Imajinatu Phuketen etxebizitza bat aztertzen ari zarela, konposatu bikoitzeko bat, eta webgune batek diotsu haren balorazio-eredua %95 baino zehatzagoa dela. Ondo dirudi, ezta? Tamalez, 2026ko ikerketa akademiko berri batek erakutsi du zenbaki horrek gauza gutxi balio duela zure erabakia hartzeko orduan.
TU Wieneko (Vienako Unibertsitate Teknikoa) ikertzaileek, Christoph Kmen, Gerhard Navratil eta Ioannis Giannopoulosek, AGILE-GISS aldizkarian argitaratu zuten lan bat (7. bolumena, 2026ko ekaina), eta ondorioa garbia da: merkatuan dauden etxebizitza-balorazio ereduetako gehienak bere test datuetan %95eko zehaztasuna lortzen badute ere, zehaztasun hori 6-12 hilabetetan galtzen dute benetako munduan erabiltzean. Arazoa ez dago algoritmoetan, ereduak nola entrenatu eta baliozkotu diren horretan baizik: garai bereko datuekin entrenatu eta probatzen baduzu eredua, hori ez da baliagarria benetako inbertsio-erabakietarako.
Thailandian etxebizitza bila dabilen euskaldun batentzat, honek argi eta garbi esaten digu zein AA tresna merezi duen gure konfiantza eta zein ez.
Zer esan nahi du honek Phuketen edo Bangkoken erosten ari zaren batentzat?
Oinarrizko mezua sinplea da: AA balorazioek epe laburrean bakarrik erakusten dute zehaztasun handia, eta merkatua urtebetetik behin nahikoa aldatzen da eredu horiek zaharkitzeko. Puntu nagusiak hauek dira:
- AGILE-GISS 2026ko ikerketak frogatu du AA bidezko balorazio-ereduek zehaztasun handia erakusten dutela epe laburreko iragarpenetan bakarrik.
- XGBoost eta ensemble metodoak dira gaur egun erabiliena algoritmoak, baina denek arazo bera dute: baliozkotze ez-tenporala.
- Faktore espazialek (garraio publikorako hurbiltasuna, kostaldea, azpiegiturak) prezioan eragin handia dute, baina denboran zehar pisu hori aldatuz doa.
- Backtest fasean %95eko zehaztasuna izateak ez du esan nahi urtebete geroago berdin izango denik: Bangkok edo Phuket 2024an eta 2026an, praktikan, bi merkatu desberdin dira.
- Praktikan: AAren balorazioa hasierako analisirako tresna ona da, baina ez erosketa-erabaki baten azken argudioa.
- Baliozkotze-epe luzeagoa (3-5 urte) duten ereduek irudi zintzoagoa ematen dute, nahiz eta papereko zehaztasuna hain ikusgarria ez izan.
Zergatik galtzen dute AA iragarpenek zehaztasuna hain azkar?
Merkatua sistema bizidun bat delako. 2023-2024ko datuekin entrenatutako eredu batek ez ditu ikusten arau berriak, azpiegitura proiektu berriak edo turista-fluxuen aldaketak. TU Wieneko egileek fenomeno horri 'baliozkotze-alborapena' deitzen diote: zehaztasunaren ilusio bat da, benetako errealitatearekin talka egitean apurtzen dena.
Hona hemen datu zehatzak, ikerketaren argudioa hobeto ulertzeko:
- 2026ko ekaina: 'When Today's Accuracy Fails Tomorrow' izeneko artikulua argitaratu zuten AGILE-GISS aldizkarian, 7. bolumenean, etxebizitza-balorazio ereduen baliozkotze-praktika arruntak kritikatuz.
- Funtsezko arazoa: baliozkotze-alborapena, entrenamendu- eta test-datuak epe berekoak direnean gertatzen dena, eredua nolabait 'erantzuna aurretik ikusten' ari delarik.
- XGBoost, gradient-boosting algoritmoa, gaur egungo balorazio-plataforma gehienen bihotzean dago, Zillowetik hasi eta Asiako baliokideetaraino. Ikerketak frogatu zuen ensemble eredu onenak ere azkar okertzen direla denbora-leihoa aldatzean.
