Phuketen bertan hasi zen zurrumurrua: aitzindarien bidezko egiturak, urtetan bide 'normaltzat' hartutakoak, arreta bereziz aztertzen ari dira orain. Basque erosle askorentzat, Thailandiako etxebizitza merkatua interesgarria bada ere, honek galdera zuzen bat dakar: nire etorkizuneko bila edo dagoeneko dudan konpainiaren bidezko jabetza arriskuan al dago?
Erantzun laburra: legea ez da aldatu, baina kontrola bai, eta asko gainera. 2026ko maiatzean, Thailandiako Lur Sailak (Department of Lands) hiru zirkular 'urgente' bidali zizkien probintzia guztietako lur bulegoei. Helburua argia da: aitzindari thailandiarren bidez lurrak kontrolatzen dituzten konpainia egiturak sistematikoki identifikatzea, datu-base nazional bakar baten bidez.
Zer gertatu da zehazki 2026an?
Orain arte, lur bulego bakoitzak bere aire zuen: funtzionario batzuk zorrotzagoak ziren, beste batzuk ez zuten ezer galdetzen. 2026tik aurrera, Thailandia osoan irizpide bakarra aplikatzen da: kontrol-zerrenda estandarizatuak eta lurren jabe diren pertsona juridiko guztien erregistro digital nazionala.
Aitzindarien bidezko eskema ez da berria. Duela hamarkadak existitzen da industria oso bat, atzerritarrei Thailandiako lurra 'jabetzeko' aukera ematen diena, nahiz eta legeak hori debekatu. Baina 2026ko maiatzeko hiru zirkularrek desberdintasun nabarmen hori amaitzeko helburua dute.
Zergatik ezin dute atzerritarrek lurrik erosi Thailandian?
1954ko Lur Kodeak ezartzen du araua, eta ordutik indarrean dago: atzerritar batek ezin du lur-eremu bat edo bila bat zuzenean bere izenean erosi. Onartzen den gauza bakarra da apartamentu bat erostea, eraikin bateko atzerritarrei erreserbatutako %49ko kupoaren barruan. Bila bat, berriz, ez.
Azken bi hamarkadetan, formula sinple bat zabaldu da: Thailandiako Sozietate Mugatu bat sortu, non atzerritarrak akzioen %49 duen eta thailandiar aitzindariek (nominee shareholders deiturikoek) gainerako %51a. Konpainiak lurra erosten du, eta atzerritarrak bertan bizi da normaltasunez. Abokatu bulego askok, agentziek eta baita garatzaile batzuek ere, egitura hau 'irtenbide arrunt' gisa saldu dute urteetan zehar.
Agintariek beti jakin izan dute praktika hori zegoela. Lur Kodearen 96. artikuluak dio atzerritar bati lur jabetzaren debekua saihesten laguntzeagatik 2 urtera arteko kartzela zigorra eta 20.000 bahteko isuna ezar daitekeela. Baina zigor hori oso gutxitan aplikatu izan da praktikan.
Zer diru-kopurutik aktibatzen da kontrola automatikoki?
Hona hemen datu zehatzenak, eta hemen dago benetako aldaketa:
- 2 milioi baht-etik (55.000 dolar inguru) gorako eskudiruzko transakzioek automatikoki aktibatzen dute funtsen jatorriaren azterketa, Lur Kodearen 74. artikuluaren arabera.
- 5 milioi baht (143.000 dolar inguru) gainditzen dituzten ondasunek ere berrikuspen automatikoa jasotzen dute.
- Legezko oinordetza da salbuespen bakarra, berrikuspen automatiko horretatik kanpo geratzen dena.
Atzerritar akziodun-portzentaje jakin bat gainditzen duten konpainiak arrisku handikotzat sailkatzen dira, eta ikerketa sakonagoa jasotzen dute: akziodunen erregistroaren azterketa, Enpresa Garapenerako Sailarekin (DBD) gurutzatutako datuak, finantza-egoerak, kontratuak, eta are gehiago, etxebizitzaren bertaratze-ikuskapenak.
Eskualdeko informazioaren arabera, jada 11.000 konpainia baino gehiago daude berrikuspen prozesuan, Phuket, Koh Samui, Koh Phangan eta Krabi bezalako turismo-guneetan.
Nola funtzionatzen du berrikuspenak praktikan?
Imajina dezagun Phuketen kokatutako bila bat, 15 milioi bahteko balioarekin erosia, thailandiar bi akziodun eta atzerritar akziodun bakar batek (%49rekin) osatutako konpainia baten bidez. Lehen, lur bulegoak transakzioa erregistratu besterik ez zuen egiten, galderarik gabe.
Orain, sistemak automatikoki markatzen du konpainia hori arrisku handikotzat. Funtzionarioek akziodunen erregistroa aztertuko dute: nortzuk dira thailandiar bazkideak? Zertan lan egiten dute? Nondik dator diru hori? Konpainiak benetako jarduera komertzialik al du, ala bila bakar bat edukitzeko soilik existitzen da? Are gehiago, ikuskatzaile bat bertaratu daiteke etxebizitzara, benetan nor bizi den egiaztatzeko.
Silk Legal abokatu bulegoak, zirkular berrien lehen azterketa zehatza argitaratu zuenak, argi utzi du: hau ez da lege aldaketa bat, betearazpen politikaren sendotze bat baizik.
Zer eskualde-testuinguru dago Hego-ekialdeko Asian?
