Zergatik ari da hau Phuketen inbertitu duen edonor kezkatzen
Thailandiako Lehen Ministroak, Anutin Charnvirakulek, agindu argia eman du: ikuska ditzatela herrialde osoko lur-jabetza egitura ezkutuak, hau da, 'nominee' izenekoak. Txinako kapital sarrera masiboa izan da abiapuntua, Ekialdeko Ekonomia Korridorean (EEC), baina kontrola ez da hiru probintzia horietara mugatzen. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai eta atzerritarrek urteetan zehar thailandiar bitartekarien bidez lurra erosi duten txoko turistiko guztiak daude orain lupa azpian.
Nazioarteko inbertitzaileontzat, mezua garbia da: senide, gidari edo lagun baten izenean egindako lur-erosketa haiek, orain arte 'praktika arrunt' bezala onartu ohi zirenak, jazarpen aktiboko atal bihurtzen ari dira. Jarraian, nor dagoen arriskuan eta zer egin behar den azaltzen dizugu, argi eta garbi.
Erantzun laburra
-
Eremua: kontrolek Thailandiako 77 probintzia guztiak hartzen dituzte, ez soilik EEC edo turismo-eremuak
-
Abiapuntua: Chonburi, Rayong eta Chachoengsaora (EEC eremura) sartzen ari den Txinako kapitalak sortutako kezka gobernamentala
-
Legea: Lur Kodearen Legearen 96. artikuluak debekatu egiten du atzerritarrek Thailandian lurra edukitzea; urraketek 20.000 baht-eko isunak eta lurraren derrigorrezko salmenta ekar ditzakete
-
Benetako arriskua: Atzerriko Negozioen Legearen 36. artikuluaren arabera, 'nominee' egitura erabiltzeak 3 urte-ko kartzela zigorra eta 1 milioi baht arteko isunak ekar ditzake
-
Etxebizitzek ez dute eraginik: atzerritarrek edozein etxebizitza-proiektutako unitateen %49 arte legez eduki dezakete, Kondominio Legearen arabera
-
Gomendioa: thailandiar pertsona bat tartean duen edozein jabetza-egitura berrikusi eta auditoretza legal bat egin 2026 amaitu baino lehen
Zer da 'nominee' bidezko jabetza, eta nola funtzionatzen du
'Nominee' bidezko eskema tipiko batean, atzerritar batek lur baten erosketa finantzatzen du, baina thailandiar pertsona bat (askotan bikotekide ohia, gidaria edo ezagun bat) izaten da jabetza-erregistroan agertzen dena. Paperean, lurra %100 thailandiar herritar horrena da, nahiz eta diruaren jatorria eta erabakiak beste norbaitenak izan.
Praktika hau ez da berria, baina 2026an dagoen kontrol maila bai. Aurreko gobernu-kanpainek (2006, 2014 eta 2019an izan ziren antzeko ekimenak) audit manualetan eta salaketetan oinarritu ziren gehienbat. Orain, agintariek erregistro digitalak, banku-transferentzien datuak eta Diru Zuritzearen Aurkako Bulegoaren (AMLO) gurutzatze-tresnak dituzte eskura. Teknikoki, 'nominee' eskema bat identifikatzea askoz errazagoa da gaur egun.
Zenbatekoak eta datu gakoak ulertzeko
-
EEC 2018an sortutako eremu ekonomiko berezia da, Chonburi, Rayong eta Chachoengsao probintziak biltzen dituena. EECOren datuen arabera, adierazitako inbertsio osoak 1,9 bilioi baht gainditu zituen 2025 amaieran
-
Thailandiako Lur Sailak agindu zuzena jaso du Lehen Ministrotik, herrialde osoko erregistroen auditoretza nazionala abiarazteko
-
2024-2025 bitartean, jada izan ziren derrigorrezko salmenta kasuak Phuketen: Lur Sailak banku-transferentziak aztertuz frogatu zuen 'nominee' egiturarik zegoela hainbat kasutan
-
Atzerriko inbertitzaileek eraikinen jabetza legez izan dezakete (ez lurrarena), gehienez 30 urteko errentamendu luzeko (leasehold) erregistro baten bidez, luzapen aukerekin
-
Atzerriko akziodunek %49tik gora duten thailandiar enpresak entitate atzerritartzat hartzen dira, eta ezin dute lurrik eduki
-
Merkatuko kalkuluen arabera, Phuket eta Pattayako txaleten %10 eta %15 artean 'nominee' egituren bidez daude egituratuta
Zer esan nahi du honek praktikan zure jabetzarentzat
EEC eremua Bangkokentzat harrotasun-iturri berezia da, Thailandiako politika ekonomikoaren erakusleiho gisa, eta gobernuak ez du inolako asmorik lur-aktibo estrategikoak atzerritarren kontrol ezkutupean geratzeko. Baina zaintza-uhin hau nazionalitate guztietara zabaltzen ari da, ez soilik txinatar inbertitzaileetara.