- Denbora-espazio modelizazioa aukera egokiagotzat jotzen da, auzo baten balioa azpiegiturak garatzen diren heinean nola aldatzen den kontuan hartzen baitu.
- Thailandiako merkatua bereziki ahula da distortsio honen aurrean: Phuketeko eraikuntza-boomak, Bangkokeko BTS lerro berriek eta Chiang Maiko prezioen %15-20ko hazkundeak 2024-2025 artean, guztiek zaharkitzen dituzte datu zaharrekin entrenatutako ereduak.
- AA balorazio-zerbitzu komertzialek ez dute publikoki argitaratzen euren baliozkotze-epea, eta hori gardentasun-hutsune garrantzitsua da inbertitzaileentzat.
- Phuket bera adibide ona da lurra zein azkar mugitzen den erakusteko: 2021-2025 artean, 45.000 etxebizitza-unitate berri baino gehiago sartu ziren merkatuan, guztira 469,7 mila milioi baht inguru (ia 13.000 milioi dolar) balio zutenak, eta beste 72 proiektu eta 10.300 unitate (81,6 mila milioi baht baino gehiago) 2025 amaierarako abian jarriko dira, Phuketeko atzerriko kapitalari buruzko txostenen arabera.
- Ikertzaileek gutxienez 3 urteko test-epea proposatzen dute, benetako erabakietarako baliagarriak diren emaitzak lortzeko.
Zer egin behar duzu AA tresna bat erabili aurretik? Urratsez urrats gida
Phuketen edo beste Thailandiako eskualdeetan etxebizitza bat baloratzeko AA erabiltzea pentsatzen ari bazara, hona hemen jarraitu beharreko plan zehatza:
-
Galdetu plataformari zein den bere baliozkotze-epea. Balorazioa eskaintzen duen edozein zerbitzuk, analisi-plataforma bat izan zein sustatzaile baten kalkulagailua, erantzun ahal izan beharko luke: zein epetan entrenatu zuten eredua? Datuak 12 hilabete baino gazteagoak badira eta proba epe berean egin bada, ez fidatu epe luzerako erabakietarako.
-
Alderatu AAren estimazioa benetako transakzioekin. Bilatu 3-5 amaitutako operazio zure helburu-eskualdean azken 6 hilabeteetan. Bangkokeko transakzio-datuak Lurraren Sailaren (กรมที่ดิน) bidez lor daitezke. Konparatu benetako prezioak AA kalkulagailuaren emaitzarekin; %10etik gorako aldea abisu-seinale bat da.
-
Sartu eskuz aldaketa espazialak. XGBoost oinarritutako eredu onenek ere zailtasunak dituzte etorkizuneko azpiegitura-aldaketak aurreikusteko. Garraio-lerro berriak, salerosketa-zentro planifikatuak edo lurzoru-sailkapenaren aldaketak bereizita aztertu behar dira. Egiaztatu EIA (Ingurumen Eraginaren Ebaluazioa) espedienteak ONEP webgunean.
-
Erabili AA bahetzeko, ez azken erabakia hartzeko. Ikasketa automatikoa oso ona da lehen iragazki gisa, 200 iragarkitatik 20ra murrizteko, adibidez. Baina azken erabakiak bisita pertsonal bat, legezko azterketa (due diligence) eta tokiko adituarekin kontsulta bat izan behar ditu barne.
-
Antolatu bisita bat lekura. Algoritmo batek ere ez du ordezkatzen bertaratzea. Erosketa serio bat pentsatzen ari bazara, erreserbatu ostatua helburu-eskualde inguruan gutxienez 3-4 egunetarako, 5-8 etxebizitza ikusteko eta abokatu batekin biltzeko adina denbora.
-
Berrikusi balorazioa 6 hilabetero. AGILE-GISS 2026ko ikerketak argi dio: hilabete bakoitzarekin ereduaren zehaztasuna jaisten da. AA analisi baten arabera erosi baduzu, freskatu bi aldiz urtean tokiko transakzio-datu berriekin.
