Erantzun laburra
Bangkoken, edonork lur baliotsu bat 'nekazaritzakotzat' erregistra zezakeen banana-sail txiki bat landatuz gero, eta horrela zerga-tasa askoz txikiagoa ordaindu, batzuetan benetako karga fiskalaren 5-10 aldiz gutxiago. Orain, BMAk (Bangkokeko Udal Metropolitarrak) praktika hori ixtera bultzatu du, hiri-erdiguneko lur nekazari 'itxurazkoen' gaineko zergak igoz. Thailandian lur edo garapen-proiektuetan interesa duen edonork kontuan hartu beharreko aldaketa da, bereziriko konpainien bidez lurra kudeatzen dutenentzat.
Helburu nagusia argia da: nekazaritza-lurren eta merkataritza-lurren arteko zerga-tasen arteko aldea murriztea, urteetan zehar erdiguneko lur-jabeek benetako zerga baino askoz gutxiago ordaintzea ahalbidetu duen tarte hori.
Zer aldatzen ari da zehazki?
Gaur egun, nekazaritzako lur gisa katalogatutako lurrek balio katastralaren %0,01-%0,1 ordaintzen dute zerga gisa, merkataritza-lurrek %0,3-%0,7 ordaintzen duten bitartean (Thailandiako Ogasun Sailaren datuak). Alde hori da, hain zuzen, hainbat jabek 'banana-zuloa' erabiltzeko arrazoia izan dutena.
BMAren proposamenaren arabera, oinarrizko nekazaritza-tasa %0,01 (gehienez %0,10) izatetik %0,03-%0,12 izatera igoko litzateke, hasierako zerga-karga hirukoiztuz gutxi gorabehera: milioi bat bahteko lur-baliotik 100 baht ordaintzetik 300 baht ordaintzera pasatuko litzateke (Nation Thailand egunkariaren arabera).
Zenbakietan jarrita, zulo horrek 100 milioi baht balio duen lur-sail baten jabeari 500.000-700.000 baht urteko aurreztea ahalbidetzen zion. Kalkulu hori kontuan hartuta ulertzen da zergadunek zergari 'aitzurtzeko' motibazio hain sendoa izatea.
Nortzuk daude eragindirik: Silom, Sathorn eta beste auzo batzuk
Alde estrategikoenak jasango dute eragin handiena: Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit eta Ratchadamri auzoetako lur huts eta 'nekazaritzako' itxurazko sailak. Auzo horiek dira, hain zuzen, BTS eta MRT geltokien inguruko lekurik baliotsuenak, eta han sortu da urteotan gehien erabili den 'optimizazio' fiskala.
Sukhumvit kalean, 1etik 63ra bitarteko soi-etan, balio katastralak 800.000-1.500.000 baht metro koadro bakoitzeko (wah karratuko) artean daude, Ogasun Sailaren 2024-2027 birbalorazioaren arabera. Zenbaki horiek erakusten dute zergaren aldaketa txiki batek ere zenbateko diru-kopurua mugitzen duen erdigunean.
Zenbat denbora falta da benetan aplikatzeko?
Proposamena oraindik aztertzen ari dira, eta espero da 2026 amaierarako onartuta egotea, 2027 zergaldiko urtean ('fiscal year 2027') indarrean sartzeko. Data zehatzak prozesu politikoaren araberakoak izango dira, beraz, ez da harritzekoa epeak pixka bat luzatzea.
Testuinguru legala: 2019ko Lurraren eta Eraikinen gaineko Zerga Legea
2020an indarrean sartu zen Land and Building Tax Act B.E. 2562 legeak lau kategoria sortu zituen: bizitegia, nekazaritzakoa, merkataritzakoa eta lur hutsa. Nekazaritzako kategoriak da tasarik baxuena duena, %0,01etik hasita 75 milioi baht arteko baliodun lurretarako, merkataritzako lurrek berriz %0,3tik hasten diren tasak dituzte, gorantz.
Merkatuko kalkuluen arabera, Bangkokeko lekurik onenetan ehunka lur-sail daude, 1etik 20 rai artekoak, formalki nekazaritzakotzat erregistratuta.
Garrantzitsua da atzerritarrentzat: Thailandian debekatuta dago atzerritarrek zuzenean lurra edukitzea (Land Code, 86. atala). Beraz, aldaketa hauek batez ere Thailandiako konpainien bidez lurra duten pertsonei edo epe luzeko errentamenduak dituztenei eragiten diete zuzenean.
BMAk zergak gogorrago kontrolatuko ditu
Udalak ez du bakarrik tasak igoko: kontrol handiagoa ere ezarriko du. Nekazaritzako gisa erregistratutako lurrak benetan laborantza komertzialerako erabili beharko dira, itzalpeko landaketa sinboliko baten ordez (Bangkok Post egunkariaren arabera).
Bestalde, dagoeneko lur hutsen gaineko zerga-presioak eragina izan du merkatuan: garatzeko prest dagoen lurraren eskaintza %12-%15 igo zen 2024-2025ean, AREAren arabera (Agency for Real Estate Affairs).
Azkenik, ez da ahaztu behar BMAk berak biltzen duela lur-zerga zuzenean, eta diru-bilketa handitzeko interes garbia duela: 2025erako helburua 37.000 milioi baht zen.
Zer eragin izango du Bangkokeko erdiguneko lur-prezioetan?
Eragina bikoitza izan liteke. Epe laburrean, jabe batzuek beren lurrak salgai jarriko dituzte, eta horrek prezioak apur bat lasaitu edo hazkundea moteldu dezake aldi baterako. Epe ertainean, berriz, garapen berri gehiagok kondominio eta merkataritza-espazio eskaintza handituko dute, merkatua orekatzen lagunduz.
Zerbait aldatzen al du honek atzerritar erosleentzat?
Atzerritarrek ezin dute lurra zuzenean eskuratu Thailandian, hori argi dago. Baina Thailandiako konpainia baten bidez lurra duen partaidetzarik baduzu, zerga-igoerak ustiapen-kostuak igoko ditu. Halaber, garapen-proiektuen ekonomia baldintzatzen du, eta azken finean kondominio berrien metro koadroko prezioa ere bai.
Hemen dago Tailandiako Higiezinak enpresatik gehien azpimarratzen duguna: erosketa baten aurretik, egiaztatu beti lur-sailaren zerga-egoera, sozietate-egitura erabiliz eskuratzen bada bereziki.
Ondorio nagusiak inbertitzaileentzat
- Nekazaritzako lurraren gaineko zerga-tasa hirukoiztu liteke, %0,01etik %0,03-%0,12ra
- Aldaketak batez ere Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit eta Ratchadamri auzoei eragiten die
- Aplikazio osoa 2027ko zergaldirako espero da
- Jabetza masiboko salmenten uholderik ez da espero, baina bigarren mailako jabeek presio handiagoa izango dute
- Egiaztatu beti Chanote agiria eta azken zerga-ordainagiria erosi aurretik
Bangkokeko zerga-aldaketa ez da ezustekoa, normalizazioa baizik: udalak arauak errealitatera egokitzen ari dira, lurra benetan nola erabiltzen den kontuan hartuta. Errentagarritasun errealean oinarritutako inbertitzaileentzat, seinale ona da: merkatua gero eta gardenagoa bihurtzen ari da.
Iturria: Nation Thailand