Galdera Zuzena, Erantzun Argia
Atzerritar batek ezin du Thailandiako banku arrunt batean hipoteka eskuratu - hori da errealitate juridikoa. Hala ere, Phuketeko merkatuak aspalditik aurkitu ditu irtenbideak: garatzaileek hiru urteko ordainketa-planak eskaintzen dituzte, bigarren eskuko saltzaileek zuzenean finantzatzen dituzte erosketak, eta lehen ordainketa %10era jaitsi daiteke. 2026an gutxienez bost ordainketa-egitura onartuta daude atzerritarrek freehold kondoa eskuratzeko Tailandiako banku batekin harremanik izan gabe.
Nation Thailandeko datuen arabera, 2025eko hirugarren hiruhilekoan Phuketeko kondo-transakzioen %60 atzerritarrek egin zituzten, eta 2026rako %65 aurreikusten da. Ia inork ez zuen Thailandiako bankuetako finantzaketarik erabili: ordainketa-egutegiak, saltzailearen finantzaketa eta gordailuaren egitura malguak dira erabilienak.
Kontzeptu nagusia: Garatzailearen ordainketa-plana ez da mailegu bat. Erosleak eta garatzaileak kontratu zuzen bat sinatzen dute; jabetza titulua osotasunean ordaindu ondoren bakarrik transferitzen da.
Zenbat Ordaindu Behar Da Hasieran?
Hona hemen parametro nagusien laburpena:
- Lehenengo ordainketa: %10etik %50era, proiektuaren arabera
- Ordainketa-epea: 12 hilabetetik 5 urtera; bigarren eskuko merkatuan saltzailearen finantzaketarekin 5 urtera arte
- Interes-tasa: garatzailearen planetan normalean %0; saltzailearen finantzaketetan urteko %3-5eko prezio-gehigarria
- Atzerriko jabetza-kuota: eraikineko azaleraren %49 gehienez (legezko muga)
- Diru-transferentziak: atzerritik atzerriko monetan egin behar dira, Kanpo Truke Transakzioaren Inprimakia (FETF) lortzeko, jabetzaren erregistroan beharrezkoa dena
- AssetWiseren The Title markako kondoen portfolio osoak 47.447 milioi THB-ko balioa du Phuket osoan
5 Ordainketa-Egitura Atzerritar Erosleentzat
1. Eraikuntza-Mugarrietan Oinarritutako Ordainketak (Obra Berria)
Egitura hau da ohikoena proiektu berriak erosten dituztentzat. Kontratua sinatzean gordailua ordaintzen da, eta ondoren eraikuntzaren faseekin lotutako ordainketak egiten dira.
Adibide praktiko bat: Chertalayko The Harmony by Wallaya Villasek %30/%30/%15/%15/%10-eko ordainketa-egitura dauka. Lehenengo %30a kontratuaren sinatzean, hurrengoa zimenduak amaitzean, bi %15ak eraikuntza-fase desberdinetan, eta azken %10a giltzak entregatzerakoan. Proiektuaren entrega-data 2027ko hirugarren hiruhilekoa da, eta horrek erosleari ia bi urte ematen dizkio ordainketak banatzen.
Layan Verdek are baldintza malguagoak eskaintzen ditu. Sarrera-prezioa 263.000 USDtik hasita dago, %50 edo %35-eko lehen ordainketarekin, eta gainerakoa 2028 amaiera arte banatuta. Proiektu horretako estudioen alokairuko etekin-aurreikuspena urteko %8,7ra irits daiteke.
AssetWiseren The Title markarako eredu estandarrak hau dakar: %25 kontratuaren sinatzean, %25 zimenduak amaitzean eta %25 entregatzean.
2. Saltzailearen Finantzaketa Bigarren Eskuko Merkatuan
Egitura hau erosle eta saltzailearen arteko akordio pribatua da, bankurik gabe. Erosleak %10-30 ematen du gordailu gisa, eta gainerakoa hiru hilabetero edo hilero ordaintzen du 3-5 urtean. Jabetza-titulua saltzailearen eskuetan geratzen da zorra guztiz kitatu arte.
Siam Real Estateren arabera, hasierako gordailua handiagoa bada (adibidez %30), baldintza hobeak lortzen dira: ordainketa periodikoak txikiagoak eta itzultze-epea laburragoa. Aukera hau bai freehold bai leasehold unitate atzerritarrentzat dago.
Kontuz: saltzailearen finantzaketan, interesa askotan ez da modu esplizituan adierazten; saldo osoan urteko %3-5eko prezio-gehigarri gisa sartzen da kontratuan.
