Pentsa ezazu Bangkok bezalako hiri erraldoi batean, non trafikoa amaigabea den eta metro-linea berri batek auzo oso bat aldatzen duen egun batetik bestera. Hori da hain zuzen ere Bangkoken gertatzen ari dena: hiriak bere Hiri Plan Osoa (Comprehensive Plan) berritu du, eta erabaki horrek merkatuaren oreka aldatuko du, auzo-eremuetako jabe askorentzat ustekabean.
Erantzun laburra: Bangkokeko Hiri Plan berriak eraikuntza-dentsitatea handitzen du zentroan, batez ere BTS eta MRT geltokien inguruan, eta hori auzo-eremuetatik zentrorako eskari-itzulera bat eragingo du. KKP Research ikerketa-etxearen arabera, eskariaren %30 arte birbanatu liteke auzoetatik hiriguneetara, eta horrek presio hartu-emana sortuko du bi merkatuetan.
Gaia ez da abstraktua: 2026ko apirilaren 9an onartu zen plan berrituak, Nation Thailand egunkariaren arabera, garapen dentsoagoa eta erabilera anitzeko proiektuak bultzatu nahi ditu garraio publikoko ardatzetan, Makkasan geltokia, Khlong Toei portua eta One Bangkok proiektua bezalako puntu klabeetan.
Zer aldatzen du zehazki plan berriak?
Planaren funtsa da zentroko eraikuntza-baimenak zabaltzea, batez ere BTS eta MRT geltokietatik gertu dauden lurretan. Horrek eraikin altuagoak eta etxebizitza gehiago ahalbidetuko ditu zentroan, eskaintza handituz eta prezioen gorakada nolabait moteltuz. Bestalde, hainbat auzo-eremutan murrizketa gogorragoak ezarriko dira, azken urteotan izan duten garapen-erraztasuna murriztuz.
Zehazki, geltokietatik 500 metrotara dagoen lurrarentzat Floor Area Ratio (FAR) altuagoa ezarri da, hau da, eraikigarritasun gehiago onartzen da zentroko lurzoruan.
Zenbat jaitsi liteke prezioa auzoetan?
Azken bost urteetan prezio merkeagoari esker erosleak erakartzen zituzten auzo-eremuek (Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan) abantaila hori galtzeko arriskua dute. Merkatuaren aurreikuspenek %5-10 arteko zuzenketa iradokitzen dute auzoetako etxebizitza-prezioetan, 2-3 urteko epean. Metrotik urrun eta azpiegitura garatugabea duten proiektuak dira arriskuan dagoenak gehien.
CBRE Thailand konsultoriaren datuen arabera, Bangkokeko auzo-eremuetan kondominio berrien lansamenduak %18 egin zuten gora 2025ean, baina salmentek ez zuten erritmo hori jarraitu, eta hori dela eta, saldu gabeko unitateen tasa %38ra igo zen.
Zentroko eta auzoetako prezioak, alderaketan
| Kokapena | Prezioa m²-ko (THB) | Alokairu-etekina urtean |
|---|---|---|
| Zentroa (Sukhumvit, Silom, Sathorn) | 150.000-250.000 | %4,5-6 |
| Auzo-eremuak (Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan) | 60.000-90.000 | %3-4 |
Aldea nabarmena da, eta trena hurbil izateak alde handia egiten du: MRTA-ren datuen arabera, MRT eta BTS linea guztien luzera 553 km-ra iritsiko da 2028rako.
Nolako eragina izan dezake garraio-sareak?
Chulalongkorn Unibertsitateko ikerketa baten arabera, BTS edo MRT geltoki berri bakoitzak inguruko etxebizitzen balioa %10-25 igotzen du 1 km-ko erradioan, geltokia irekitzetik 3-5 urteko epean. Hiri plan berriak efektu hori areagotzen du, geltokien inguruko altuera-mugak kentzen dituelako.
Orange Line linea berria (ekialde-mendebalde), 35,9 km-koa, 2028an irekiko da eta orain arte isolatuta zeuden zentroko auzoak elkarrekin lotuko ditu.
Auzo-eremuko etxebizitza saltzea komeni da orain?
