Thailandian ondasunak erosteari buruz pentsatzen ari zaren euskaldun batentzat, azken asteotako Bangkokeko albistea alerta bat da: poliziak 33 enpresaz osatutako sare bat desegin du, Txinako herritarrek erabiltzen zutena hiriburuko luxuzko etxebizitzak eskuratzeko. Guztira, 1.275 milioi baht baino gehiagoko balioa zuten ondasunak zeuden jokoan, 35 milioi dolar inguru. Mekanismoa ez zen berria: erosle atzerritarrak thailandiar enpresa bat sortzen zuen, thailandiar 'izen-emaile' (nominee) akziodunekin, eta enpresa horrek erosten zituen lurra eta etxeak, atzerritarrek lurra zuzenean jabetzan izatea debekatzen duen legea saihestuz.
Hau ez da kasu isolatua. Operazioaren tamainak eta prentsan izan duen oihartzunak mezu argi bat bidaltzen dute: Thailandiako agintariek presioa areagotu dute nazio osoan izen-emaileen bidezko egituren aurka. Bangkoken edo Thailandiako beste edozein tokitan (Phuket barne) etxebizitza bat erostea planeatzen ari bazara, une ona da arriskuak lasai eta modu errealistan aztertzeko.
Erantzun laburra: zer gertatu da eta zergatik axola dizu
- Thailandiako poliziak Txinako izen-emaileen sare bat aurkitu du: 33 enpresa eta 33 luxuzko etxe Bangkoken, 1.275 milioi baht baino gehiagoko balioarekin.
- Egiturak thailandiar izen-emaile akziodunak erabiltzen zituen, Lur Kodearen Legearen (Land Code Act) 86. artikuluak ezartzen duen atzerritarren lur-jabetzaren debekua saihesteko.
- Arau-hausleek ondasunen konfiskazioa, isunak eta auzi penalak jasan ditzakete, Atzerriko Negozioen Legearen (Foreign Business Act, FBA) arabera.
- Erasoa joera zabalago baten parte da: 2024tik, Ikerketa Berezien Departamenduak (DSI) izen-emaileen egituren gaineko zaintza areagotu du, batez ere segmentu luxuzkoan.
- Lotutako Phuketeko 3. faseko operazio batek 77 enpresa eta 1.053 milioi bahteko lurra jarri zituen ikergai, erakutsiz jazarpena Bangkoktik askoz haratago doala.
- Bide legalak eskuragarri jarraitzen dute: jabetza osoko apartamentuak (condominium freehold), epe luzeko errentamendua (30+30+30 urte) eta BOI-arekin lotutako egiturak.
Zergatik da legez ezinezkoa atzerritar batek lurra zuzenean erostea Thailandian
Atzerritarren lur-jabetzaren debekua 1954ko Lur Kodearen Legearen (Land Code Act) 86. artikuluan dago jasota. Lege honek 70 urte baino gehiago daramatza aldatu gabe, eta ez du salbuespenik ezartzen, ez bizilekudun atzerritarrentzat ezta 'elite visa' bat dutenentzat ere.
1999ko Atzerriko Negozioen Legeak (Foreign Business Act) muga bat ezartzen dio thailandiar enpresa batean atzerritarren partaidetzari, lur-transakzioak barne dituzten jarduera jakin batzuetan: gehienez %49. Thailandiar akziodunek benetako kapitalik jartzen ez duten izen-emaile (nominee) egiturak delitu penal gisa sailkatzen dira.
The Nation Thailand egunkariaren arabera, ikerketa honetako etxebizitzak Bangkokeko auzo prestigiotsuenetan daude, eta etxe bakoitzaren batez besteko balioa 38,6 milioi baht ingurukoa da (1 milioi dolar baino gehiago).
Phuket, Phang Nga eta Krabi ere jomugan: zabaltzen ari den operazioa
Bangkokeko kasua ez da bakarra izan. Phuket, Phang Nga eta Krabin izandako 3. faseko operazio batean, 500 agente baino gehiago mugitu ziren, 59 pertsona atxilotu zituzten, 60 leku miatu zituzten eta lurrarekin nahiz akziodun-egiturekin lotutako 77 enpresa ikertu zituzten, guztira 1.053 milioi baht inguruko ondasunekin.
Maila nazionalean, Koh Samui eta Koh Phanganen soilik 11.400 enpresa atzerritarrekin lotuta berrikusi dituzte, eta herrialde osoan 7.000 enpresa baino gehiago aztertu dituzte, 850 enpresa baino gehiago jada auzipetuta daudela. Estatuarentzako galera estimatua 15.000 milioi baht ingurukoa da.