Thailandia ez da bakarra atzerriko jabetzaren gaineko kontrola indartzen. Vietnamek 2024an eguneratu zuen etxebizitza legea, atzerriko erosleentzako murrizketa berriekin. Indonesiak ere aldizka berrikusten ditu Balin atzerritarrentzako arauak. Baina Thailandiaren kasua bereizgarria da: araua ez da aldatu, betearazpena baizik.
Zer gertatzen da dagoeneko konpainia baten bidez lurra dudan pertsonekin?
Hemen dago kezkarik handiena sortzen duen puntua. Zirkularrak batez ere transakzio berriei eta oinarri existentearen aztarnari begira daude, baina eraikitzen ari den datu-baseak lurra duten pertsona juridiko GUZTIAK biltzen ditu, duela urteak sortutakoak barne. Beraz, duela hamar urte bila bakarra edukitzeko sortutako konpainia batek ere berrikuspena jasan lezake.
Zer egin behar dute inbertitzaileek orain?
Gomendio praktikoak bi dira, batez ere dagoeneko Thailandian propietatea duten euskaldunentzat edo eskuratzeko asmoa dutenentzat:
- Auditoretza egitea dagoen egituran, abokatu thailandiar kualifikatu batekin.
- Alternatibak baloratzea: epe luzeko errentamendua (30 urte, luzapen aukerarekin), apartamentu baten jabetza atzerriko kupoaren barruan, edo Thailandiako Inbertsio Batzordearen (BOI) bidezko inbertsioa, kasu batzuetan atzerritarrei lurra zuzenean edukitzea baimentzen diena.
Tailandiako Higiezinak taldean maiz jasotzen dugu galdera hau bezeroengandik: merezi al du orain Phuketen inbertitzea? Erantzuna bai izaten jarraitzen du, baina egitura egoki eta legezko batekin egin behar da, ez arrisku-eremuan sartuz.
FAQ
Debekatu al du Thailandiak atzerritarrek etxebizitzak erostea 2026an?
Ez. Zirkular berriek ez dute legea aldatzen. Atzerritarrek jarraitzen dute apartamentuak eros ditzaketela, eraikin bakoitzeko %49ko kupoaren barruan. Lur zuzeneko jabetzaren debekua hamarkadetatik dago indarrean; berria dena da betearazpen sistematikoa.
Zer da aitzindari-egitura (nominee structure) bat eta zergatik dago orain arreta pean?
Thailandiako konpainia bat da, non akzioen %51 thailandiar herritarrek dute (aitzindari gisa), eta benetako jabe onuraduna atzerritarra da, %49rekin. Egitura hauek beti egon dira eremu grisean. Orain, datu-base bateratu baten eta kontrol estandarizatuen bidez identifikatzen ari dira.
Zenbat dirutik aktibatzen da berrikuspen automatikoa?
2 milioi baht-etik gorako eskudiruzko transakzioek eta 5 milioi baht gainditzen dituzten ondasunek (legezko oinordetza salbu) berrikuspen automatikoa jasotzen dute funtsen jatorriari buruz, Lur Kodearen 74. artikuluaren babesean.
Eragiten al die honek jada erositako propietateei?
Baietz izan liteke. Lurraren jabe diren pertsona juridiko guztien datu-basea egiten ari dira, lehen erregistratutako konpainiak barne. Beraz, aspaldiko erosketak ere berrikusiak izan daitezke.
Kartzelara joan liteke norbait aitzindari bidezko jabetzagatik?
Lur Kodearen 96. artikuluaren arabera, atzerritar bati lurra legez kanpo eskuratzen laguntzeagatik 2 urtera arteko kartzela zigorra eta 20.000 bahteko isuna ezar daitezke. Zigor penala historikoki bakana izan da, baina kontrol berriak arriskua areagotzen du.
Zer alternatiba daude aitzindari bidezko jabetzari?
Epe luzeko errentamendua (30 urte), apartamentuen erosketa atzerriko kupoaren barruan, eta BOIrekin lotutako inbertsioa, kasu batzuetan lurraren jabetza-eskubideak ematen dituena. Aukera bakoitzak bere murrizketak ditu, eta aholkularitza juridiko egokia behar du.
Thailandiako probintzia guztietan aplikatzen al da hau?
Bai. Zirkularrak probintzia guztietako lur bulegoetara bidali dira. Lehen aldiz, berrikuspen-irizpide nazional bakarra aplikatzen da Thailandia osoan.
Merezi al du orain Thailandiara bidaiatzea propietateak ikustera?
Erosketa bat aztertzen ari bazara, gomendagarria da bertaratzea eta egoera zuzenean aztertzea abokatu batekin. Bisitak eta aholkularitza juridikoa aldez aurretik antolatzea komeni da.
Nola jakin dezaket nire konpainia berrikuspenaren jomugan egongo den?
Konpainiak lurra badu, akziodun atzerritarrak baditu, eta jarduera komertzial aktiborik ez badu, hauek dira arrisku handiko seinale klasikoak. Egiturazko auditoretza berehalakoa gomendatzen da kasu horietan.
Lur Sailaren zirkular berriek mezu argia bidaltzen dute: kontrol sakabanatu eta ez-koherentearen garaia amaitzen ari da. Thailandian propietatea duen edonork orain berrikusi beharko luke bere jabetza-egitura, funtzionario bat atean agertu arte itxaron beharrean.
Iturria: The CITY Asia