Zure etxebizitza garraio-geltokietatik urrun badago eta okupazio-tasa %80tik behera badago, mozkina orain ziurtatzea arrazoizko estrategia izan liteke. Aitzitik, Orange Line edo Pink Line bezalako etorkizuneko linea berrien inguruan dauden etxebizitzek balioa igotzeko aukera handiagoa dute.
Zein zentroko auzo dira gehien onuratuko direnak?
Hazkunde handiena espero da Phraya Thai, Rama IX eta Phetchaburi auzoetan, eta baita etorkizuneko Orange Line inguruan ere. Prezio tradizionalki altuenak dituzten eremuek (Sukhumvit Soi 1-39, Sathorn, Silom) jada goi-mailako prezioak dituzte, eta gorakada urtekoa apalagoa da, %2-3 ingurukoa.
Zer datu gogoratu behar diren epe luzera begira
- Bangkokeko Hiri Plana normalean 5-7 urtean behin eguneratzen da. 2013tik indarrean egon den aurreko bertsioa izan zen, hain zuzen, auzo-eremuen zabalkunde-boladaren eragilea
- Thailandiako Estatistika Institutu Nazionalaren arabera, Bangkok Handiak 10,7 milioi biztanle baino gehiago ditu, eta horietatik 5,5 milioi inguru hiriaren muga administratibotik kanpo bizi dira
- Gobernuak transferentzia-tasak murriztuta mantendu ditu (%1, %2 ordez) eta hipoteka-erregistroko tasak ere (%0,01, %1 ordez) 2026 amaierara arte, 7 milioi THB arteko balioa duten etxebizitzentzat
- Plan berrituaren onarpen formala 2026ko apirilaren 9an gertatu zen, eta Nation Thailand egunkariaren arabera indarrean sartzea 2027ko irailerako espero da
Atzerritarrek kondominioak eros ditzakete Bangkoken?
Bai. Atzerritarrek kondominio-unitateak jabetza osoan (freehold) erosi ditzakete, proiektuko atzerritar kuota (guztizko azaleraren %49ra mugatuta) agortuta ez badago. Ordainketa atzerritik transferitu behar da eta FET inprimaki batekin dokumentatu (lehen Thor Tor 3 izenekoa).
Zenbateko aurrekontua behar da zentroan erosteko?
BTS geltoki bateko proiektu berri batean 25-30 m²-ko estudio batek normalean 3,5-6 milioi THB balio du. Logela bateko unitate batek (35-45 m²) 5 milioi THB ingurutik hasten da.
Noiz sartuko da indarrean plan berria?
2026ko apirilaren 9an onartua, plana 2027ko irailerako indarrean sartzea espero da, Nation Thailand egunkariaren arabera. Garatzaileak arau berrien pean proiektuak aurkezten hasiko dira, aurreikuspenen arabera, 2027 hasieratik.
Merezi du orain Bangkokera bidaiatzea etxebizitzak ikustera?
Bai, eta ziurrenik une egokiena da. Egungo prezioek oraindik ez dute islatzen datorren zonifikazio-aldaketa, eta horrek abantaila ematen die lehen mugitzen direnei, merkatu zabalak fenomenoa antzeman aurretik.
Bangkokeko Hiri Plan berria ez da paper-lan hutsa: hiriburuko inbertsio-mapa berrarazten ari da benetan. Merkatu zabala mugitu aurretik posizionatzen direnek lortuko dituzte sarrera-puntu onenak. Printzipio nagusia argia da: garraio-azpiegitura jarraitu, ez auzo-eremuetako garatzaileen publizitate-liburuxkak. Kontestua osatzeko, gogoratu Phuketen, Bang Tao auzoan, kondominioen batez besteko prezioa jada 283.975 THB/m²ra igo dela, hau erakusten baitu garraio eta azpiegitura kontuek hiriburutik harago ere prezioak nola berrantolatzen dituzten.
Tailandiako Higiezinaken taldeak lagundu dezake merkatu honetako aukerak hobeto ulertzen, bai zentroan bai Phuket bezalako kostaldeko eremuetan.
Iturria: Nation Thailand