Imajina ezazu Bilbo osoa etxez hustuta, atari bakoitzean pisu bat argirik gabe. Proportzioan, hori da gaur egun Thailandian gertatzen ari dena: hamar etxebizitzatik batek ez du inor barruan. Thailand Business News iturriaren arabera, 1,64 milioi etxebizitza-unitate daude hutsik herrialde osoan, eta stock hori guztia batuta 3,45 bilioi baht (gutxi gorabehera 96.000 milioi dolar) balio du, Sri Lankako urteko BPG osoaren parekoa.
Phuketen edo Thailandiako beste eskualde batzuetan etxebizitza bat erosteko asmoa duen euskaldunarentzat, datu horrek argi eta garbi esan nahi du zerbait: masa-merkatuko segmentua gainberotuta dago, eta planoan (obra hasi aurretik) erosten duenak, kokapena ondo aztertu gabe, urte askorako geldituta ikus dezake bere kapitala.
Datu nagusiak, laburbilduta
- Thailandian 1,64 milioi etxebizitza hutsik daude, herrialdearen historiako eskaintza-soberakin handiena.
- Etxebizitza huts horien balio osoa 3,45 bilioi baht (~96.000 milioi dolar) da.
- Soberakin hori gehienbat Bangkoken auzo perimetralean eta Thailandia Erdialdeko industria-probintzietan pilatzen da.
- Analistek erreformak eskatzen ari dira: erosketa espekulatiboa mugatzea, hutsik dauden etxebizitzen gaineko zerga bat ezartzea, eta eraikuntza-kupoak berrikustea.
- Phuket eta Koh Samui bezalako turismo-merkatuek askoz eragin txikiagoa jasan dute, atzerriko eskari egonkorrari eta lur eskuragarri gutxiari esker; Knight Frank Thailand aholkularitzak Phuketeko luxu-segmentuak 2026ra arte sendo eutsiko diola aurreikusten du.
- Inbertitzailearentzat mezua garbia da: errenta-etekinera begira jarri behar da, ez balio-igoera espekulatiboaren atzetik ibili.
Nolakoa da benetan arazoaren tamaina?
- Thailandiako etxebizitza-parke osoa 17 milioi propietate ingurukoa da, eta horietatik 1,64 milioi daude hutsik. Hori %9 baino gehiagoko hutsik-tasa da, nazioarteko analista gehienek kritikotzat jotzen duten %5-7 tartetik gora.
- Bangkok eta bere auzo periferikoek sortzen dute soberakin gehiena. Estimazioen arabera, hutsik dauden apartamentuen %40 arte masa-merkatuko proiektuetan daude (estudioak eta logela bakarrekoak, 3 milioi bahttik behera), azpiegitura gutxi duten eremuetan.
- Gehiegizko produkzioaren mekanismoa: garatzaile thailandiarrek, historikoki, obra hasi aurretik planoan salmentak lortzean oinarritu dute beren eredua. Erosle espekulatiboek %10-20ko sarrera ordaintzen dute, obra amaitu aurretik saltzeko itxaropenez. Merkatua moteltzen denean, unitate horiek salgai eta alokatu gabe geratzen dira.
- Zerga-hutsune bat: Thailandian ez dago hutsik dauden etxebizitzen gaineko zerga eraginkorrik. 2020an sortutako Lur eta Eraikin Zergak %0,02-0,3 arteko tasa besterik ez du balioetsitako balioaren gainean, jabeak saltzera edo alokatzera behartzeko nahikoa txikia.
- Atzerritarren kupoaren erabilera desberdina da: Phuketeko eta Bangkok erdialdeko proiektu onenetan, atzerritarrentzako %49ko kupoa erabat agortuta dago; auzo periferikoetako apartamentuetan, aldiz, atzerritarren erosketa %5-15 baino ez da.
- Gobernuaren erantzuna oraindik zain: agintariak eraikuntza-baimen berriak murrizteaz eta propietate anitzeko jabeentzako zerga progresiboaz eztabaidatzen ari dira, baina oraindik ez dago legerik onartuta.
- Batez besteko errenta-etekin gordina Bangkokeko auzo periferikoetako apartamentuetan urteko %3-4ra jaitsi da, Phuketeko villa eta apartamentuek, aldiz, epe laburreko alokairuen bidez, urteko %6-8 eskaintzen dutela modu jarraituan.
Zergatik iritsi da Thailandia egoera honetara?
Hamarkadetan, Thailandiako etxebizitza-merkatua eredu jakin baten arabera funtzionatu du: garatzaileak eraiki, espekulatzaileek berriro saldu, eta azken erabiltzaileak azkenengoz agertu. Loraldi garaietan, eredu horrek denak aberastu zituen. Baina 2022az geroztik, masa-segmentuko prezioen hazkundea moteldu egin da, Thailandiako klase ertainaren erosteko ahalmena ahuldu egin da, eta hipoteka-tasak igo egin dira. Ondorioa: inork erosi edo alokatu nahi ez dituen unitatez betetako biltegiak.
Arazoaren larritasuna ez da uniformea, ordea. Better-than-Freehold enpresak argitaratutako txosten baten arabera, BAM (Thailandiako aktibo galduen kudeatzailerik handiena) enpresak baieztatu du merkatua oraindik ez dela hondoa jo, eta 700.000 saldu gabeko unitate aipatzen ditu, benetako erosteko ahalmena duten 100.000 etxe baino gutxiagoren bila, hau da, zazpi bider gehiagoko desoreka. Eskualde horretan dago hain zuzen ere deskontuen aukera, baina soilik guztiz araudia betetzen duten jabetza-egiturak erabiltzen dituzten erosleentzat, kontuan hartuta Thailandiak izendun-eskuduntza (nominee) egiturei ezarritako muga zorrotzak.