3. Ordainketa Osoa Deskontuekin Eraikuntza Aurreko Fasean
Zenbait garatzailek %5-15eko deskontua eskaintzen dute eraikuntza hasi aurretik %100ean ordaintzen badute. Hori likidezia duten inbertsiogileentzat egokia da, 1,5-2 urtez fondoak blokeaturik egotea onartzen badute. Arriskua handiagoa da (eraikuntza-atzerapenak gertatu daitezke), baina sarrera-prezioa minimoa da.
4. Gordailua Eta Kontratuaren Esleipena Bukaera Baino Lehen
Eroslea %25-30eko gordailuarekin unitatea aseguratzen du, eta, eraikina amaitu aurretik, erosketa-kontratua beste erosle bati esleitzen dio. Praktikan, aktiboen balioaren igoeran apustua da. Merkatua igoera-bidean dagoenean funtzionatzen du, baina ez da beti posible: Salerosketaren Kontratuak esleipena baimendu behar du, eta ez garatzaile guztiek onartzen dute.
5. Atzerriko Aktiboekin Bermatutako Finantzaketa
Singapurreko eta Hong Kongeko nazioarteko zenbait bankuk atzerriko aktiboen kontra kreditua ematen dute Thailandiako higiezinen erosketarako. Tasak normalean urteko %4-6tik hasten dira. Egitura konplexua da eta portfolio handia eskatzen du, baina erosleari likidezia mantentzen laguntzen dio beste inbertsioak saldu beharrik gabe.
Aukeren Konparazioa: Taula
| Parametroa | Garatzailearen Mugarriak | Saltzailearen Finantzaketa | Ordainketa Osoa | Kontratuaren Esleipena | Atzerriko Kreditua |
|---|---|---|---|---|---|
| Lehen Ordainketa | %25-50 | %10-30 | %100 | %25-30 | %20-40 |
| Ordainketa-Epea | 1-3 urte (eraikuntza) | 3-5 urte | Ordainketa bakarra | Amaierara arte | 5-15 urte |
| Interes-Tasa | %0 | Urteko %3-5 | Ez | Ez | Urteko %4-6 |
| Jabetza-Transferentzia | Ordainketa osoan | Ordainketa osoan | Berehala | Ez da jasotzen | Mailegu kitatzean |
| Arrisku Nagusia | Eraikuntza-atzerapena | Saltzailearen kaudimena | Kapitalaren blokeoa | Esleipena debekatua | Moneta-arriskua |
| Eskuragarritasuna | Zabala | Mugatua | Beti | Kontratuaren araberakoa | Portfolio handientzat |
Akats Ohikoenak eta Haiek Nola Ekidin
1. akatsak: %49ko kuota egiaztatu gabe gordailua jartzea. Lege tailandarraren arabera, atzerritar batek freehold erregistratu dezake eraikineko azaleraren %49 bakarrik egon daitekeenean atzerritarren eskuetan. Kuota betea badago, erregistroa ezinezkoa da gordailua zenbat denbona hartu dela ere kontuan hartu gabe. Gordailua eman aurretik, kondominio-pertsonaren juridikoaren ziurtagiri idatzia eskatu eta Lur Bulegoan egiaztatu.
2. akatsak: Tailandiatik diru-transferentzia egitea. Atzerriko freehold erregistroa egiteko, fondoak atzerritik atzerriko monetan iritsi behar dira. FETF inprimakia gabe, Lur Sailak titulua erregistratzeko baimena ukatuko du.
3. akatsak: Hitzartu baina idatzi ez. Saltzailearen finantzaketan, baldintzak askotan ahoz hitz egiten dira. Diru kopuru bakoitza, epe bakoitza, berandutzako zigorrak eta gordailuaren itzultze-baldintzak kontratu idatzian jaso behar dira.
4. akatsak: Kuota gehigarriak ahaztu. Unitatearen prezioaz gain, erosle bakoitzak hondeatze-fondoa ordaintzen du behin betiko (normalean 400-800 THB metro koadroko) eta eremu komunen mantentze-kuota hilero (40-100 THB metro koadroko hilean). Ez dira ordainketa-planean sartzen.
5. akatsak: Ordainketa-plana babes gisa ulertzea. Garatzailearen finantzaketak ez du babesten garatzailearen kaudimenezko arazoetan. Enpresaren finantza-osasuna, Ingurumen Inpaktuaren Ebaluazioa (EIA) eta aurretik amaitutako proiektuen historia egiaztatu behar dira sinatu aurretik.
Tailandiako Higiezinak-en adituek Phuketeko merkatuaren berri zehatza daukate eta erosleak prozesu osoan laguntzen dituzte.
Iturria: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026