Erantzun Laburra: Zer Aldatzen Ari Da?
Tailandiko Ogasun Sailak lur-balorazioen metodologia erabat berrituko du. Helburua da orain arteko alde handia txikitzea balio ofizialaren eta merkatuko benetako prezioaren artean: diferentzia hori %40 eta %300 artekoa da, lurraldearen arabera. Aldaketa horrek zuzenean eragingo die transferentzia-tasari, urteko lurraren eta eraikinen zergari, eta epe luzeko errentamendu-erregistroaren kostuari. 2027ko berrikuspen-ziklorako prestatzen ari dira oraindik, baina aukera-leihoa dagoeneko irekitzen ari da.
Euskadiko inbertitzaileentzat, batez ere Phuket edo Bangkok-en jabetza bat aztertzen ari denentzat, hau ez da kontu tekniko hutsa: transferentzia-tasak, zerga-kostuak eta errentamendu-erregistroa guztiak balio katastral horren araberakoak dira.
Zergatik Eragin Digu Honi Orain?
Historikoki, bi prezio-mundu egon dira Tailandian: merkatuan benetan ordaintzen dena eta Estatuak ofizialki aitortzen duena. Hiri-gune ospetsuetan, balio katastrala merkatuko prezioa baino %40-60 txikiagoa da; Bangkok-eko auzo batzuetan, diferentzia %300ra iritsi da. Horrek esan nahi du eragiketetan aurrezkia egon daitekeela transferentzia-tasetan, baina baita zehaztasun-eza handia inbertsio-erabakietan ere.
Ogasun Sailak orain esan du ezin dela hori horrela jarraitu. Berrikuspena abian da, eta 2026an metodologia finkatuko da hurrengo ziklorako.
Eraginpeko guneak
Ez da erreforma uniformea: lurraldearen arabera, diferentziak oso desberdinak dira. Hona hemen datuak:
| Gunea | Gaur egungo balio katastrala | Merkatuko prezioa (gutxi gora behera) | Diferentzia |
|---|---|---|---|
| Bangkok - Sukhumvit korridorea | 600.000-800.000 THB/square wah | 1.200.000-2.000.000 THB/square wah | x2 inguru |
| Phuket - Bang Tao / Laguna | Merkatua baino ~2-2,5 aldiz txikiagoa | - | x2-2,5 |
| Phuket (mendebaldeko kostaldea) | Diferentzia handia | - | Handiena |
| Koh Samui (Chaweng, Bophut) | Diferentzia nabarmena | - | Altua |
| Isan eskualdea | Diferentzia txikia | - | Minimoa |
Beraz, Phuket, Pattaya (Jomtien, Pratumnak), Koh Samui eta Bangkok-eko erdigunea (Sukhumvit, Silom, Sathorn) dira eraginik handiena jasoko duten guneak.
Zergak Nola Aldatzen Diren: Zenbaki Garrantzitsuak
Hona hemen orain indarrean dauden tasak, orain arte balio katastralaren gainean aplikatzen direnak:
- Lurraren eta Eraikinen Zerga (Land and Building Tax): bizitegi-ondasunentzat balio katastralaren %0,01; eraikigabe dagoen lururentzat, %0,7ra artekoa
- Transferentzia-tasa erosketan: prezio tasatuaren edo kontratukoaren artean handiena denaren %2 (bat etortzean, balio katastrala gora doan neurrian, zerga-oinarria ere igo egingo da)
- Epe luzeko errentamendu-erregistroa (30 urte): errentamendu-kopuru osoaren %1,1
Balio katastrala igo egiten bada, hiru kostu horiek guztiak automatikoki igo egingo dira. Estimazioek diote apartamentu eta txalet-jabeak zerga-kargak %15-30 artean handitu daitezkeela datozen berrikuspena-zikloetan, ondasunen kokapenaren arabera.
Kontu Praktikoak Phuket-en Erosten Ari Direnentzat
Tailandiako Higiezinak bezalako aholkularitza-enpresek azpimarratzen dutenez, erosteko erabakietan garrantzitsua da kostu osoa kalkulatzea, ez soilik erosketa-prezioa.
Kondominioaren jabetza librea (freehold): lurraren balio katastralak gora egiten duenean, eraikineko unitate bakoitzak lurzoruaren zati proportzional bat du. Beraz, transakzio-kostuak gaur egungo mailatik %5-15 inguru igo daitezke. Epe laburrean, inpaktua moderatua da, baina 10-15 urteko ikuspegiarekin, kontu garrantzitsua da.
Errentamendu-egitura (leasehold, 30 urte): erregistratzeak dagoeneko errentamendu-aldi osoaren %1,1 kostatzen du. Lur Sailak erreferentzia-tasak balio katastral berrietara egokitzen baditu, erregistrazio-kostua igo egingo da. 2027 aurretik erregistratzea komeni da hau aztertzen ari bazara.
Enpresa tailandiar baten bidez lurra: hemen bi arazo biltzen dira: alde batetik, zerga-oinarriaren igotze hutsa; bestetik, Tailandiak izendatutako jabeen (nominee) kontrako kanpaina. Milaka enpresa daude azterketatik Phuket, Krabi, Phang Nga, Bangkok eta Chiang Mai-n, eta egitura horren bidez lur bat erosteko asmoa baduzu, 2027 aurretik egiteak transferentzia-tasa txikiagoa bermatzen du oraindik.
Zer Gertatzen Da Errentamendu-Etekinekin?
Inbertsio-ondasun baten errendimenduaren ikuspegitik, Phuket-eko eta Bangkok-eko ondasun nagusien errentamendu-gordina normalean urteko %5-7 artekoa da. Balio katastralak gora egitean, lurraren eta eraikinen zerga igo egingo da, eta horrek etekina 0,1-0,3 puntu portzentualetan txikitu dezake gutxienez.
Hori ez da negozio-hozgarria berez, baina hasierako kalkuluetan sartuta ez badago, ustekabeko kostua izan daiteke. Kontatzeko moduko zenbakia, ez baztertzeko modukoa.
Balio Katastrala Nola Egiazta Dezakezu?
Datu ofizialak treasury.go.th webgunean eskuragarri daude, lur-titulu-zenbakiaren (chanote) bidez bilagarri. Bertako Lur Saileko bulegoan ere eska daiteke informazio bera. Egiaztapen hau inbertsio-prozesuan urrats estandar gisa gomendagarria da, inguruko lursailetan balio aldeak nabarmenak izan daitezkeelako.
Erreformaren Egutegia
- Gaur egun (2026): Ogasun Sailak metodologia finkatzen ari da
- 2027: Balio-eguneratze ofiziala aurreikusita; lurralde batzuetan aldaketa aurreratuak posibleak dira
- Argitaratu ondoren: Jabeek 60 egun dituzte apelatzeko, baloratzaile lizentziatu tailandiar baten txostenean oinarrituta
Oraindik ez dago data zehatzik, baina norabidea argia da: balio ofizialak merkatukoetatik hurbilago egongo dira, eta horrek kostuak igoko ditu gune nagusietan.
Iturria: Bangkok Post