Phuketen ere sentitzen da, nahiz eta itsasoa 9.000 kilometrora egon.
Zergatik pisatzen dute errendimenduak indizeek baino gehiago?
Akzio-merkatuko puntu gutxi batzuek astebete batean ez dute Chalongo eskaria ia mugitzen. Baina finantzaketa-kostu altu eta jarraituak bi bide bereizitatik jotzen dute aldi berean.
Alde batetik, etxean aktiboen aurka finantzatuko zuen erosleak erosketa atzeratzen du. Bestetik, garrantzitsuagoa askotan, garatzaileek kalkulu bera egiten dute: proiektu-finantzaketa garestiak dorre berrien abioak zaindu eta atzeratu egiten ditu, eraikuntza-epeak luzatzen ditu eta hasierako etapan deskontu gutxiago eskaintzeko joera sortzen du.
Horren ondorioz, ez da normalean prezio-jaitsiera bat sortzen, baizik guraize-efektu bat: eraikitako unitateen eskaintza estutu egiten da, eskaria atzeratu bitartean. Diru eskudirutan ordaintzen duenak negoziatzen du hobekien garai honetan.
Bolatilitateak ez dakarrena: kapitalaren "ihesa" tropikora
Oholtza askotan errepikatzen den ideia bat da: burtsak dardaraka daudenean, kapitala berehala jotzen duela tropikoko higiezinetara. Errealitatean, gehienetan alderantziz gertatzen da.
Merkatu-estres garaian, inbertitzailearen paperezko zorroaren balioa jaitsi eta galerak baieztatzeko erreparoa handitzen da. Phuketeko transakzioak ez dira bizkortzen hilabete horietan, luzatu egiten dira: berrsalmentako zerrenden esposizio-aldia luzatzen da, eta erosle-multzoaren zati bat, besterik gabe, desagertu egiten da hurrengo hiruhilekora arte. "Diru-ihesa metro koadrotara" istorioa marketin gisa ulertu behar da, ez kapitalaren jokabidearen benetako eredu gisa.
Alokairu bermatuko eskemei buruz, hasierako urteetarako errendimendu finkoen promesak, funtsean, denboran zehar banatutako prezio-deskontu bat dira, azken prezioan sartuta. Beti kalkulatu behar da errendimendu garbia zerga, kudeaketa-enpresaren komisioak, funts erreserbara egindako ekarpenak eta behe-sasoiko okupazio-jaitsiera kenduta, marketin-pankartako zenbakia baino.
Petrolioa, logistika eta eraikuntza-kostuak: zein da lotura?
Hormuz itsasartearekin lotutako petrolio-prezioen gorabeherak Phuketen ez dute eragina gasolinaren prezioaren bitartez, eraikuntza-aurrekontuen bitartez baizik. Thailandiak energia zati handi bat inportatzen du, eta uharteak lehorreko logistikaren mende dago akaberako materialen sorta osorako ia.
Erregai-kostuak epe luzeagoan gora egiten dutenean, eragina bi edo hiru hiruhileko atzerapenarekin heltzen da eraikuntza-obrara, eta dorre berrien metro koadroko prezioan finkatzen da. Faktore beraren eraginak dagoeneko dauden kondominioetako funtzionamendu-kostuetan ere ikusten dira: aire girotua, igogailuak eta igerilekuetako ponpak elektrizitatearekin funtzionatzen dute, eta tarifa altuagoak mantentze-fakturan agertzen dira, ez garatzailearen txostenean.
Zenbat kosta daiteke jabetza eta zer zerga ordaindu behar dira?
Atzerritar batek kondominio-unitate bateko jabetza osoa (freehold) eduki dezake Phuketen, eraikin osoko azalera saldugarriaren % 49ko kupo atzerritarraren barruan (Kondominio Legearen arabera). Gainerako unitateak, normalean, epe luzeko errentamendu bidez saltzen dira, Lurralde Sailean erregistratzeko epe estandarra 30 urte izanik.
Transakzio batek % 2ko transferentzia-tasa dakar balio balioetsiaren gainean, gehi % 3,3ko Negozio Berezien Zerga (Specific Business Tax) jabetza bost urte baino lehen saltzen bada, gainera atxikipen-zerga bat dago. Kabinetak aldizka doitzen ditu tasa horiek, beraz erosleek transakzio-unean baieztatu behar dituzte zifrak zehazki.
Alokairuaren errendimendu garbia turismo-eremuko kalitatezko kondominio batean % 5-7 ingurukoa da urtean, kudeaketa-sariak eta zerbitzuak kenduta. Askoz gehiago promesten duen edozer letra txikian bereziki begiratu behar da.
Baht-a: zein da benetako arriskua euskal erosle batentzat?
Baht-aren truke-tasa da nazioarteko inbertitzaileentzako merkatuz kanpoko arrisku handiena. Baht-etan kalkulatutako errendimenduak eta zure moneta propioan kalkulatutakoak zikloa bakarreko batean digitu bikoiztan aldendu daitezke.
Eredu praktiko bat: pentsa baht-a % 10-15 ahultzen dela irteera-unean. Aktiboa eta alokairu-sarrerak baht-etan daude izendatuta, zure kostuak eta helburuak, ordea, normalean beste moneta batean daude (eurotan, kasu honetan). Kalkulu hori ez egitea da euskal erosle askok egiten duten hutsegite ohikoena.
Gure ikuspegia: zer erosi orain eta zer ez
Diru garestiaren fase honetan, zentzuzkoa da Phuketen bukatu edo ia bukatutako unitateak erostea soilik, uhartean bukatutako proiektuen historial frogatua duen garatzaile batengandik, eta unitateak errentagarritasuna emango badu okupazio maila salmenta-aurkezpenak erakusten duena baino % 25 baxuagoan. Eraikuntzaren hasierako fasean gaur egun ez dago behar bezalako arrisku-primarik.
Hau da nire posizioa argi eta garbi, baina baldintza batekin: 10 milioi baht inguruko aurrekonturik gabeko erosketa bat egiten baduzu diru eskudirutan, eta higiezina zure erabilera propiorako da, aurreko guztiak ez dizu axola. Tasen mailak ez du garrantzirik zorpetzen ez duenarentzat.
Hedatu behar da, ordea, zerbait bakarrean: zenbaki hauek ezin dira testuinguru orokortzat hartu, eta proiektu bakoitzak azterketa berezitua behar du.
Zer esan nahi du honek Phuketentzat orain?
Mundu mailako bolatilitate handitua inbertitzaile-multzoaren zati bat itxaron eta ikusi jarreran mantentzen du, eta uhartean horrek negoziazio luzeagoen eta berrsalmentako saltzaileen prezioa aztertzeko borondate handiagoaren itxura hartzen du. Eskudirutan erosten duenarentzat, hau mehatxua baino gehiago leiho bat dirudi, nahiz eta due diligence legala eta okupazioaren egiazko egiaztapena orain baino zorrotzagoak izan behar duten.
Zenbaki bat proba: kalkulatu edozein higiezinen zenbakiak bi monetatan (baht eta euro) eta iragarritakoa baino % 25 baxuagoko okupazio batean. Kalkulu horrekin negozioa oraindik funtzionatzen badu, merezi du aurrera egitea, Nasdaq-ek astebete honetan zer egiten duen alde batera utzita.
Iturria: Reuters