Phuketen erosten ari den euskaldun batentzat garrantzitsua da hau ulertzea: izen-emaileen kontrola ez da Bangkoken bakarrik gertatzen ari, uharteetan ere modu berean areagotu da.
Zein bide dira legalak: apartamentua, errentamendua edo BOI
Atzerritarrek legez eros dezakete apartamentu bat jabetza osoko (freehold) titulupean, eraikinaren atzerritarrentzako kuota (eraikinaren azalera osoaren %49) agortu gabe dagoen bitartean.
2024 eta 2025 artean, gobernuak lege-proiektu bat eztabaidatu zuen atzerritarrek 1 rai lur (1.600 m2) erosteko aukera emateko, gutxienez 40 milioi bahteko inbertsioarekin, baina proposamena geldirik dago erresistentzia politikoagatik.
Izen-emaileen egituren zigorrek 1 milioi bahteko isunak, 3 urte arteko kartzela-zigorrak eta Lur Departamentuak agindutako ondasunen behartutako salmenta dakartzate, 180 eguneko epean.
Bangkoken zein auzo daude begiraletan gehien
Auzo garestienek arreta gehien jasotzen dute: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor eta Bang Na nahiz Ramkhamhaeng inguruko moo baan itxiak (auzo pribatuak). 20 milioi baht baino gehiagoko balioa duten ondasunak automatikoki markatzen dira berrikusteko.
Ondorio pertsonalak: konfiskazioa eta izen-emaileen arriskua
Arriskuak larriak dira. Konfiskazioaz eta auzi penalaz gain, inbertitzailea guztiz mendekoa da izen-emaile akziodunengandik. Thailandiar 'bazkide' horiek legez enpresaren jabe dira, eta noiznahi sal ditzakete ondasunak edo aldatu administratzaileak. Auzitegiek, orokorrean, Estatuaren alde ebazten dute horrelako gatazketan.
Konfiskazio baten ondoren, Lur Departamentuak behartutako salmenta agintzen du 180 eguneko epean. Jabeak borondatez saltzen ez badu, ondasuna enkantera doa. Diru-sarrera jabeari itzultzen zaio, isunak eta gastuak kenduta, baina enkanteko prezioak normalean merkatuko balioaren azpitik geratzen dira.
Zergatik indartu dute agintariek zaintza orain
Hainbat faktore batu dira aldi berean. Luxuzko etxebizitzen prezioen gorakadak arreta mediatikoa eta soziala erakarri du. 'Atzerritarrei lurra saltzea' salatzen duen erretorika politikoak indarra hartu du parlamentuan. DSIk finantzaketa gehigarria eta tresna digital berriak jaso ditu enpresa-egitura susmagarriak aztarnatzeko, Bangkoketik Phuket eta hego-uharteetara zabaltzen diren faseko operazioek berretsi bezala.
Ez dagokio Txinako inbertitzaileei bakarrik
Legea atzerritar guztiei aplikatzen zaie, salbuespenik gabe. Antzeko kasuak lehendik ere egon dira Errusiako, Europako hainbat herrialdetako eta Australiako herritarren aurka, batez ere Phuketen eta Koh Samuin. Txinako sareak arreta gehiago jaso du bere tamainagatik, baina exekuzio-mekanismoa unibertsala da, Phuket, Phang Nga eta Krabiko aldi bereko operazioek berresten dutenez.
Nola babestu kapitala legez Thailandian
Hiru urrats dira funtsezkoenak. Lehenik, erosi apartamentuak jabetza osoko (freehold) titulupean, %49ko atzerritar-kuota barruan. Bigarrenik, txalet edo etxe independente bat interesatzen bazaizu, erabili epe luzeko errentamendu-egiturak abokatu espezializatu batekin. Hirugarrenik, egin ondasun bakoitzaren due diligence garatzailearekin loturarik ez duen abokatu independente baten bidez.
Operazio hau ez da salbuespen bat, Thailandiako agintarien politika sistematiko baten parte baizik. Hamarkadetan funtzionatu duten izen-emaile egiturek gaur egun onartezinak diren arrisku-maila dute. Bangkoken edo uharteetan erosketa bat planeatzen ari zaren inbertitzaile batentzat, bide bakar zentzuzkoa erabat legezko jabetza-formatuak dira. Thailandiako merkatuak erakargarri jarraitzen du: apartamentuen alokairu-etekinak urteko %5-7 ingurukoak dira, eta sarrerako kostua Singapur edo Hong Konggoarekin alderatuta zati bat besterik ez da. Baina kapitalaren babesa akordio-egitura egokitik hasten da.
Tailandiako Higiezinaken, prozesu horretan lehen pausotik laguntzen dizugu, egitura legalak eta abokatu independenteak aukeratzen.
Iturria: International Investment