Erantzun Laburra: Phuket-en Etxea Erosteko Ordainketak Nola Funtzionatzen Duten
Thailandiako bankuek ez diete hipotekarik ematen atzerriko erosleei, eta hori ezagutu behar du Phuket-en kondominio bat erosi nahi duen edonork. Konponbide praktikoa sustatzaileetatik dator: enpresa eraikitzaileak berak finantzatzen du eroslea, gehienetan 0%-ko interesekin eraikuntzaren fasean zehar, eta ordainketa 2 eta 5 urte artean banatuta. Hori da 2026an Phuket-eko merkatuan nagusi den eredua.
CEI datu garrantzitsu bat: Colliers Thailand-en arabera, 2021etik 2025era bitartean Phuket-en 45.066 etxebizitza-unitate kaleratu ziren, 469,72 mila milioi baht-eko (gutxi gorabehera 13.000 milioi dolar) inbertsio bolumearekin. 2025. urteak bakarrik 72 proiektu berri baino gehiago ekarri zituen, 10.312 unitate eta 81,64 mila milioi baht-eko balioarekin. Lehia ikaragarria da nazioarteko erosleen artean, eta sustatzaileen ordainketa planak salmentarako tresna nagusiak bihurtu dira.
Sansiri enpresak 2026-2028 aldirako 20 proiektu berri iragarri ditu Phuket-en, 24.000 milioi baht-eko balioarekin. 'The Title' markaren atzean dagoen AssetWise-k, berriz, 21.669 milioi baht-eko atzerakin metatua du Phuket-en, enpresaren portfolio osoaren %57 ordezkatzen duena 2026ko martxoaz. Bi enpresa hauek atzerriko inbertsioleen interes-ordainketan oinarritzen dira.
Zein Ordainketa Egitura Daude Eskuragarri?
30/70 Eraikuntza Faseko Plana
Hau da ohikoena. Eroslea erosketa prezioaren %30 ordaintzen du kontratua sinatzean (edo lehenengo 3-6 hilabeteetan maila eginez), eta gainerako %70 proiektua entregatzen denean. Interesik ez dago. Egiazki, eraikuntza bukatzen den arte, 18 eta 30 hilabete bitartean, interes gabeko mailegu bat da.
Adibide konkretua: AssetWise-ren 'The Title' proiektu bateko 8 milioi baht-eko kondominio bat. Eroslea 200.000 baht-eko erreserba-ordainketa egiten du, gero hileko 180.000 baht 12 hilabetez (guztira 2,36 milioi baht), eta azkenik 5,64 milioi baht-eko azken ordainketa entregako unean.
20/80 Plana: Entregaren Osteko Ordainketak
Zenbait sustatzailek, batez ere villa segmentuan, erosleak entregaren ondoren ordaintzen jarraitzea baimentzen dute. Eroslea eraikuntza bukatu baino lehen %20 ordaintzen du, eta gainerako %80 entregaren ondorengo 24 eta 36 hilabete bitartean banatzen da. Hemen interes-karga agertzen da: urteko %3 eta %8 artean.
Egitura hau 15 eta 40 milioi baht arteko villa-entzat da ohikoena, non azken ordainketa bakar handia ez den aukera errealista inbertsio-ahalmen handiko erosleentzat ere.
Thailandiako Banku Hipoteka
Formaren aldetik posible bada ere, praktikan oso zaila da. Atzerriko herritarrekin lan egiten duten banku gutxi batzuk daude:
- UOB Thailand: herrialde jakin batzuetako herritarrentzat %70 LTV arte, %6,5etik hasitako tasakin
- Bangkok Bank: Thailandiako lan-baimena duten pertsonentzat
- ICBC (Thai): batez ere txinatar erosleei zuzendua
Baldintzak zorrotzak dira: hileko 80.000 eta 100.000 baht arteko egiaztatu diru-sarrerak, lan-kontratua edo negozio-bisa, eta kreditu-historia sendoa. Onarpenak 45 eta 90 egun artean irauten du. Tailandian lanik ez duen nazioarteko erosle gehienentzat, aukera hau ia itxita dago.
Offshore Maileguak Beste Aktibo Baten Kontra
Zenbait eroslek beren herrialdetik mailegu bat hartzen dute, lehendik duten ondasun higiezin bat, inbertsio-portfolio bat edo negozio bat berme gisa erabiliz, eta dirua Thailandiara bidaltzen dute. Horrek Phuket-eko sustatzailearekin negoziazioan eskudiruzko erosletzat kokatzeko aukera ematen du, eta batzuetan interes-tasa baxuagoa lortzen da jatorrizko herrialdean.
