Paradoxa: zorra behera, baina ez da berri ona thailandiarrentzat
Euskaldun batek Phuketen etxebizitza bat erosteko asmoa duenean, normalean lehen galdera da: merkatua gora ala behera doa? Erantzuna, oraingoz, konplexua da. Thailandiar Bankuaren datuen arabera, etxeko zorra BPGaren aldean % 86tik behera dago 2026 hasieran, 2021eko gailurra izan zen % 90,8tik behera. Baina hobekuntza hori ez da familiek diru gehiago dutelako gertatzen: banketxeek maileguak emateko modua gogortu dutelako baizik. The Business Times egunkariak jasotako datuen arabera, Thailandiako etxebizitza-merkatua laugarren urtez jarraian beherantz doa, kreditu-murrizketak eta zorraren presioak eraginda.
Atzerriko erosleontzat, kontuz atera nahi duenarentzat behintzat, honek une berezi bat sortzen du: eskaria lokalean ahultzen ari den bitartean, diruz gertutzat dagoen edo Europan finantzatzen duen inbertitzaileak abantaila hartzen ari da. Baina abantaila hori ondo ulertu behar da, ez soilik zenbaki gordinetan.
Zergatik jaisten ari da zorra, hazkunderik gabe?
Gauza garbi utzi behar da: zorraren jaitsiera hori ez da familia thailandiarrak aberastu direlako. Banketxeek eskoring ereduak gogortu dituzte eta sarrera-ordainketa handiagoak eskatzen dituzte, eta horrek maileguen bolumena zuzenean murriztu du. Ondorioz, erosle lokal asko kanpoan geratzen ari dira finantzaketa lortu ezinik, eta merkatu primarioko eskariaren zati bat isilean desagertzen ari da. Bank of Thailand entitateak hiru hiruhilekoz jarraian erregistratu du ratio horren beherakada, Monetary Policy Report txostenaren arabera.
Zenbaki nagusiak, labur-labur
-
Etxeko zorra BPGaren aldean: gailurra % 90,8 (2021), gaur egun % 86tik behera
-
Beherakadaren arrazoia: banketxeen maileguemate-politika zorrotzagoa, ez errenta-hazkundea
-
Hipoteka-maileguen bolumena nabarmen jaitsi da Thailandia osoan
-
Thailandiar Bankuaren interes-tasa ofiziala: % 2,25
-
Batez besteko hipoteka-tasa thailandiar mailegu-hartzaileentzat: % 5,5-7,5 urteko
-
Diru eskudirutan edo atzerrian finantzatuta erosten duten atzerritarrek negoziatzeko posizio hobea dute apartamentuen erosketan
-
Bangkok eta Phuketeko sustatzaileek deskontuak eta pizgarriak zabaltzen ari dira salmentak bizirik mantentzeko, eta atzerriko erosleak modu aktiboan bilatzen ari dira jaitsiera orekatzeko
Datu gakoak merkatuaz
-
Hipoteka-eskaeren ukapen-tasa % 15-20 igo dela kalkulatzen da 2024rekin alderatuta
-
Bigarren eta hirugarren etxebizitzetarako Loan-to-Value (LTV) mugak zorrotzak diraute, tasazio-balioaren % 70-80ra mugatuta
-
Bangkokeko saldu gabeko apartamentu-stocka 65.000 unitatetik gora dago, Agency for Real Estate Affairs (AREA) elkartearen arabera
-
Bangkokeko apartamentu berrien batez besteko prezioa 120.000-180.000 THB metro koadroko, auzoaren arabera, eta sustatzaile gorenen produktuak gero eta gehiagotan 100.000 THB/m² gainetik atzerriko erosleentzat
-
Atzerritarrek eraikin bakoitzeko % 49ko kuotaren barruan izan ditzakete apartamentuak jabetzan, eta kuota hori azkarrago betetzen ari da proiektu ospetsuenetan, eskaria atzerriko erosleengana orekatzen ari baita
-
Sustatzaileen ordainketa-planak luzatu egin dira, batzuek interesik gabeko 36 hilabeteko epeak eskaintzen dituzte salmentak bultzatzeko
-
Phuket bihurtu da Thailandiako merkaturik atzerritarren eraginpean dagoena, eta atzerriko erosleek estatuko beherakada orokorra leuntzen dute bigarren etxebizitza, errentagarritasun-inbertsio eta bizitokia aldatzeko eskariari esker
Nola eragiten dio honek apartamentuen prezioari?
