Pentsa ezazu Bang Taoko apartamentu bat erosi nahi duzula, eta bankuko kontuan dituzun aurrezkiak AEBetako bonu-fondo batean dituzula sartuta. Orain arte kexarik ez, baina azken asteotan zure fondo horrek balioa galdu du merkatuan, eta zure familiak Phukeeko etxea erosteko zenbatekoa berdina da paperean, baina errealitatean txikiagoa. Hori da gaur egun mundu osoan gertatzen ari den zerbait, eta Thailandiara begira dagoen edonorekin lotura zuzena du.
Japoniako 10 urteko bono publikoaren errendimendua %3tik gora igo da, azken hogeita hamar urteotan lehen aldiz, The Japan Times egunkariaren arabera. Herrialde batean non zorra ia doan egon den bi hamarkadaz, hori ez da xehetasun teknikoa: dirua garestitzeko erregimen aldaketa da, eta Tokiotik askoz haratago iristen da, Thailandiako kostaldeko higiezinen merkatuari begira dauden erosle nazioartekoengana barne.
Zer gertatzen ari da munduko bono-merkatuetan?
AEBetako 10 urteko bonuaren errendimendua %4,8 inguruan dabil, eta 2 urtekoak %4,41 ingurukoa da, 2026ko irailaren hasieran. Brent petrolioaren barrikak 95 dolar inguru balio ditu, Ekialde Hurbileko tentsioek bultzatuta, eta horrek inflazioari presioa gehitzen dio. Euronewsek jasotzen duenez, Japoniako 10 urteko errendimenduak 1996az geroztik ez zuen maila hori ukitu, eta merkatuek %80-90eko probabilitatea ematen diote Japoniako Banku Zentralak irailean tipoak berriz igotzeari, %1,25era arte.
Ondorio praktikoa erosle baterako sinplea da: dirua garesti dagoenean herrialde garatuetan, kontan erositako aktiboetan sartzea merkeagoa bihurtzen da, baina negoziazioak zailagoak dira saltzaileek beren kapital zatia bono-zorroetan badute, azken hilabeteotan balioa galdu duten horietan. Thailandiako merkatua ia osorik bigarren kategoria horretan sartzen da: atzerritar ez-egoiliarrentzako hipotekak Thailandian ia ez daude eskuragarri, eta erosketak eskudirutan egiten dira.
Zergatik ez du eragin zuzenik AEBetako tipoen igoerak Phuketeko prezioetan?
Eragina ia ez da zuzena: atzerritarrek Thailandian eskudirutan erosten dute, eta atzerritarrentzako hipotekak praktikan ez daude. Eragina aukera-kostuaren bidez heltzen da. Dolarraren arrisku gabeko tasa %4,8koa denean, erosleek errendimendu handiagoa edo prezio-deskontu bat eskatzen dute higiezin turistiko bat erosteko.
Kontua konkretua da: %4,8ko urteko errendimendua ematen duen dolar-inbertsio arriskurik gabea dagoenean, alokairurik ez, konponketarik ez, kudeaketa-etxerik ez, sarrera sortzen duen edozein aktibok justifikatu behar du zergatik da hobea. Phukeeko apartamentu batek zergen eta kudeaketaren ondoren urteko %5-6ko errendimendu garbia ematen badu, hori ez da jada dolarretan pentsatzen duen eta han bizi izateko asmorik ez duen inbertitzaile baterako tratu ebidentea. 7-10 urteko epean pentsatzen duen eta balio-igoera bilatzen duen norbaiterako, aldiz, tratu ona izaten jarraitzen du. Errendimendu hutsaren argudioa ahulagoa da gaur, bai, orain dela bi urte baino.
Bahtak modu automatikoan merketuko ditu erosketak?
Hori da askotan errepikatzen den suposizioa, eta ez da beti egiazkoa. Uste orokorra da bono-merkatuen erorketak eta dolar sendo batek automatikoki merkeagoak egiten dituztela Thailandiako aktiboak atzerriko dibisadun erosleentzat. Historia berrikiak, ordea, beste zerbait erakusten du: baht thailandiarrak askotan eskualdeko babesleku-dibisa gisa jokatzen du, kontu-korronte sendo baten, turismoaren sarreren eta erreserben urrezko osagai handi baten laguntzaz.