Konparazio Taula: Lau Aukerak Begi-bistan
| Parametroa | 30/70 Eraikuntza Plana | 20/80 Entrega Osteko Plana | Banku Hipoteka | Offshore Maileguak |
|---|---|---|---|---|
| Hasierako ordainketa | %30 | %20 | %30-50 | %0 (beste aktibo baten kontra) |
| Interes-tasa | %0 | Urteko %3-8 | Urteko %6,5-8 | Jurisdikzioaren araberakoa |
| Epea | 18-30 hilabete | 36-60 hilabete | 20 urte arte | 15-25 urte arte |
| Atzerriko erosleentzako irisgarritasuna | Altua | Ertaina | Baxua | Egoeraren araberakoa |
| Onarpen abiadura | 1-3 egun | 1-7 egun | 45-90 egun | 14-60 egun |
| Erosle-arriskua | Ertaina (sustatzailearekiko) | Batez bestekoa baino handiagoa | Baxua (bankuak proiektua aztertzen du) | Moneta-arriskua |
| 10 milioi baht-eko gehiordainketa | 0 baht | 450.000 eta 1.200.000 baht | 1.300.000 eta 2.400.000 baht (5 urte) | Aldakorra |
Zer Arrisku Daude? Ohiko Akatsak
1. Salerosketarako Hitzarmena arretaz irakurri ez izana Ordainketa planaren baldintzak SPA kontratuak zehazten ditu. Klausula kritikoak: berandutzako zigorrak (normalean hileko %1 eta %1,5 artean), bertan behera uzteko baldintzak (sustatzaileak ordaindutako guztia irten ditzake, %25 eta %30 artean), entrega-data, eta eraikuntzako atzerapenak. Beti aztertu ingelesezko bertsioa Thailandiako jabetza-eskubidetan espezializatutako abokatu batekin.
2. FET ziurtagiriaren baldintza ez ezagutzea Atzerriko herritarrak kondominio librearen jabetza erregistratzeko, Thai bankutik egindako transferentzia bakoitzak FET (Foreign Exchange Transaction) agiria behar du. Dokumentu hori gabe, Lur Sail Departamenduak jabetza erregistratzeari uko egingo dio. Diru-truke-leihatila batean egindako ordainketak ez dira baliagarriak.
3. Azken ordainketaren tamaina gutxiestea 30/70 plana erosgarria iruditzen da eraikuntza fasean. Baina erosketa prezioaren %70 diru-kopuru handia da. Erosleak bere egoera ekonomikoa aldatzen bada, ordura arte ordaindutako baht guztiak gal ditzake.
4. Ordainketa Plana Finantza Berme batekin Nahastu ez Izana Sustatzaile baten ordainketa plana ez da banku-bermea. Sustatzaileak itsasgora egiten badu, eroslea hartzekodun orokorra bihurtzen da. Hori dela eta, sustatzailea hautatzea funtsezkoa da. 21.700 milioi baht-eko atzerakinarekin AssetWise eta 39.000 milioi baht-eko diru-sarrerak helburu dituen Sansiri bezalako BEH (SET) zerrendan dauden enpresak arrisku hori nabarmen murrizten dute.
5. Eragatiko Kostuen Ahaztea Erosketaren prezioaz gain: Lur Saileko transferentzia-tasak (eraikuntza berrien kasuan gutxi gorabehera %2), hondeatze-funtsen ekarpena (metro koadroko 500 eta 800 baht), eta hileko mantentze-tasak (metro koadroko 40 eta 120 baht).
6. Jabetza Egituran Mugak ez Ikustea Atzerriko herritarrek kondominio askeen jabetza eraikinen salerosketa-azaleraren %49ra mugatuta dago. Sustatzaile ospetsuek kuota hori aurreikusten dute, baina erosleek proiektu orotan gainerako atzerriko kuota egiaztatu behar dute sinatu aurretik.
Erantzun Azkarrak: Phuket-en Erosle Baskoak Maiz Galdetzen Dituenak
Sustatzaile guztiek eskaintzen al dute ordainketa plana? Ez. Ordainketa planak batez ere tamaina ertain eta handiko sustatzaileek eskaintzen dituzte, nazioarteko salmenten orientazioarekin. Sustatzaile txikiek orokorrean sinatzean ordainketa osoa edo gehienez 50/50 egitura eskatzen dute.
Hasierako gutxieneko ordainketa zenbatekoa da? Orokorrean erosketa prezioaren %20 eta %30 artean. Erreserbatzerakoan ordaindutako erreserba-tasa (100.000 eta 300.000 baht artean) zenbateko horretara kontatu ohi da.
Zer gertatzen da ordainketa bat galdu badut? Kontraktu gehienek 15 eta 30 eguneko epealdi bat dute, eta ondoren hileko %1 eta %1,5-eko zigorra aplikatzen da. Zorrak 60 eta 90 egun gainditzen badu, sustatzaileak kontratua deuseztu eta jasotako funts guztien %25 eta %30 artean atxiki dezake.
Etxea erosteko Thailandian bisa behar al dut? Bisak ez du ordainketa planaren hitzarmenean eraginik. Hala ere, atzerritik dirua transferitzeko Thai banku-kontu bat behar da. Banku gehienek turismoaren bisarekin kontuak irekitzeko aukera ematen dute atzerriko herritarrei, baina baldintzak aldatzen dira erakundearen arabera.
Tailandiako Higiezinak taldeak bidea errazteko prest dauka euskal erosle guztientzat, hasierako kontsultatik proiektua hautatzera eta kontratuaren azterketa juridikoa bitartean.
Iturria: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers