Zenbat da AssetWise-en zorroa, eta zergatik axola dio Phuketen erosten duenari?
AssetWise garatzaileak, Thailandiako burtsan (SET) zerrendatuta dagoenak, 38.18 mila milioi baht ditu sinatuta baina oraindik eskualdatu gabe, 2026ko martxoko datuen arabera. Hori, 32.5 baht/dolar truke-tasan, 1.17 mila milioi dolar inguru dira. Zifra hori garrantzitsua da erosle atzerritar batentzat, ez datu abstraktu bat delako, baizik eta erakusten duelako non dagoen benetan eskaria eta zer datorren epe ertainean Phuketeko merkatura: unitate gehiago eskuratzeko prest, baina ez berehala.
AssetWise-k lehen seihilekoan 5.69 mila milioi baht fakturatu ditu, aurreko urteko epe berarekin alderatuta %57ko igoerarekin. Baina kontuz: Thailandiako kontabilitate-arauen arabera, diru-sarrera jabetza eskualdatzen den unean erregistratzen da, salerosketa-kontratua sinatzen den unean ez. Beraz, igoera hori ez dator salmenta berrietatik, dagoeneko sinatutako etxebizitzen entregatik baizik.
Zorroa urteko fakturazioaren hirukoitza da gutxi gorabehera, hau da, urte batzuetako diru-sarrera dago jada ziurtatuta, gutxienez paperean. Eta hor sartzen da Phuket jokoan.
Zergatik da zorro hau fakturazioa baino esanguratsuagoa?
Fakturazioa atzera begirako zifra da: bi edo hiru urte lehenago eraikitako etxebizitzak islatzen ditu. Zorroa, ordea, aurrera begirakoa da: dagoeneko sinatu eta gordailua ordaindu duten erosleen kopurua erakusten du.
38.18 mila milioi baht-eko zorroa 5.69 mila milioi baht-eko seihileko fakturazioaren aurrean jarrita, argi geratzen da enpresa eraikitzen eta eskualdatzen duena baino azkarrago saltzen ari dela. Thailandiako Bankuak etxekoentzako hipoteka-politika zorrotza mantentzen duen testuinguru batean, eta barne-eskaria motelduta dagoenean, arrakala hori atzerriko kapitalak betetzen du normalean. Eta hori zehazki islatzen da Phuketen.
Zer erosten ari dira benetan Phuketen?
Uharteak jada ez du epe motzeko alokairurako studio merkeen merkatua. 8 eta 15 milioi baht bitarteko aurrekontua duen erosleak ez du metro koadroak erosten, kudeaketa-egitura bat baizik: nork kudeatzen du alokairua, zer betetze-tasa dagoen sasoi baxuan, nork ordaintzen du ekipamendua berritzea, eta nola banatzen den diru-sarrera jabearen eta operadorearen artean.
Marka batek, testuinguru horretan, kudeaketa-arriskua operadore profesional bati eskualdatzeko modua da. Horrek azaltzen du prezio-prima. Eta horrek azaltzen du, halaber, uhartera modelo operatibo bat prest zutela sartu ziren garatzaileen zorroa handitzen ari izatea.
Badago bigarren arrazoi, gutxiago erosoa. Errusiar, kazakh edo txinatar erosle askok ezin dute pertsonalki eraikuntza eta funtzionamendua gainbegiratu. Garatzaile publikoki zerrendatu batek egindako proiektu markadun bat, funtsean, informazio finantzario publikoaren erosketa da, ez soilik diseinu-paketea.
Helduera-multzo garrantzitsu bat Bangkok eta Phuketen egingo da bigarren seihilekoan, eta bi hiri horiek dira enpresak bere ekarpen nagusi gisa aipatzen dituenak. ASW eta Rhom Bho Property-ren zorro bateratuan, The Title markarekin, 47.4 mila milioi baht-eko balioarekin, Phuketek eskaeren %57 hartzen du, eta horrek bistaratasuna ematen dio 2028ra arte.
Non huts egiten du logika honek?
Orain zatirik erosoena ez dena.
Marka-prima ez da ondo transferitzen berrsalmentan. Lehen erosleak %20-35eko gehigarria ordaintzen du kudeaketa-enpresa eta atari dotore batengatik; bigarren erosleak, bost urte geroago, eremuko metro koadroko prezioa eta aurreko urteko benetako errentagarritasun garbia begiratzen ditu. Benetako errentagarritasun garbia %4-5ekoa bada, brotxuran agindutako %7-8aren ordez, prima desagertzen da. Arrakala beti agertzen da leku berean: portzentaje iragarriak diru-sarrera gordinaren gainean kalkulatzen dira betetze-tasa altuarekin, baina jabeak operadorearen komisioa, zerbitzuak, funts-erreserba, zergak eta maiatzetik urrira bitarteko sasoi euritsuko hutsik geratzea kendu ondoren jasotzen du diru-sarrera.
Bigarren, zorroa ez da entrega-bermea. Thailandian ez dago nazioarteko erosle batzuek ezagutzen duten mekanismorik, funtsak kontu blokeatu batean gordetzeko obra amaitu arte; kontratuko ordainketak zuzenean garatzailera doaz, eta eraikuntza martxan mantentzeko erabiltzen dira. Benetako babes bakarra garatzailearen finantza-egoera da, amaitutako proiektuen historia eta salerosketa-kontratuaren egitura. Horregatik du balio praktikoa, eta ez soilik izen onarekin lotutakoa, informazio finantzario publikoa izateak.
