Imajina ezazu Bilbotik Donostiara autobusez lau orduz bidaiatu beharrean, tren azkar batean ordu eta erdian iristea. Antzeko iraultza bat gertatzear dago Thailandian: Bangkokeko hiru aireportuak (Don Mueang, Suvarnabhumi eta U-Tapao) korridore bakar batean lotzeko azken zatia amaitzeko zain dago proiektu bat, eta horrek eragin zuzena izan dezake kostaldeko eta industria-eskualdeetako higiezinen prezioetan.
Red Line Missing Link deitzen den proiektuak Bangkokeko BTS Red Line trenbidearen falta den zatia osatuko du, Don Mueang, Suvarnabhumi eta U-Tapao aireportuak lotuz. Eastern Economic Corridor (EEC) Batzordeak berrikusten ari da kontratua, eta 2028rako lizitazio berri bat egon liteke Asia Era One bazkidearekiko negoziazioak porrot eginez gero. Gaur egun, bidaiariek sistemen artean transferentzia egin behar dute edo errepidez joan behar dute; trenbide bateratuak bi muturren arteko bidaia 90 minutu ingurura murriztuko luke, orain autoz 3-4 ordu behar diren tokian.
Higiezinen inbertitzaile askorentzat, garraio-konexioa da faktore erabakigarrienetako bat prezioen etorkizuna aurreikusteko. Eta seinale garbi bat dago hemen: geltokien inguruko eskualde askok oraindik ez dute beren hazkunde-potentzial osoa prezioan islatu. Baina lehiaketa-leihoa ixten ari da.
Zer da zehazki Red Line Missing Link proiektua?
Proiektu honek trenbide azkar bat sortuko du Bangkoko iparraldeko Don Mueang aireportutik, hiriburuaren ekialdeko Suvarnabhumitik, Rayong probintziako U-Tapaora arte. Hiru puntuen arteko lotura zuzenak eraldaketa handia ekarriko luke bidaia-denboretan: gaur egun autoz 3-4 ordu behar diren distantziak 90 minutura murriztuko lirateke.
U-Tapao aireportua jada Bangkokeko hirugarren nazioarteko aireportu izendatua da, eta zabalkuntza-lanetan dago, urtean 60 milioi bidaiari arte hartzeko gaitasunarekin. Trenbide osoak, hiru aireportuak lotuz, 220 km inguru izango ditu, eta zenbait zatitan trenek 250 km/h-ra arte iritsi ahal izango dute.
Zergatik du garrantzia inbertitzaile baten ikuspegitik
Datu argigarri bat: Bangkoken, BTS Sukhumvit eta Silom lineen inguruan, geltokitik gertu dauden pisuek autoz bost-zazpi minutura dauden antzeko pisuen aldean %20-35eko goragunea dute jada. Singapurreko ereduak ere erakusten du MRT geltoki batetik oinez iristeko moduko etxebizitzek balioa %10-25 igotzen dutela.
Hiru aireportuak lotzen dituen linean, eragin hori are handiagoa izan liteke, ez baita hiri barneko garraio hutsa: kostaldeko eskualde urrunak Bangkokeko bizilekutzat bihurtuko lituzke. Si Racha edo Pattayan bizi den norbaitek 45-60 minutuan iritsi ahalko luke hiriburuko negozio-auzora. Horrek errentamendu-merkatua ere aldatzen du: EEC-ko industria-esparruetan lan egiten duten enplegatuek kostaldean bizi daitezke, eta Bangkokeko bulego-langileek asteburuak hondartzan pasa ditzakete, errepideko trafiko amaigabeari itzuri eginez.
Historikoki, Bangkokeko trenbide azkarreko geltokietatik 1-2 km-ra dauden etxebizitzek %15-30eko balio-igoera izan dute abian jarri eta 3-5 urtera. Hazkunde-eremu nagusien artean Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya eta Rayong aipatzen dira.
Zein eskualdek eskaintzen dute inbertitzeko aukerarik onena?
Lat Krabang, Bangkoke eta Suvarnabhumiren artean kokatua, bereziki interesgarria da. Gaur egun industria-eremu bat da, lur-prezio nahiko baxuekin, baina trenbide azkarra abian jartzean bizitegi-gune oso batean bihurtu liteke. Sustatzaileak jada lurrak erosten ari dira bertan, nahiz eta bigarren eskuko merkatuak oraindik ez duen erabat erreakzionatu.
Si Racha (Chonburi) beste puntu interesgarri bat da: pisu baten batez besteko prezioa 50.000-80.000 baht/m² ingurukoa da, Bangkoke erdialdean baino bi-hiru aldiz merkeagoa. Pattayak, bere aldetik, urtean 10 milioi turista baino gehiago hartzen ditu (pandemia aurreko datuen arabera, Thailandiako Turismo Bulegoaren arabera), eta bi aireportutara zuzeneko trenbide-sarbideak izugarri hobetuko luke haren erakargarritasuna.
