561 erregistrotik 141era. Zenbaki horiek ez dira estatistika hutsa Phuketen txalet bat izenordeko thailandiar enpresa baten bidez erosi zenuenarentzat: zure ondasunaren gainean dagoen segurtasun juridikoaren neurria dira.
Thailandiako Merkataritza Ministerioak berretsi du azken hilabeteetan sozietate berrien erregistroetan izenordeko itxura zuten kasuak %75 jaitsi direla, 561etik 141era. Datu horrek berak dio nahikoa: erregistratzaileek orain askoz hobeto detektatzen dituzte thailandiarrek benetako kapitalik jarri gabe eta erabaki-ahalmenik izan gabe akziodun gisa agertzen diren egiturak, eta zuzenean ukatzen dituzte.
Zer gertatzen ari da benetan enpresa izenordekoekin?
Egoera argia da: izenordeko enpresa bat da atzerritar batek finantzatzen eta kontrolatzen duen thailandiar sozietatea, non thailandiar akziodunek (formalki %51 edo gehiago) ez dute benetako kapitalik jarri ez eta erabaki-ahalmenik ere. Thailandiako auzitegiek hori Foreign Business Act legea (1999) saihesteko modu gisa sailkatzen dute, eta legea argia da: atzerritarrek ezin dute jarduera murriztuetan, lurraren jabetza barne, %49 baino gehiagoko partaidetzarik izan.
Zergatik jaitsi da hainbeste erregistroa? Ministerioak orain sakonago aztertzen ditu kapitalaren jatorria, thailandiar akziodunen benetako jarduera ekonomikoa eta beren kuota ordaintzeko duten benetako gaitasun finantzarioa. Izenordekoen zantzu nabariak dituzten sozietateek erregistratzeko unean bertan huts egiten dute, aurrera egin gabe.
Datu osagarri batek argazkia are argiago uzten du: %0,01etik %49,99rako atzerritar partaidetza duten sozietateen erregistroak %51 jaitsi ziren 2026ko lehen hiruhilekoan, eta %65 maiatzaren 1etik 31era bitartean. Joera argia da eta sektore osoari eragiten dio, ez soilik agerikoen izenordeko kasuei.
Zenbat sozietatek izan dezakete arriskua Phuketen eta Koh Samuin?
Hementxe dago zifra deserosoena: merkatuko kalkuluen arabera, Phuketeko eta Koh Samuiko lur-parametroetan eraikitako txaletetatik %40-60 izenordeko ezaugarriak dituzten enpresen bidez erosi ziren. 2026ko erdialderako, Thailandia osoan arrisku-kategorian sar daitezkeen sozietateen kopurua 119.000 ingurukoa da.
Hori ez da atzerritik begiratuta ikusten den arazo txikia. Phuket, Krabi eta Surat Thani probintzietan bereziki, Department of Special Investigation (DSI) erakundeak azken urteetan kontrolak areagotu ditu. Eta oraindik gehiago: Ministerioak berak azpimarratu du 141 erregistro berri horiek isebergaren punta hutsa direla, jada existitzen diren milaka egitura ez baitira zenbaki horretan sartzen.
Hori esan nahi du zure enpresa, urteak daramatzana martxan inolako arazorik gabe, edozein unetan ikuskaritza baten xede izan daitekeela: akziodun aldaketa batean, ondasun-salmenta batean, edo hirugarren baten salaketa hutsarekin.
DBD Agindua 2/2026: zer aldatzen den zehazki
Augustoaren 1ean, 2026an, indarrean sartu zen Department of Business Development-en (DBD) Agindua 2/2026, eta helburu bakarra dauka: atzerritarrek izenordeko akziodunen bidez thailandiar enpresak kontrolatzeko dituzten hutsuneak ixtea.
Arauak zabaldu egin du dokumentazio eta kontrol beharra sozietatearen bizitza osoan zehar, ez soilik eraketa unean. Atzerritar inbertitzaileek eta beren ordezkariek orain inbertsio-egituraren xehetasunak eta kapitalaren jatorriaren froga eman behar dituzte, eta hori errepikatu behar da akziodun aldaketa berri bat dagoen bakoitzean, ez behin bakarrik hasieran.
Praktikan honek esan nahi du: aurretik nahikoa zen eraketa unean paper batzuk sinatzea. Orain, sozietatearen historia osoan kontrolak jarraitzen dute, eta hori da hain justu izenordeko egitura zaharrek arazo gehien dituzten puntua, historikoki inoiz ez baitira behar bezala dokumentatu.
Zer arrisku dauzka izenordeko egitura mantentzeak?
