Demagun Bilbotik Phuketera bidaiatzeko prest zaudela, Kata inguruan apartamentu bat erosteko, urtean %7ko errenta bermatua agintzen dizuten proiektu batean. Duela bost urte kalkulu horrek berehala funtzionatzen zuen: dirua bankuan utzita %1,5 lortuko zenuen, eta Phukten %7. Gaur, ordea, kontu bera egin aurretik, begiratu zer ematen dizun AEBetako Altxor Bonu batek: ia ezer egin gabe, arriskurik gabe, %4,78.
Horra hor Phuketeko higiezinen munduan 2026ko udan gertatzen ari dena. AEBetako 10 urteko bonuaren errendimendua %4,78an dago 2026ko irailaren 1ean. Japoniak, hiru hamarkadaz doan maileguak hartu ondoren, orain %3 ordaintzen du bere 10 urteko bonuengatik. Europan errendimenduak 15 urteko maximo historikoetan daude. Hau ez da datu tekniko bat bankuko merkatarientzat: Phuketen apartamentu bat erosteko erabaki bakoitzaren erreferentzia berria da.
Zergatik igo dira bonuen errendimenduak hain bizkor?
Arrazoia sinplea da eta ez oso ona: energia berriz garestitzen ari da. Brent petrolioa 91 dolar inguruan dago barrika bakoitzeko, eta Europako gasa urte askotako maximoetan dabil. Merkatuek jada ez dute suposatzen inflazioa berez itzuliko denik helburura; aitzitik, Fed-en eta EBZren interes-tasa igoera bat espero dute irailerako, eta baliteke gehiago etortzea ondoren.
Ondorioa berehalakoa izan da bolsan: etxebizitzarekin lotutako akzioek behera egin dute Australian, eta Hang Seng indizeak ere ahuldu egin du, Shein-en debut ahulak lagundurik. Dolarra sendo mantentzen da, baina bere abantaila mugatua da, munduko errendimenduak orokorrean igotzen ari direlako eta euroa nahiz yena egonkortu direlako, kolapsatu gabe.
Nola eragiten dio honek zehazki Phuketeko apartamentu bati?
Hemen dago kontu jakingarria: logika klasikoak dio tasak igotzen direnean, hipotekak garestitu eta etxebizitza-eskaria jaisten dela. Phuketen, ordea, kate hori ez da zuzenean aplikatzen. Atzerritar erosle gehienek ez dute thailandiar hipotekarik lortzen ohiko baldintzetan; erosketa gehienak eskudirutan egiten dira, edo garatzaileak eskaintzen dituen ordainketa-planen bidez. Ez dago, beraz, kanal zuzenik Fed-en tasa-igoera batek eskaria zapaltzeko hipoteken bidez.
Eragina bi bidetatik dator. Lehena, etekin alternatiboarena da. Dolarraren arriskurik gabeko tasa %1,5ean zegoenean, urtean %6-7ko errenta bermatua lau bider handiagoko prima zela zirudien. %4,78an, prima hori bi puntu eskasera murrizten da, eta puntu horiengatik inbertitzaileak baht-aren truke-arriskua hartu behar du, sasoi baxuko okupazio-arriskua, kudeaketa-enpresaren komisioak, mantenu-gastuak, zergak, eta aktibotik egun batean ateratzeko ezintasuna. Matematika ez da jada hain garbia.
Bigarren bidea erosleen jarreran dago. Europar inbertitzaile bati bere negozio-kreditua garestitu zaionean, bigarren apartamentu bat atzeratu egiten du. Australia adibide argia da: etxebizitzarekin lotutako akzioak izan ziren merkatuak tasa-igoera zikloa aurreikusi zuenean lehenengo erortzen.
Zer mantentzen da Thailandiaren alde, hala ere?
Petrolio garestia eta inflazio globala ez dira era berean eragiten denontzat. Thailandiak inflazio erlatiboki baxua du, eta interes-tasa politiko ere baxua AEB eta Europarekin alderatuta. Baht-ak historikoki turismo-superabit korronte batek babestutako moneta bat bezala jokatu izan du. Baht-ean izendatutako aktibo batek, dolarraren ahultze-zikluari begira epe ertainean, gaur ikusten dena baino hobeto egin lezake.
Gogorarazi beharreko fakta bat dago hemen: Phuketeko higiezina ez da soilik errenta-aktiboa; kontsumo-ondasuna ere da. Urtean bi hilabete bizitzeko duzun apartamentu bat ez zaio zuzenean konparatu behar bono bati. Alderatu behar zaio, aldiz, aldi berean errentan hartzeko kostuari.
Zer gertatuko da apartamentuen prezioekin 2026an?
Okupazio historikoa duten eraikin amaituetan, zaila da murrizketa handirik ikustea. Diskontuak azkarrago agertuko dira eraikitzen jarraitzeko diru-eske dabiltzan garatzaileen artean, batez ere proiektuaren fase goiztiarretan. Petrolioa 91 dolar inguruan egoteak eraikuntza-kostuak igotzen ditu, eta hori kontra egiten dio prezio-jaitsiera nabarmen edozeini eraikin berrietan.
Hemen dago gure jarrera argi bat: 10 urteko AEBetako bonuak %4,78 ematen duen bitartean, ez genuke off-plan proiektu batean inbertituko, garapenean dagoen etxebizitza batean, soilik paperean agindutako errenta bermatuagatik. Bermatze hori garatzailearen finantza-osasunaren baino ez baita sendoa, eta diruaren garestitze-zikloa hain zuzen garatzaile ahulenek konpromisoak betetzen ez dituzten unea izaten da.
Gomendio praktikoagoa: bilatu eraikin amaitu bat, gutxienez bi sasoiko okupazio-historia duena, non kudeaketa-enpresaren txosten errealak ikusi ahal izango dituzun, aurreikuspen-orri baten ordez.
Erosle pribatuarentzat bakarrik: zer aldatzen da benetan?
Baldin eta erosketa pertsonala baldin bada, urtean hiru edo lau hilabete bizitzeko, eta ez unitatea bonu-zorro baten ordezko gisa tratatzen ari bazara, orduantxe ez zaizu artikulu honen gehiena aplikatzen. Zure kalkulua ez du Fed-en tasekin zerikusirik; epe luzeko errentaren kostuarekin du zerikusia, hori bai.
Bisita bidaiei buruzko ohar praktiko bat: hobe da eraikinak ikustera eta kudeaketa-enpresekin hitz egitera joatea sasoi baxuan, urtaroaren gorenean baino, orduan ikusiko duzu benetako okupazioa, urtarrileko argazki dotorea baino. Gainera, hegaldiak eta auzoak konparatzea merkeagoa eta lasaiagoa izaten da jendetzarik gabe.
Zer arrisku dauka gaur egun Phuketen inbertitzeak?
Handiena, ezagunak ez diren garatzaileen off-plan proiektuetan dago, epe luzeko amaiera-datak dituztenak eta etekin bermatuak agintzen dituztenak. Hain justu, diru garestiaren kostua han jotzen du gogorren proiektu bati.
Zerrenda bat egin nahi baduzu zure aukerekin, egin proba honekin: apartamentuak dolarretan %4,78 baino gehiago ematen du netoan, eta bost urtez mantentzeko prest zaude? Erantzuna ez bada baiezkoa bi galderetan, jarraitu bilatzen.
Iturria: CNA (Channel News Asia)