Kontuz ibili behar da, hala ere: analista batzuek diote Chonburi, Si Racha, Pattaya eta Sattahip inguruko lur-prezioek ez dutela oraindik igoera espekulatibo nabarmenik izan trenbidearen proiektuari lotuta, eta gehiago mugitu direla epe luzeko joera orokorren arabera. Zenbait iturriren arabera, prezio horiek 7 urte lehenagoko mailatik gertu jarraitzen dute leku askotan, eta horrek esan nahi du 'trenbide-primak' ez duela oraindik bere isla osoa prezioetan.
Datu Gakoak
- EEC eremuak Chachoengsao, Chonburi eta Rayong probintziak biltzen ditu, eskualdeko BPG osoak 1,5 bilioi baht gainditzen dituelarik (Thailandiako Garapen Ekonomiko eta Sozialeko Kontseilu Nazionalaren arabera)
- BTS Red Line lineko Bang Sue-Rangsit zatia 2021etik dago martxan
- Aldatutako PPP esparruaren arabera, Asia Era One kontratistak 160.000 milioi baht inguruko banku-bermeak jarri beharko lituzke baldintzak aldatzen badira
- Trenbideak zatiren batzuetan 250 km/h-ra arte iritsi ahal izango du
Arriskuak eta epeak: itxaron ala orain erosi?
Thailandian, azpiegitura-proiektu handiek maiz atzeratzen dira. Abiadura handiko lerroa 2018tik dago eztabaidan, eta EEC kontratu-berrikuspenak beste 12-18 hilabete gehitu ditzake prozesuari. Bost urte baino epe laburragoan pentsatzen duten inbertitzaileek atzerapen aukera kontuan hartu beharko lukete.
Hala ere, gobernuak proiektu hau EEC estrategiaren lehentasun gisa mantentzen jarraitzeak seinale sendoa da azkenean gauzatuko dela pentsatzeko. Chonburi eta Rayong bisitatzeko eta higiezinak ikusteko une egokia dirudi: kokaleku askotan prezioek ez dute oraindik 'trenbide-prima' osoa xurgatu, eta EEC eremuko garapen berrien eskaintzak hazten jarraitzen du.
Tailandiako Higiezinak taldean, kokapen hauetako aukerak jarraitzen ditugu gertutik, bezero euskaldunei erabakia hartzen laguntzeko benetako datuekin, ez itxaropen hutsekin.
Iturria: Nation Thailand
Maiz Egiten Diren Galderak
Zer da Red Line Missing Link proiektua eta zergatik du garrantzia?
BTS Red Line iparraldeko trenbidea U-Tapaorako abiadura handiko linearekin lotuko duen falta den zatia da. Zati hori gabe, Bangkokeko hiru aireportuek ez dute elkarren arteko trenbide-konexio zuzenik.
Noiz jarriko da martxan hiru aireportuak lotzen dituen trenbide azkarra?
Oraindik ez dago data zehatzik. EEC Batzordeak berrikuspen berri bat egiten ari da, eta agertoki batean 2028rako lizitazioa gerta liteke. Merkatuko kalkuluen arabera, ezinezkoa da martxan jartzea 2029-2031 baino lehen.
Nola eragingo dio trenbide azkarrak Pattayako etxebizitzen prezioei?
Bangkokeko bi aireportutara zuzeneko trenbide-sarbideak asko hobetuko luke Pattayaren erakargarritasuna turista eta atzerritarrentzat. Asian antzeko azpiegitura-proiektuek historikoki %15-30eko hazkundea ekarri dute geltokiaren eraginpeko eremuan, martxan jarri eta 3-5 urtera, nahiz eta analista batzuek diote EEC eremuko lur-prezioek 7 urte lehenagoko mailatik gertu jarraitzen dutela.
Atzerritarrek eros dezakete etxebizitzarik EEC eremuan?
Bai. Atzerritarrek jabetza osoko titulartasunez eros ditzakete pisuak, betiere proiektu bakoitzeko atzerritarren kuota %49 gainditzen ez badu. Lurrak eta txaletak, aldiz, normalean epe luzeko errentamendu-eskemen bidez eskuratzen dira (30+30+30 urte).
Itxaron egin behar dut proiektua onartu arte, ala orain erosi?
Azpiegitura-primak normalean eraikuntza fisikoa amaitu aurretik islatzen dira prezioetan, eta igoerarik nabarmenena kontratua sinatzean eta lanak hastean gertatzen da. Azken kontratua onartu aurretik erosteak gaur egungo prezioak bermatzeko aukera ematen du.