Hirugarren, mendebaldeko kostaldea trinkotasunez eraikitzen ari da. Bang Tao, Layan eta Kamala bakoitza unitate berrien multzo handiak xurgatzen ari da, eta errentari-multzo bererako lehia areagotuko da gaur egungo zorroa eraikin amaitu bihurtzen den unerako.
Zer esan nahi du hori praktikan atzerritar erosle batentzat?
Ez da ahaztu behar Thailandian atzerritarrek ezin dutela edonola erosi. Eraikin baten salgai dagoen azaleraren %49an bakarrik izan dezake atzerritar batek jabetza osoa (freehold); gainerako %51a leasing bidez baino ez da eskuragarri, normalean 30 urteko epearekin eta luzatzeko aukerekin.
Atzerritar erosleak egindako ordainketa atzerritik iritsi behar da atzerriko dibisan, eta baht bihurtu behar da Thailandiako banku baten barnean. Bankuak Foreign Exchange Transaction (FET) inprimakia ematen du, eta hori gabe Lurraren Erregistroak ez du jabetza osoa erregistratuko atzerritar baten izenean.
Merkatuko kalkuluen arabera, marka-egoitzek %20-35eko prima izan dezakete kokapen bereko marka gabeko eskaintza konparagarriaren aldean. Eta 2025ean, Phuketeko txaleten salmentak %12.9 igo ziren, kudeaketa, zerbitzua eta kokapen sendoak eskaintzen dituzten proiektuetan kontzentratuta, batez ere mendebaldeko kostaldean (Bang Tao, Layan, Kamala).
Gure iritzia: zeini komeni zaio hau, eta zeini ez?
Aurrekontua 5-6 milioi baht baino txikiagoa bada, Phuketeko marka-egoitza ez da zuretzat, seguruena. Prezio-maila horretan marka-primak errentagarritasuna higatzen du, eta studio antzeko ehunka etxebizitzarekin lehiatu beharko zenuke. Segmentu horretan zentzuzkoagoa da Bangkoko BTS eta MRT geltokien inguruko pisuei begiratzea, non errentariak urte osoan bizi diren, ez lau hilabetez soilik.
8 milioi baht-tik gorako mailan, logika alderantzikatzen da. Hemen hiru irizpide egiazkori jarraituko genieke proiektu bat aukeratzeko: garatzailea publikoki zerrendatuta egon behar da eta bere zorroaren informazioa argitaratu; operadoreak jada uhartean funtzionatzen dituen jabetzak izan behar ditu, benetako betetze-tasa datuekin; eta errenta-kontratuak ez du %6tik gorako errentagarritasun bermatua agindu behar (agindu horiek normalean sarrera-prezio puztu batekin konpentsatzen dira).
Gomendio praktiko bat, erosle askok ahazten dutena: bisitatu proiektua sasoi baxuan, ez otsailean. Uztailak edo irailak hondartzaren eta errepideen benetako egoera erakusten dute, sasoi gorenak baino askoz zintzoago.
Maiz egiten diren galderak
Zer esan nahi du garatzaile baten 'zorroak' (backlog)?
Oraindik erosleei eskualdatu gabeko salerosketa-kontratu sinatuen balio osoa da. Dirua diru-sarrera gisa erregistratzen da Lurraren Erregistroan eskualdaketa gertatzen den unean bakarrik. AssetWise-ren kasuan, 38.18 mila milioi baht-eko zorroa 5.69 mila milioi baht-eko seihileko fakturazioaren aurrean egoteak esan nahi du hainbat urteko diru-sarrera etorkizuneko dagoeneko ziurtatuta dagoela.
Zorro handi batek eraikina amaituko dela bermatzen du?
Ez. Eskaeraren eta likideztasunaren adierazle sendoa da, baina ez da bermerik legala. Erosleek garatzailearen amaitutako proiektuen historia, finantza-egoerak eta kontratu-baldintzak egiaztatu beharko lituzkete, entregaren atzerapenagatiko zigorrak barne.
Atzerritar batek Phuketeko marka-egoitza bat freehold gisa eros dezake?
Bai, eraikinaren salgai dagoen azaleraren %49ko kupoaren barruan. Gainerako %51a leasing bidez baino ez da eskuragarri atzerritarrentzat, normalean 30 urterako luzapen aukerekin. Komeni da gordailua ordaindu aurretik proiektuan geratzen den kupo librea egiaztatzea, azkar agortzen delako proiektu ezagunetan.
Zenbatekoa da Phuketeko marka-egoitzen benetako errentagarritasuna?
Merkatuko kalkuluen arabera, errentagarritasun garbia, kudeaketa-enpresaren komisioak, zerbitzuak eta zergak kendu ondoren, normalean %4-6 ingurukoa da urtean. Marketin-materialetan agertzen diren %8-10eko zifrak gordinak izan ohi dira eta betetze-tasa optimistan oinarrituak.
Zergat dira Phuketeko entregak Bangkokekoak baino esanguratsuagoak inbertitzailearentzat?
Bangkoko eskaria bertako hipoteken eta enpresa-alokairuen menpe dago neurri handi batean. Phuketeko eskaria, ordea, atzerriko erosleen eta turismo-fluxuen menpe dago. Phuketeko zatiaren hazkundeak, ASW eta Rhom Bho Property-ren zorro bateratuaren %57 hartzen duenak, erakusten du atzerriko kapitala Thailandiako merkatura sartzen jarraitzen duela barne-merkatua ahulagoa den arren.
Iturria: Dzen (hatamatata)