Zergatik da Phuket beste kontu bat?
Phuket, Koh Samui eta Pattaya bezalako turismo-eremuetako propietateak beste arau batzuen arabera mugitzen dira. Bertako eskaria atzerriko erosleek eta turisten etorrerak eragiten dute, eta azken horiek 36 milioi lagun baino gehiago izan ziren 2025ean. Uharteetako lurra fisikoki mugatua da, eta eraikuntza berria ingurumen-araudi zorrotzek murrizten dute. Atzerriko erosleek nagusitasuna dute Phuketeko villa luxuzkoen segmentuan, Koh Samuik eta Koh Phanganek atzerriko erosleen jarduera bereziki altua erakusten dutela; villak apartamentuak gainditzen ari dira gero eta gehiago, bizimodua, garatzaile fidagarriak eta alokairu-etekina lehenesten dituzten erosle atzerritar aberatsen artean.
Galderak Euskal Herritik inbertitu nahi duenarentzat
1,64 milioi etxebizitza hutsik egoteak Thailandia osoan prezioak jaustea esan nahi al du?
Ez, ez merkatu osoan, baina bai segmentu jakin batzuetan. Bangkoken auzo perimetralean, Nonthaburin eta Samut Prakan-en, prezioen geldialdia eta zerrenda-prezioaren gaineko %10-15eko deskontuak ikusten dira jada. Segmentu premium-ak eta turismo-propietateek egonkortasunari eusten diote.
Bangkoken zein auzok dute arrisku handiena?
Soberakin handiena periferian dago: Bang Na, Rangsit, Bang Yai eta Lat Krabang, BTS/MRT geltoki nagusietatik urrun dagoen garapen masiboko eremuetan. Silom, Sathorn eta Sukhumvit (Nanatik Phrom Phong-eraino) bezalako auzo zentralek nabarmen hobeto funtzionatzen dute.
Merezi al du oraindik Thailandian propietate bat erostea 2026an?
Bai, baina zehaztasun kirurgikoz aukeratuz. Alokairu-errenta frogatua duten turismo-propietateek, garraio-nodo nagusietatik gertu dagoen Bangkok erdialdeko apartamentuek, eta itsasoari begira dauden Phuketeko villek erakargarritasunari eusten diote. Soilik berrsaltze espekulatiborako erositako masa-segmentuak ez.
Nola eragiten dio etxebizitza-soberakinak alokairu-etekinari?
Modu zuzenean eta negatiboan. Eskaintza handiegiak alokairu-prezioak jaisten ditu. Saturatutako auzoetan, jabeek eskatzen zuten alokairua %15-25 murriztera behartuta daude, maizter bat lortu ahal izateko.
Ezarriko al du Thailandiak hutsik dauden etxebizitzen gaineko zergarik?
Eztabaida martxan dago, baina 2026rako ez dago legerik onartuta. Egungo Lur eta Eraikin Zergak ez du behar adinako pisua, jabeak beren etxebizitza hutsak saltzera edo alokatzera bultzatzeko.
Zertan bereizten da Phuketeko turismo-merkatua Bangkokekotik?
Hiru faktore erabakigarri: lur mugatua, atzerriko eskaria (segmentu premium-eko erosleen %70 artera iristen dena), eta epe laburreko alokairuen bidezko etekin altuak. Phuket soberakin-zonaz kanpo dago, eta Knight Frank Thailand aholkularitzak lehia areagotzea aurreikusten du azken 3-4 urteetan abian jarritako planoan zeuden apartamentu-proiektuetan.
Zein da inbertsio nahiko seguru baterako gutxieneko aurrekontua?
Phuketeko turismo-segmentuan, sarrera 5-7 milioi baht (~140.000-200.000 dolar) ingurutik hasten da kudeatutako apartamentu batentzat. Bangkok erdialdean, aurrekontuak 4-6 milioi bahttik gora hasten dira, BTS geltoki batetik gertu dagoen estudio edo logela bakarreko batentzat.
Atzerritarrek zuzenean eros al dezakete etxebizitzarik Thailandian?
Atzerritarrek apartamentuak (condominium) jabetza osoan (freehold) eros ditzakete, proiektu bakoitzeko atzerritarrentzako %49ko kupoaren barruan. Villak eta etxeak, oro har, 30 urteko errentamendu-egituren bidez eskuratzen dira (berritzeko aukerarekin) edo thailandiar enpresa baten bidez, eta erosleak ziurtatu behar du diru-iturriaren eta izendun-eskuduntzari (nominee) buruzko araudia guztiz betetzen duela.
Gomendio nagusia
Saihestu Bangkoken auzo perimetraleko masa-merkatuko apartamentu-segmentua. Jarri arreta %6tik gorako alokairu-etekin frogatua duten turismo-eremuetako propietateetan edo Bangkok erdialdeko proiektu premium-etan. Kontratu bat sinatu aurretik, egiaztatu atzerritarren kupoaren erabilera eta benetako alokairu-errendimenduaren datuak.
Thailandian inbertitzeko interesa baduzu, Tailandiako Higiezinak taldeak lagundu diezazuke merkatu honetan behar bezala orientatzen, kokapena eta jabetza-egitura egokia aukeratuz.
Iturria: Bangkok Post