Zein algoritmo erabiltzen dira etxebizitzak baloratzeko?
Erabilienak XGBoost, Random Forest eta beste ensemble ikasketa automatikoko metodo batzuk dira. Hamarnaka aldagai aztertzen dituzte: metro koadroak, solairua, garraiora duen distantzia, eraikinaren adina, dentsitatea. 2026ko ikerketak aurkitu zuen algoritmoak berak gutxiago pisatzen duela nola baliozkotu den baino.
Sinetsi behar al ditut sustatzaileen webguneetako AA kalkulagailuak?
Kontuz ibili. Sustatzaile batek etekina ateratzen dio salmentari, eta bere kalkulagailua eszenatoki baikorretara egokituta egon daiteke. Konparatu emaitzak iturri independenteekin, hala nola Lurraren Sailaren transakzio-erregistroarekin edo taxatzaile independente batekin.
Zer datu behar ditu AA balorazio zehatz batek Thailandian?
Gutxienez: benetako transakzio-prezioak (ez iragarkietako prezioak), etxebizitzaren koordenatuak, eraikinaren ezaugarriak, azpiegitura garrantzitsuenetarako distantzia eta alokairu-etekinaren datuak. Funtsezkoa da datu-multzoak gutxienez 3 urteko epea hartzea, AGILE-GISS 2026ko gomendioaren arabera.
Nola laguntzen du AAk Phuketeko inbertsioan?
AA tresnak baliagarriak dira alokairuen sasoikakotasuna aztertzeko, auzoen arteko etekinak konparatzeko eta gainprezioan dauden iragarkiak identifikatzeko. Phuketen, non auzoen arteko prezio-diferentziak %40-60ra iristen diren, bahetze automatikoak dozenaka ordu aurrezten ditu eskuzko ikerketan. Aipagarria da Knight Frank Thailandek jakinarazi zuela 2026an bilen salmentek %12,9ko gorakada izan zutela, apartamentuen eskaria ahultzen ari zen bitartean, datu zaharrekin entrenatutako eredu estatiko batek inoiz harrapatuko ez lukeen aldaketa.
Ordezkatuko al du AAk etxebizitza-taxatzaile profesionala?
Epe laburrera, ez. AA oso ona da datu-kopuru handiak prozesatzeko eta patroiak aurkitzeko. Baina hainbat gauza gizakion esku geratzen dira: legezko ñabardurak (esaterako, Thailandian atzerritarrek etxebizitza jabetzan dituzten mugak, edo chanote vs. Nor Sor 3 lur-egoera), egoera fisikoaren ebaluazioa, eta negoziazio-dinamikak.
Non aurki dezaket Thailandiako etxebizitza-prezioen datu fidagarriak?
Iturri ofizialen artean daude Altxor Saila (กรมธนารักษ์), balorazio katastralarako; Thailandiako Banku Zentrala, etxebizitza-prezioen indizeetarako; eta REIC (Real Estate Information Center), eraikin berrien analitikarako. Altxor Sailak, gainera, D-Value izeneko doako zerbitzu bat eskaintzen du orain, lurraren eta pisuen balorazio-dokumentu ziurtatuak 10 minutu inguruan igortzen dituena. Iturri hauek hiruhilero eguneratzen dira eta doakoak dira.
Gure gomendio praktikoa
Gure esperientzian, Phuketen edo Bangkoken etxebizitza baten bila dabiltzan bezeroei beti gomendatzen diegu AA kalkulagailuak abiapuntutzat hartzeko, sekula ez azken hitzarako. Tresna horiek balio dute lehen bahetzerako, baina inbertsio-erabaki bat, batez ere atzerritik egiten denean, konfirmatu behar da bertako datu errealekin, legezko azterketarekin eta bertaratze fisiko batekin. Tailandiako Higiezinak-en, adibidez, gomendatzen dugu beti AAren emaitza tokiko transakzio errealekin konparatzea erosketa bat itxi aurretik.
Iturria: IPS News