Deskontu monetario hori ez agertzea guztiz posible da. Sarrera-prezio bat aurreikuspen horren gainean planifikatzea estrategia ahula da. Erosleak egungo truke-tasaren arabera aurrekontua egin beharko luke, marjina eduki dezala, ez iragarpen batean oinarrituta.
Zer eragin du orain saltzailearen jarreran?
Hemen dago gutxitan aipatzen den bigarren puntua: kapital zatia bono luzeetan zeukan saltzaile bat orain paperezko galera baten aurrean dago. Bi bide ditu: galera hori beste inon materializatzea saihesteko negoziatzea, edo iragarkia atzera botatzea eta itxaron. Bi eszenatoki horiek Phuketeko bigarren eskuko merkatuan aldi berean gertatzen ari dira, eta higiezin bakoitza banan-banan aztertu behar da, auzo bateko batez besteko metro koadroko prezioaren arabera ez.
Home In Phuket agentziak jasotzen duenez, 2026ko Phuketeko higiezinen merkatua orekatuago bihurtzen ari da, epe luzerako inbertitzaileei begira gehiago, eta marka-etxebizitza eta zerbitzudun bilen eskaria hazten ari da Errusiatik, Australiatik, Txinatik eta beste tokietatik datozen erosleen artean.
Zer eragin du epe luzeko bisa berriak higiezinak erosteko erabakian?
Thailandiak epe luzerako bisa-programa argitu du: urtebeteko bisa eskaintzen die gutxienez 3 milioi bahteko balioa duen apartamentu bat erosten duten atzerritarrei, edo hilean gutxienez 85.000 bahteko alokairua ordaintzen dutenei, Bangkok Post-en arabera. Muga zehatz hori erosle askoren erabakian sartzen ari da jada, aurreikusitako errendimenduaren edo bono-merkatuaren aldaketen kontuarekin batera.
Hau ez da alferrikako datua: 3 milioi baht atalase argia da, eta erosleak plangintza egin dezake horren inguruan, alokairuaren errendimendua eta kapital-irabaziak batera ebaluatuz.
Zer errendimendu itxaron daiteke Phuketen 2026an?
Merkatuko kalkuluek adierazten dute urteko %5-7ko errendimendu garbia, zergak, kudeaketa-tarifak eta mantenu-kostuak kenduta, tarte erreal bat izan daitekeela. Nire iritziz, bakarrik alokairuaren errendimendua bilatzeko higiezin turistiko bat erostea zentzuzkoa da okupazioa gutxienez bi denboraldiko erreserba-historia errealean oinarritzen bada, garatzailearen aurreikuspen batean ez. Hau baldintza garrantzitsua da, ez xehetasun soila.
Aurrekontua 150.000 dolar azpitik dagoenean, eta higiezina bi edo hiru urteko epean berriz saltzeko erosten denean, aurreko guztia baztertu daiteke neurri handi batean. Epe horretan, kokapenak eta eraikuntza-fasearen egoerak gehiago pisatzen dute Tokioko interes-tasen kurbak baino.
Hala ere, hemen dago onartu behar den gauza bat: %10etik gorako errendimendu bermatua eskaintzen duen eskaintza bat ikusten baduzu, berme-baldintzak eta bermatzailearen egoera finantzarioa arretaz aztertu behar dira. Errendimendu horiek ez dira arrunt, eta askotan letra txikian dagoen zerbait ezkutatzen dute.
Kontutan hartzeko azken puntua
Phuketen, gaur egun, eskudirua eskuan duten eta presarik ez duten erosleek abantaila dute. Hipoteka behar duten erosleen lehiaketa ia hutsa da, eta bono-zorro kaltetuak dituzten saltzaileak nabarmen prest daude negoziatzeko. Bang Taoko eta Rawaiko antzeko higiezinen artean prezio-tartea, askotan, xehetasun horiei zor zaie, tokian bertan bakarrik ikusten direnei. Phuketera bisita bat egiteko bidaia planifikatzen ari bazara, egun bat baino gehiago eskaini beharko zenioke, konparazioak zentzuz egiteko.
Iturria: The Japan Times