Foreign Business Act legearen arabera, isuna 1.000.000 THB artekoa izan daiteke eta espetxe zigorra 3 urte artekoa. Auzitegiek, gainera, lurraren salmenta behartua agindu dezakete, eta thailandiar akziodun izenordekoek ere erantzukizun kriminala dute, ez atzerritarrak bakarrik.
Eta hor dago benetan kalkulatu behar den kostua: izenordeko enpresa bat mantentzeak urtean 50.000-150.000 THB inguru kosta ohi da, inolako bermerik gabe egitura etorkizunean legez kontrakotzat jo ez izateko. Hau da, urtero ordaintzen ari zara segurtasun bat, epaile batek edonoiz kendu diezazukena.
Zergatik ez du inork aurretik esan hau argi? Askotan izenordeko egitura saltzen zuten legelariek edo agentziek ez zuten interesik arriskua azpimarratzeko. Horregatik gomendatzen dugu Thailandian propietate bat erosteko aholkularitza ematen duen taldeari, esaterako gure Tailandiako Higiezinak taldeari, egiturak audita ditzan hasieratik, ez arazoa agertu ondoren.
Zein dira alternatiba legalak lurra eta txaleta izateko?
Thailandiako Land Code legearen 86. atalak argi uzten du: atzerritarrek ez dute lurraren jabetza zuzenik izan Thailandian. Hori 2026an ere hala da, eta ez dago legegintza-ekimenik hori aldatzeko epe ertainean.
Halere, hiru bide legezko daude, eta bakoitzak abantaila eta muga desberdinak ditu:
- Epe luzeko errentamendua (30+30+30 urte): lurra thailandiar jabe bati errentan hartzen zaio, eta gainean eraikitako etxea atzerritarraren jabetzan erregistratzen da. Kontratu estandarra 30 urtekoa da, bi berritze-aukerekin.
- Freehold kondominioa: eraikin batean, atzerritarren kuota guztizko azaleraren %49 gainditzen ez badu, atzerritar batek pisu bat freehold jabetzan izan dezake, oso-osorik. Diruak atzerritik transferitu behar dira thailandiar banku baten bidez, eta Foreign Exchange Transaction (FET) ziurtagiria lortu.
- Usufructu eskubidea: bizialdi osorako erabilera eskubidea, Land Departmentean erregistratuta.
Kondominioen kasuan bereziki, merkatuak seinale bat ere ematen du: izenordeko enpresen bidez txaletak erosten zituzten inbertitzaileetako batzuk kondominioetara jotzen ari dira, aukera seguruago gisa. Hori ez da murrizketaren zuzeneko eragina, baina joera argia da.
Bihurtu behar dut nire izenordeko enpresa errentamendu-egitura batean?
Hemen ez dago erantzun bakarra, kasu bakoitzak baldintza propioak dituelako. Konbertsioa egiteko, sozietateak lurra thailandiar pertsona edo entitate bati saldu behar dio, eta ondoren errentamendu-kontratua sinatu. Prozesu horrek 100.000-300.000 THB inguru kosta ohi du, zergak eta lege-gastuak barne.
Halere, nire iritziz, zenbatetsi behar den ez da kostu horren zenbatekoa bakarrik, baizik eta arrisku kriminala baztertzeak eta jabetza gardentzeak duen balioa. Egitura bat 5 urte baino gehiago daramanean funtzionatzen, eta lurraren balioa handia bada, konbertsioa normalean merezi izaten du. Baldintza hori ez betetzen bada, hau da, egitura oso berria bada eta lurraren balioa txikia, kalkulua ez dago hain argi, eta kasu horretan aholkularitza espezifikoa beharrezkoa da.
Ez gomendatzen dut inolaz ere itxaron ikuskaritza bat etorri arte konbertsioa aztertzeko. Ordurako, negoziazio-posizioa askoz txarragoa da.
Nola aukeratu legelari egokia auditoria bat egiteko?
Bilatu Thai Bar Association elkarteak baimendutako legelari bat, lur-zuzenbidean esperientzia duena. Ziurtatu ez duela loturarik izenordeko egiturak saltzen dituzten agentziekin, gatazka argia baita hor. Kontsulta hasiera bat, jabetza-egitura baten auditoriarekin batera, 15.000-30.000 THB inguru kosta ohi da.
Hau ez da gastu handia konparatuta arriskuarekin: espetxe zigorra, isuna, eta lurraren salmenta behartua. 2026ko martxan, Thailandiako erregulatzaileak tresna digitalak inbertitzen ari dira sozietate-egiturak aztertzeko eta agentzien artean datuak partekatzeko. Presio politikoa ere handitzen ari da. Ez da joera isolatua, sistemikoa da.
Iturria: Thailand Business News