Ez dago prezio-jaitsiera nabarmenik, izenpean behintzat. Sustatzaileek deskontu ezkutuak lehenesten dituzte: altzari-pakete doakoak, bermatutako errentagarritasun-itzulketak, eta ordainketa-plan luzeagoak. Zerrenda-prezioaren gaineko deskontu erreala % 5-12 artean ibil daiteke, proiektuaren eta eraikuntza-fasearen arabera. Beraz, Bangkok edo Phuketen begiratzen ari zarena bada, ez ezazu prezio ofizialera soilik begiratu: galdetu beti zer eskaintza gehigarri dagoen mahai gainean.
Bankuek hipotekarik ematen al diote atzerritarrei?
Teorian bai, praktikan ia inoiz ez. Banku gutxi batzuek soilik (UOB, ICBC Thailand) hartzen dituzte kontuan bizilekurik ez duten pertsonen eskaerak, eta baldintzak eskatzaileak izutzeko modukoak dira: % 30-50eko sarrera-ordainketa, % 6-8ko urteko interesa, eta Thailandian edo bankuaren jatorrizko herrialdean errentaren frogagiriak. Horregatik, euskal erosle gehienek diru eskudirutan edo Europan finantzatuta erosten dute, eta hori bera bihurtzen da abantaila konparatiboa merkatu honetan.
Merezi al du interes-tasa jaisteko itxaron?
Thailandiar Bankuak jarrera kontserbadorea du. Erregulatzaileak interes-tasa ofiziala % 2,25era jaitsi zuen 2025 amaieran, baina beherakada handiagoak inflazioaren eta bahtaren truke-tasaren araberakoak izango dira. Tasak gehiago jaitsiz gero ere, banketxeek ez dute betebeharrik maileguemate-baldintzak lasaitzeko, beraz eragin zuzena hipoteka lortzeko aukeran mugatua izan daiteke.
Bangkok eta Phuket, bi errealitate desberdin
Bangkoken, BTS eta MRT metro-linea berrien inguruko auzo periferikoak dira presiorik handiena dutenak, non sustatzaileek proiektu masiboak jarri zituzten thailandiar klase ertaina helburu: Bang Na, Bang Sue eta Rangsit dira adibide argienak. Erdiguneko auzoak, hala nola Sukhumvit, Silom eta Sathon, sendoagoak dira, atzerriko eskariari esker.
Phuket bestelako kasu bat da: irlan, bizileku gabeko erosleen eragiketek salmenten % 40-60ra iristen dira segmentu gorenean. Horrek esan nahi du thailandiar mailegu-hartzaileentzako kreditu-murrizketak eragin zuzenagoa duela Bangkoken Phuketen baino. Phuketen, prezioen benetako motorra bahtaren dolar eta euroaren aurkako truke-tasa da, eta turismo-fluxuak.
Kontuz zer begiratu behar den orain
Kreditu-baldintza zorrotzagoen testuinguru honetan, ezinbestekoa da sustatzailearen egoera finantzarioa arretaz aztertzea. Salmentak moteltzen ari diren bitartean, ahulenak eraikuntza atzeratu edo kalitatean murriztu dezakete. Eskatu beti auditoretza-txostenak eta begiratu zenbat unitate saldu diren eraikuntza hasi denetik. Eraikuntza hasieran unitateen % 50 baino gutxiago saldurik badago, kontuan hartu arrisku-seinale garrantzitsutzat.
Merezi al du oraindik alokairurako erostea?
Bangkokeko apartamentuen alokairu-errentagarritasun garbia % 4-6 ingurukoa da urtean, eta Phuketeko kudeatutako apartamentu-segmentuak % 5-8 eskaintzen du. Sustatzaileak negoziatzeko prestago daudela eta thailandiar erosleen lehia txikiagoa dela kontuan hartuta, une egokia da bisita-bidaia antolatu eta propietateak zuzenean ikustera joateko.
Zer espero daiteke 2026ko bigarren seihilekorako?
Merkatuko kalkuluek proiektu berrien abioaren % 10-15eko jaitsiera iragartzen dute Bangkoken urte amaierarako. Horrek eskaintza berria mugatuko du eta prezioak epe ertainean bermatzen lagunduko du. 3-5 urteko ikuspegia duten inbertitzaileentzat, egungo egoerak arrisku moderatuko sarrera-puntu bat eskaintzen du.
Gure taldean, Tailandiako Higiezinak enpresan, hurbiletik jarraitzen dugu joera hau, eta gomendagarria da orain bereziki arretaz aztertzea sustatzaile bakoitzaren finantza-egoera, eskaintza ezkutuak, eta kokapenaren eskari-egiturak, erosketa on bat egiteko bidean.
Iturria: The Business Times