Zer esan nahi du honek zuretzat? Txalet edo lur-sail bat thailandiar pertsona baten izenean baduzu erregistratuta, zure egoera ahula bihurtu da. Lur Sailak diru-fluxuak aztertzen ari da: nork ordaindu zuen jabetza, nork ordaintzen dituen mantenu-gastuak, nor bizi den benetan bertan. Ereduak 'nominee' jabetzarantz seinalatzen badu, ondorioak larriak dira: derrigorrezko salmenta 180 egunen barruan, zigor ekonomikoak eta auzipetzeko aukera.
Zein aukera legal ditut lurra edo txaleta edukitzeko
Aukera legalak badaude, eta ondo funtzionatzen dute:
- 30 urteko errentamendua (leasehold), Lur Sailean erregistratua, erabilera-eskubidea babesten duena
- Etxebizitza baten erosketa atzerritarren kupoaren barruan, jabetza osoa (freehold) ematen duena
- Thailandiar enpresa baten bidezko egiturazioa, benetako jarduera komertziala eta thailandiar akziodun errealak dituena, baina exekuzio legal ezin hobea eskatzen duena
Salbuespen bakan gisa, Inbertsio Batzordearen (BOI) bidez 40 milioi baht edo gehiagoko inbertsioek zenbait kasutan lur-jabetza zuzena baimen dezakete, baina hori oso salbuespenezkoa da.
Iturria: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Maiz egiten diren galderak
Zer da 'nominee' bidezko lur-jabetza Thailandian?
Atzerritar batek lur baten erosketa finantzatzen duen egitura da, non thailandiar pertsona bat agertzen den jabe legal gisa erregistroan. Thailandiako legearen arabera, honek Lur Kodearen Legea eta Atzerriko Negozioen Legea urratzen ditu aldi berean.
Zein zigor dago 'nominee' jabetzarako?
1 milioi baht arteko isunak eta 3 urte arteko kartzela zigorra, Atzerriko Negozioen Legearen arabera. Gainera, Lur Sailak jabetzaren derrigorrezko salmenta agin dezake 180 egunen epean.
Kontrol hauek eragina dute etxebizitzen jabeengan?
Ez. Atzerritarrek etxebizitza-unitateak legez edukitzeko eskubidea mantentzen dute, proiektuaren atzerritarren kupoa (guztizko azaleraren %49) gainditzen ez den bitartean. Hau Kondominio Legeak (B.E. 2522) arautzen du.
Nola desberdintzen da 2026ko kanpaina aurrekoetatik?
Orain agintariek tresna digitalak erabiltzen dituzte: AMLOren bidez banku-transferentziak gurutzatzen dituzte, erregistroak aztertzen dituzte eta zerga-datuak berrikusten dituzte. Aurreko kanpainak gehienbat audit manualetan eta salaketetan oinarritzen ziren.
Atzerritar batek legez eros dezake lurra Thailandian?
Lur zuzeneko jabetza debekatuta dago, salbuespen gutxi batzuekin (BOIren bidez 40 milioi baht edo gehiagoko inbertsioak). Aukera legalak dira epe luzeko errentamendua, etxebizitza baten erosketa jabetza osoarekin, edo benetan funtzionatzen duen thailandiar enpresa baten bidezko jabetza.
Zer egin behar dut nire txaleta thailandiar 'nominee' baten izenean erregistratuta badago?
Kontsultatu berehala thailandiar lur-legean espezializatutako abokatu lizentziadun bat. Aukerak dira errentamendu-egitura batera pasatzea, jabetza saltzea, edo jabetza guztiz legezko esparru batean berregituratzea.
Kontrol hauek nazionalitate jakin bati begira daude?
Ez. Txinako kapital sarrerak EECra izan ziren abiapuntua, baina ikuskapenek herrialde osoko atzerritarren jabetza-egitura guztiak hartzen dituzte, edozein dela ere nazionalitatea.
Segurua al da EEC eremuan jabetza erostea 2026an?
Bai, egitura legalak erabiltzen badira. Pattaya eta Sri Rachako (EEC eremuko) etxebizitzak jabetza osoarekin (freehold) eskuragarri daude atzerritarrentzat. Lurra, ordea, errentamendu-egituren bidez soilik lor daiteke.
Non lor dezaket aholku legala nire jabetza-egiturari buruz?
Lan egin Thai Law Society erakundean erregistratutako abokatu-bulegoekin, atzerriko bezeroak aholkatzeko esperientzia zuzena dutenekin. Saihestu 'nominee' eskema bat antolatzea eskaintzen dizun edozein 'aholkulari'.
Gakoa hau da: Thailandian ondoriorik gabeko 'nominee' eskemen garaia ixten ari da. 2026ko kanpainak tresna digitalak eta lehen ministro mailako borondate politikoa ditu atzean. Berrikusi zure jabetza-egitura orain, auditoretza bat zugana iritsi baino lehen.
Thailandian inbertitzeko prest zaude? Tailandiako Higiezinaken adituek lagunduko dizute egokien datorkizun jabetza aurkitzen.